龍年春節后的滬上土地市場，終于迎來一幅高溢價成交地塊。2月15日，上海市規劃和國土資源局網站發布的信息顯示，當日出讓的商用地塊——四平路街道265街坊7/1丘，被上海市政工程設計研究總院(集團)有限公司摘得，競得價格為1.31億元，溢價率高達136.68%，折合樓板價16566元/平方米。業內人士介紹，這也是龍年春節后，滬上土地市場首現高溢價成交地塊。漢宇地產市場研究部經理付偉分析，在樓市調控不動搖的背景之下，土地市場必然會為樓市調整付出相應代價，住宅用地流拍或者底價成交在所難免。而在地方政府土地出讓收入減少的轉折期，商用土地勢必挑起大梁，充當重要角色，尤其是在一、二線中心城市。

“土地用途變更 引發高溢價成交”

    來自上海市規土局網站的信息顯示，四平路街道265街坊7/1丘地塊，東至四平路，南至國康路，西至上海市政工程設計研究總院(集團)有限公司，北至中山北二路，出讓總面積為2635.9平方米，容積率為3，為辦公樓用地。起始價為5535萬元。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔介紹，在四平路街道265街坊7/1丘地塊出讓前，共有14家企業領取申請書，而最終申請競買的企業家數也達到3家，為去年下旬至今少有的情況。

    在黃河滔看來，該地塊之所以如此受歡迎，并導致最終高溢價成交，或與其土地使用性質的變更有關�！洞鹨杉o要》顯示，四平路街道265街坊7/1丘地塊在原規土征詢單中的土地用途為教育科研用地，后來才在出讓文件等資料內改為辦公樓用途。業內人士介紹，一般來說，教育科研用地和辦公樓用地差價明顯，這應該也是為何該地塊用途更改后，多家企業領取申請書的主要原因。

    而《答疑紀要》中關于競拍人資質的要求，上海市政設計研究總院(集團)有限公司也十分契合�！洞鹨杉o要》稱，四平路街道265街坊7/1丘地塊出讓方對該地塊功能定位為總部辦公大樓，入駐企業為總部型企業，應以建筑設計、市政工程設計為重點的現代設計業，以工程咨詢服務為重點的專業服務業。此外，四平路街道265街坊7/1丘地塊屬于詳規編號A-05地塊內，因此競得人取得該出讓地塊建設用地使用權后，須與東側地塊統一規劃設計、統一建設。黃河滔介紹，四平路街道265街坊7/1丘地塊，目前也在被上海市政設計研究總院(集團)有限公司實際使用。因此，此番地塊出讓，上海市政工程設計研究總院(集團)有限公司應該是志在必得。

低價吸引開發企業

    雖然在部分業內人士看來，四平路街道265街坊7/1丘地塊出讓面積不足3000平方米，其高溢價成交并不具有代表性，但在付偉看來，房地產行業眼下雖然“缺錢”，但大型開發商處轉型期，對于商用地塊尤為關照。“目前上海中心城區優質商用地塊已經非常稀缺，未來還有可能出現更高溢價成交地塊。”付偉說。方方地產土地經理印林佳同樣認為，當下上海的土地市場依然在延續去年下半年以來的低迷狀態，不過商辦類用地已有起色。

    “最近商辦類地塊成交好于住宅地塊，1月至今，上海出讓的商辦地塊多稍有些競爭，在一些成熟區域的地塊，這種情況更多。”印林佳說。在調控背景下，商辦類用地的前景也更被看好。印林佳說，相比住宅地塊，商辦類地塊供應量較大，主要是上半年，在住宅市場持續受到調控的環境下，不少企業愿意嘗試商辦，或者綜合地塊的開發。但印林佳也提到，不少商辦地塊的出讓限制條件較多，定價較平，這類地塊往往成交的價格相比前幾年未出現明顯增幅。“這不排除是出讓方為了吸引一些企業，事先和這些企業洽談過入住后的商業形態等，因此出讓方愿意適當降低價格，以保證地塊未來的發展以及帶來的稅收。”印林佳說。據付偉介紹，2011年商用地塊已占到上海所有經營性土地出讓金收入的47%。

合肥打折“促銷”

存量商用地塊

    與印林佳觀點相對應的是，部分中心城市正在出招吸引開發商投資商用土地。此前的2月1日，安徽省合肥市政府連發三項土地使用新政，推進商業用地開發。這三項新政文件中提到的，關于對“建設大型商業綜合體、五星級酒店，對總投資在5億元以上的大型商業綜合體項目”的鼓勵措施，尤為受到外界關注。對于上述物業按持有比例的不同，給予地價打5-7折不同的優惠。此外，上述三項新政文件還提到，鼓勵城市規劃區內，具有國有土地使用權證或合法權屬來源的存量商業用地，符合條件的，鼓勵土地使用權人經政府批準后自行改造升級，建設商業、服務業項目(不含商品住宅)。

    有業內人士評價，這標志著合肥對企業自行改造升級土地，在商業、服務業方面豁開一道口子。從合肥的相關政策來看，這些盤活的土地多是存量地塊，不涉及新增用地，因此這也算“督促土地利用、打擊囤積”的一項措施�？硕鹕虾Ｊ聵I部總監付琦也認為，存量地塊中不少是因為動遷、企業囤地等歷史遺留下來的地塊，合肥出臺的新措施可以加大這些地塊的利用效率。此外，付琦還提到，上述商辦類用地的升級，是通過土地使用權人經批準后自行升級和改造的，這說明土地的市場化程度在增高。

有“增收”可能

    出臺類似“促銷”政策，短期效應顯而易見。在某業內人士看來，由于合肥出臺的土地新政中不涉及住宅地塊，所以應該和調控政策沒有關系。但楊紅旭也認為，從效果來看，如果這些措施能夠加大開工量的話，則能有效提升地方政府的出讓金收入(主要指補繳出讓金的費用)，提升地方相關收入。他進一步說，受調控影響，地方政府土地出讓金受到影響，在一些收入主要依靠房地產的地方政府，已經有點扛不住了。雖然蕪湖“救市”新政在出臺后四天后即告夭折，但隨著調控持續深入，預計“暗地”救市的地方政策還會陸續出臺。

    另有業內人士也認為，鼓勵土地使用權人經先關批準后自行改造和升級土地，由于土地使用人還需補繳一定的費用，無形中會增加土地出讓金的收入。這很容易讓人聯想到，此舉與地方政府面臨的土地財政壓力有關。某國企開發商介紹，為鼓勵企業建一些綜合體或五星級酒店，一些地方政府通常會給予一定的配套優惠，最常見的就是合肥此次出臺的新政中提到的，在土地出讓價格上給予折扣優惠。但該開發商也坦言，這些優惠地塊也要通過招拍掛出讓，因此價格還是可能因為競價而上升。上述開發商介紹，合肥此番推出的這些措施并不新鮮，一直有部分地方政府會出臺這類刺激招商的措施，只是當招商難度加大的時候，可談的優惠可能更大一些。

泡沫風險

    也有風險因素存在。付琦就提醒，當地政府應該建立監督和監管體系，因為商業辦公地塊的價格高于工業等地塊，如果土地使用人為了逐利而不斷升級和改造土地，則會使得商辦土地市場產生泡沫。此外，2月15日，經濟參考報還報道稱，2012年的土地督察風暴已經開始。該報獲悉，國土部派駐地方的9個國家土地督察局近期已經先后約談了十幾個市縣級政府，就土地違法違規問題提出查處要求。

    中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云告訴《經濟參考報》記者，“約談是國土部例行土地督察工作的一個方面。在督察過程中，國土部會針對違法違規用地行為較為突出的區域指出問題并限期整改。”

(海西地產投資網  馬彥凱輯)