龍年春節(jié)后的滬上土地市場(chǎng)，終于迎來一幅高溢價(jià)成交地塊。2月15日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局網(wǎng)站發(fā)布的信息顯示，當(dāng)日出讓的商用地塊——四平路街道265街坊7/1丘，被上海市政工程設(shè)計(jì)研究總院(集團(tuán))有限公司摘得，競(jìng)得價(jià)格為1.31億元，溢價(jià)率高達(dá)136.68%，折合樓板價(jià)16566元/平方米。業(yè)內(nèi)人士介紹，這也是龍年春節(jié)后，滬上土地市場(chǎng)首現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉分析，在樓市調(diào)控不動(dòng)搖的背景之下，土地市場(chǎng)必然會(huì)為樓市調(diào)整付出相應(yīng)代價(jià)，住宅用地流拍或者底價(jià)成交在所難免。而在地方政府土地出讓收入減少的轉(zhuǎn)折期，商用土地勢(shì)必挑起大梁，充當(dāng)重要角色，尤其是在一、二線中心城市。

“土地用途變更 引發(fā)高溢價(jià)成交”

    來自上海市規(guī)土局網(wǎng)站的信息顯示，四平路街道265街坊7/1丘地塊，東至四平路，南至國(guó)康路，西至上海市政工程設(shè)計(jì)研究總院(集團(tuán))有限公司，北至中山北二路，出讓總面積為2635.9平方米，容積率為3，為辦公樓用地。起始價(jià)為5535萬元。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔介紹，在四平路街道265街坊7/1丘地塊出讓前，共有14家企業(yè)領(lǐng)取申請(qǐng)書，而最終申請(qǐng)競(jìng)買的企業(yè)家數(shù)也達(dá)到3家，為去年下旬至今少有的情況。

    在黃河滔看來，該地塊之所以如此受歡迎，并導(dǎo)致最終高溢價(jià)成交，或與其土地使用性質(zhì)的變更有關(guān)。《答疑紀(jì)要》顯示，四平路街道265街坊7/1丘地塊在原規(guī)土征詢單中的土地用途為教育科研用地，后來才在出讓文件等資料內(nèi)改為辦公樓用途。業(yè)內(nèi)人士介紹，一般來說，教育科研用地和辦公樓用地差價(jià)明顯，這應(yīng)該也是為何該地塊用途更改后，多家企業(yè)領(lǐng)取申請(qǐng)書的主要原因。

    而《答疑紀(jì)要》中關(guān)于競(jìng)拍人資質(zhì)的要求，上海市政設(shè)計(jì)研究總院(集團(tuán))有限公司也十分契合。《答疑紀(jì)要》稱，四平路街道265街坊7/1丘地塊出讓方對(duì)該地塊功能定位為總部辦公大樓，入駐企業(yè)為總部型企業(yè)，應(yīng)以建筑設(shè)計(jì)、市政工程設(shè)計(jì)為重點(diǎn)的現(xiàn)代設(shè)計(jì)業(yè)，以工程咨詢服務(wù)為重點(diǎn)的專業(yè)服務(wù)業(yè)。此外，四平路街道265街坊7/1丘地塊屬于詳規(guī)編號(hào)A-05地塊內(nèi)，因此競(jìng)得人取得該出讓地塊建設(shè)用地使用權(quán)后，須與東側(cè)地塊統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)。黃河滔介紹，四平路街道265街坊7/1丘地塊，目前也在被上海市政設(shè)計(jì)研究總院(集團(tuán))有限公司實(shí)際使用。因此，此番地塊出讓，上海市政工程設(shè)計(jì)研究總院(集團(tuán))有限公司應(yīng)該是志在必得。

低價(jià)吸引開發(fā)企業(yè)

    雖然在部分業(yè)內(nèi)人士看來，四平路街道265街坊7/1丘地塊出讓面積不足3000平方米，其高溢價(jià)成交并不具有代表性，但在付偉看來，房地產(chǎn)行業(yè)眼下雖然“缺錢”，但大型開發(fā)商處轉(zhuǎn)型期，對(duì)于商用地塊尤為關(guān)照。“目前上海中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)商用地塊已經(jīng)非常稀缺，未來還有可能出現(xiàn)更高溢價(jià)成交地塊。”付偉說。方方地產(chǎn)土地經(jīng)理印林佳同樣認(rèn)為，當(dāng)下上海的土地市場(chǎng)依然在延續(xù)去年下半年以來的低迷狀態(tài)，不過商辦類用地已有起色。

    “最近商辦類地塊成交好于住宅地塊，1月至今，上海出讓的商辦地塊多稍有些競(jìng)爭(zhēng)，在一些成熟區(qū)域的地塊，這種情況更多。”印林佳說。在調(diào)控背景下，商辦類用地的前景也更被看好。印林佳說，相比住宅地塊，商辦類地塊供應(yīng)量較大，主要是上半年，在住宅市場(chǎng)持續(xù)受到調(diào)控的環(huán)境下，不少企業(yè)愿意嘗試商辦，或者綜合地塊的開發(fā)。但印林佳也提到，不少商辦地塊的出讓限制條件較多，定價(jià)較平，這類地塊往往成交的價(jià)格相比前幾年未出現(xiàn)明顯增幅。“這不排除是出讓方為了吸引一些企業(yè)，事先和這些企業(yè)洽談過入住后的商業(yè)形態(tài)等，因此出讓方愿意適當(dāng)降低價(jià)格，以保證地塊未來的發(fā)展以及帶來的稅收。”印林佳說。據(jù)付偉介紹，2011年商用地塊已占到上海所有經(jīng)營(yíng)性土地出讓金收入的47%。

合肥打折“促銷”

存量商用地塊

    與印林佳觀點(diǎn)相對(duì)應(yīng)的是，部分中心城市正在出招吸引開發(fā)商投資商用土地。此前的2月1日，安徽省合肥市政府連發(fā)三項(xiàng)土地使用新政，推進(jìn)商業(yè)用地開發(fā)。這三項(xiàng)新政文件中提到的，關(guān)于對(duì)“建設(shè)大型商業(yè)綜合體、五星級(jí)酒店，對(duì)總投資在5億元以上的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目”的鼓勵(lì)措施，尤為受到外界關(guān)注。對(duì)于上述物業(yè)按持有比例的不同，給予地價(jià)打5-7折不同的優(yōu)惠。此外，上述三項(xiàng)新政文件還提到，鼓勵(lì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，具有國(guó)有土地使用權(quán)證或合法權(quán)屬來源的存量商業(yè)用地，符合條件的，鼓勵(lì)土地使用權(quán)人經(jīng)政府批準(zhǔn)后自行改造升級(jí)，建設(shè)商業(yè)、服務(wù)業(yè)項(xiàng)目(不含商品住宅)。

    有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，這標(biāo)志著合肥對(duì)企業(yè)自行改造升級(jí)土地，在商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面豁開一道口子。從合肥的相關(guān)政策來看，這些盤活的土地多是存量地塊，不涉及新增用地，因此這也算“督促土地利用、打擊囤積”的一項(xiàng)措施。克而瑞上海事業(yè)部總監(jiān)付琦也認(rèn)為，存量地塊中不少是因?yàn)閯?dòng)遷、企業(yè)囤地等歷史遺留下來的地塊，合肥出臺(tái)的新措施可以加大這些地塊的利用效率。此外，付琦還提到，上述商辦類用地的升級(jí)，是通過土地使用權(quán)人經(jīng)批準(zhǔn)后自行升級(jí)和改造的，這說明土地的市場(chǎng)化程度在增高。

有“增收”可能

    出臺(tái)類似“促銷”政策，短期效應(yīng)顯而易見。在某業(yè)內(nèi)人士看來，由于合肥出臺(tái)的土地新政中不涉及住宅地塊，所以應(yīng)該和調(diào)控政策沒有關(guān)系。但楊紅旭也認(rèn)為，從效果來看，如果這些措施能夠加大開工量的話，則能有效提升地方政府的出讓金收入(主要指補(bǔ)繳出讓金的費(fèi)用)，提升地方相關(guān)收入。他進(jìn)一步說，受調(diào)控影響，地方政府土地出讓金受到影響，在一些收入主要依靠房地產(chǎn)的地方政府，已經(jīng)有點(diǎn)扛不住了。雖然蕪湖“救市”新政在出臺(tái)后四天后即告夭折，但隨著調(diào)控持續(xù)深入，預(yù)計(jì)“暗地”救市的地方政策還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

    另有業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，鼓勵(lì)土地使用權(quán)人經(jīng)先關(guān)批準(zhǔn)后自行改造和升級(jí)土地，由于土地使用人還需補(bǔ)繳一定的費(fèi)用，無形中會(huì)增加土地出讓金的收入。這很容易讓人聯(lián)想到，此舉與地方政府面臨的土地財(cái)政壓力有關(guān)。某國(guó)企開發(fā)商介紹，為鼓勵(lì)企業(yè)建一些綜合體或五星級(jí)酒店，一些地方政府通常會(huì)給予一定的配套優(yōu)惠，最常見的就是合肥此次出臺(tái)的新政中提到的，在土地出讓價(jià)格上給予折扣優(yōu)惠。但該開發(fā)商也坦言，這些優(yōu)惠地塊也要通過招拍掛出讓，因此價(jià)格還是可能因?yàn)楦?jìng)價(jià)而上升。上述開發(fā)商介紹，合肥此番推出的這些措施并不新鮮，一直有部分地方政府會(huì)出臺(tái)這類刺激招商的措施，只是當(dāng)招商難度加大的時(shí)候，可談的優(yōu)惠可能更大一些。

泡沫風(fēng)險(xiǎn)

    也有風(fēng)險(xiǎn)因素存在。付琦就提醒，當(dāng)?shù)卣�府�?yīng)該建立監(jiān)督和監(jiān)管體系，因?yàn)樯虡I(yè)辦公地塊的價(jià)格高于工業(yè)等地塊，如果土地使用人為了逐利而不斷升級(jí)和改造土地，則會(huì)使得商辦土地市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫。此外，2月15日，經(jīng)濟(jì)參考報(bào)還報(bào)道稱，2012年的土地督察風(fēng)暴已經(jīng)開始。該報(bào)獲悉，國(guó)土部派駐地方的9個(gè)國(guó)家土地督察局近期已經(jīng)先后約談了十幾個(gè)市縣級(jí)政府，就土地違法違規(guī)問題提出查處要求。

    中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“約談是國(guó)土部例行土地督察工作的一個(gè)方面。在督察過程中，國(guó)土部會(huì)針對(duì)違法違規(guī)用地行為較為突出的區(qū)域指出問題并限期整改。”

(海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯)