龍年伊始，一則消息引發(fā)軒然大波：廣東中山市將商品房限價從每平方米5800元上調至6590元，作為今年以來全國首個放松限價令的城市，中山此舉引發(fā)了廣泛的猜測和質疑：是否為變相放松房價調控政策？是否會引起其他城市效仿從而產生連鎖效應？“新華視點”記者赴中山實地探訪并了解各方人士對中山市此舉的解讀。
限價令放松引發(fā)多重質疑
中山市住房和城鄉(xiāng)建設局向記者證實，從1月22日開始，中山市住房限價已由去年的每平方米5800元上調至6590元，在這個標準之下成交的商品房均可正常進行網上備案。記者了解到，早在去年11月10日，中山市出臺“限價令”時，就設定了截止日期為當年年底，當時就有公眾質疑這個有效期不到兩個月的限價令的真實意圖。
此次提高限價，中山市有關政府部門既沒下發(fā)文件，也沒有在媒體上公布，只是在春節(jié)假期的第一天實際開始執(zhí)行新標準。當?shù)夭簧偃罕姸颊J為，這種提高限價的時間和方式令人感到蹊蹺。一位不愿透露姓名的受訪者說：“本應讓群眾廣為知曉的事情，政府部門卻如此低調行事，是不是心虛呢？”對此，中山市住建局住房發(fā)展與房地產市場監(jiān)管科科長黃民強說：“是因為春節(jié)假期的原因，大家沒關注到，再加上目前中央、省里還沒有出臺新的調控指標，中山市未來可能還會進一步調整，所以才沒有明確發(fā)文。”
為什么調高限價的幅度剛好是11%，這個幅度是否合適？據(jù)中山市有關部門解釋，剛剛在年初中山市人代會通過的《政府工作報告》中提出，今年中山市GDP增長目標為11%，因此，按照“商品房價格漲幅低于GDP增幅”的原則，確立了新的限價增長幅度為不超過11%。業(yè)內人士分析指出，中山在“原則”內最大可能地提高了限價。而且，這一增長水平是建立在中山市去年一手住宅實際成交均價，即每平方米5936元的基礎上，并不是以舊的限價為基礎，如果按照后者為基礎，則新的限價增長已經超過11%。
部分關注房地產市場的專家對調高限價的基礎是否合適也提出了疑問。暨南大學管理學院教授胡剛說：“中山市去年實施限價令僅僅一個多月，有關政府部門是否認為這一房價水平已經達到了完全合理的水平？在這樣的房價基礎上再提高限價是否合理呢？”對此，黃民強并未直接回應，只是稱，2011年，中山市房價最終同比增長12.56%，低于當年GDP的增速，實現(xiàn)了調控目標。記者了解到，中山的房價在珠三角地區(qū)相對來說不算太高。然而，專家指出，確定房價是否合理，國際上有不少通用的衡量辦法，如房價與居民的收入比、租售比等等，此外，一個地區(qū)的房價是否被當?shù)鼐用裾J可，也是一個重要的考量因素。中山有關部門應該在科學衡量的基礎上確定一個合理的房價水平，而不是拍腦門決策，還要把確定的方法和過程公之于眾，在這個合理的房價基礎上再來談漲幅的控制，這樣才能讓人信服，公眾也會接受。
開發(fā)商樂見限價令放松
提高限價對于中山不少樓盤來說，無疑是重大利好。遠洋地產中山開發(fā)有限公司市場部副總經理趙鑫磊告訴記者，去年中山限價令實施后，他們的樓盤幾乎全部不能網簽，新的限價標準實施后，情況大大好轉。“初步估算一下，我們大約有60%的樓盤已不在限價范圍內”。記者在遠洋地產一家樓盤的銷售中心看到，不斷有客戶前來咨詢，而帶客戶看房的售樓員甚至都有些忙不過來。據(jù)當?shù)貒辆职l(fā)布的網簽數(shù)據(jù)，新限價標準實施后的首周，雖然正在春節(jié)假期當中，可中山市共網簽商品房57套，平均每套成交面積約為一百平方米，成交量比去年同期明顯提升。
實際上，在提高限價之前，中山市不少高于限價的樓盤仍在保持觀望，并未降價以對。不少的樓盤甚至通過種種“變通”手段規(guī)避限價令。此次提高限價，更堅定了不少開發(fā)商“挺”住價格的決心。記者在中山隨機走訪了遠洋城、恒大綠洲、萬科朗潤園等樓盤，發(fā)現(xiàn)其均價多在每平方米6000元以上，部分高端樓盤甚至超過萬元。春節(jié)過后，部分樓盤借著限價提高還將每平方米單價調高了二三百元。看中了高于限價的物業(yè)單位怎么辦？一家樓盤的銷售人員給記者支招：“可以先交納定金，推遲簽約。”客戶的權益怎么保障？銷售人員說：“可以另簽一份協(xié)議，確保交了定金乃至首付不會有風險。”
在均價超過萬元的精裝修的萬科朗潤園，銷售人員則告訴記者：“不用推遲簽約，看中了馬上可以簽。”方法是將帶裝修的樓盤一分為二：毛坯＋裝修，毛坯部分按符合限價令的標準出售并簽商品房買賣合同，而超出限價的價格部分則計入裝修，開發(fā)商與客戶另簽一份裝修協(xié)議，這樣一來，限價令自然就限不住成交了。黃民強說，如果開發(fā)商與客戶確實簽兩份合同，那肯定是不符合有關商品房交易規(guī)定的。不過，他表示，中山市的監(jiān)管部門還沒有查處到類似案件。毫無疑問的是，限價標準的提高，對于已經有辦法應對限價政策的開發(fā)商而言，可操作的空間更大了，限價政策的效果也會因此打折扣。
專家：地方政府不應對放松調控政策心存幻想
盡管中山市政府及住房管理部門一再向記者強調，提高限價并不意味著放松調控，中山市從嚴調控的決心不會變。然而，不少業(yè)內人士和有關專家仍然對中山調高限價有不同的解讀。實際上，中山悄然提高限價標準的消息一經公開，一些網民猜測這是樓市調控松綁的信號。對此，中國指數(shù)研究院副院長陳晟的看法較為犀利，他說，相對于限購，限價本身就屬于“軟調控”。從佛山取消限購又旋即叫停，到中山低調提高限價標準，都表明地方政府仍然抱有房地產調控放松的幻想。但陳晟認為，中央已經明確表示將堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。因此，即使中山有意松綁，也不意味著全國其他城市會跟風放松。
胡剛認為，一些城市在去年末匆忙出臺限購、限價政策，只是為了實現(xiàn)所謂的“房價控制目標”的應急和應景之作，是否會真心和真正進行房地產調控還要畫上一個問號。針對一些地方的觀望情緒，不少專家指出，中央調控房地產的決心是堅定的，地方政府不應對放松調控政策心存幻想。從長期來看，未來我國房地產調控的關鍵還在于解決地方對土地財政的過度依賴問題，從而減少地方政府過度發(fā)展房地產業(yè)的沖動。來自中國指數(shù)研究院的調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國25個大中城市土地出讓金全面下滑，比2010年同期減收1172億元。據(jù)了解，廣州、深圳等一線城市已明確表示，今年將繼續(xù)執(zhí)行限購、限貸政策。記者采訪的多位專家表示，在整體上，用限購、限貸卡住購房權和資金兩個要害環(huán)節(jié)，然后通過限價為漲價剎車，再通過加大保障房建設力度來提高供給、滿足基本住房需求，是能夠實現(xiàn)房價調控目標的。
（海西地產投資網 馬彥凱輯）
