近日，國土部發布消息，今年國土部將聯合相關部門，選擇小產權房問題相對突出的城市，開展小產權房的試點清理，具體試點城市名單和試點方案目前正在研究中。這項試點清理工作目的，就是借此來總結完善政策，為啟動全面清理小產權房工作做好政策和制度的儲備。對于小產權房被試點清理，很多老百姓非常關注。那么，“小產權房”究竟何去何從？清理“小產權房”對房價有什么影響？

    目前，中央要求各地對農村集體土地進行確權登記發證，對“小產權房”違法用地不予確權登記發證。為了順利實現“安居樂業”，一批人加入了這場“小產權房轉正”的豪賭。為了這個最淳樸的愿望，支付不起高額房價格的人們，選擇承擔產權不確定的風險。而風險總有暴露或者爆發的時候。日前，國土部“小產權房”試點清理工作進展傳出最新消息，立刻攪動了“小產權房”這片樓市的“灰色區域”。

小產權：

樓市“灰色”區域

    安居樂業的夢想，讓人們冒著違反法律的風險選擇了小產權房，那么，全國究竟有多少小產權房？在官方數據里至今沒有找到答案。2月16日“全國推進構建國土資源執法監管共同責任機制座談會”上，國家土地執法監察局局長李建勤說，“目前還沒有完整統計全國小產權房的數據”。在北京市已明確要對小產權房進行處置的2011年，小產權房建設并未停歇，尤其是限購之后，小產權房的交易愈加活躍。從北到南，從東到西，各大小產權房集中地都被“不限購”的“光環”籠罩著，各大房地產網站上，小產權房的交易信息公開明朗。

    土地政策以及監管方面存在國有土地使用權取得的不規范等問題，導致土地市場混亂，小產權房有了生存的土壤。另一方面，房地產市場以商品房為主導，保障房及經濟適用住房建設步伐落后，遠遠不能滿足社會需要。小產權房基于土地成本低廉，價格低廉備受中低收入家庭的青睞。而城市低收入居民在沒有能力購置城市中的“大產權房”的情況下，他們明知小產權房有風險，只能退而求其次。

現狀：

從一線城市擴散

    海南島在快速城市化的過程中，成為除一線城市外又一小產權房集中地區。近年來，海口曾嚴厲查處擅自使用宅基地及集體土地以聯營合作等名義建設“小產權房”行為，并組織了多宗“小產權房”強拆。據了解，海口市國土資源局日前再次發出通知，禁止任何單位或個人借用“租賃”、“合作開發”、“作價入股”、“承包經營權流轉”農業用地之名，擅自改變土地用途，違規建設。嚴禁在本市行政區域內非法占用集體土地建設。

    有消息稱，2010年底，海南省住建廳曾經調研統計顯示，海口違規建設的小產權房有11.5萬平方米。調研表示，“小產權房”違規建設的原因主要在于，海南提出國際旅游島建設致使當地房地產業快速發展，房價不斷升高，在暴利驅動下，有些開發商無視法律法規和政府嚴令，非法占地、非法買賣土地建房，或采取非法出租、出讓、入股、聯營等方式，成片違法興建小產權房，低價銷售給消費者。

    2011年，海口市發現并有效制止土地違法行為1190起，立案查處違法違規用地案件27宗，涉及土地面積21.88公頃，同比下降68℅，拆除構建物面積63527平方米，收回土地20.93公頃，這里面很多就是“小產權房”。位于海口市城西橫路的億城家園為2棟17層建筑，建筑總面積3.27萬平方米，是至今海口拆除的最大型違建小產權房。在山西太原，據相關部門調查統計，目前太原城中村的小產權項目近130個，占到在售項目總數的近半。小產權房是在集體土地上蓋的非法建筑，不受法律保護。要想摘掉“小產權”的帽子，必須先把集體建設用地轉為國有建設用地，再補交土地出讓金等，最后才能轉為合法的商品房。但集體建設用地轉為國有建設用地，需要國家的嚴格監管和審批。而太原市所有的小產權房，目前都未完成土地性質的轉換，想要“轉正”基本不可能。

政策：

“全面清理”試點先行

    國家土地執法監察局局長李建勤曾表示，國務院已于去年成立了小產權房清理小組，該清理小組由國土資源部和住建部牽頭。另一條值得關注的消息是，國土部今年將加強市場監測分析工作，做好土地市場動態監測監管和城市地價動態監測工作，完善異常交易情況備案制度。國土資源部土地利用管理司副司長竇敬麗表示，自今年起，除“招拍掛”出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的房地產用地外，流標、流拍的也要通過土地市場動態監測與監管系統及時上報國土部。國土部曾經只監測高溢價率地塊，而今轉向了流標地塊，土地市場的冷清引起了決策層重視。

    一方面是多政府部門的輪番叫停，另一方面是小產權長期存在并有愈演愈烈之勢，圍繞這個奇怪悖論的爭論從來沒有停止過，支持與反對的聲音基本平分秋色。試點清理的思路雖然確定，但那時在哪里試點、以何種方式試點都還未知。

前景：

轉正抑或拆除尚需論證

    同策咨詢研究部總監張宏偉認為，試點處理“小產權房”大致有兩個辦法。一個是購房者通過支付“轉化費用”將“小產權房”轉正，從而使“小產權房”擁有合法的商品住房身份和地位。這樣對于政府來講，政府還有可能從“小產權”房轉化合法的商品住房過程中獲得部分“轉化費用”收益。另一個是地方政府購買大量“小產權房”，通過內部流程轉換使“小產權房”合法化，最終沖抵保障性住房的建設任務。但由于購買的資金需求量比較大，有可能進一步為當前地方政府的債務雪上加霜，導致政府更加依賴土地財政解決當前地方債務的問題。

    REICO工作室認為，小產權房的處理應堅持公平正義、同地同權同價、疏導結合等原則。他們建議，對于符合城鄉統籌發展規劃、土地利用規劃，且未占用耕地的小產權房，不應強制拆除。其他如果不存在安全問題，也不宜簡單一拆了之。而對違法占用耕地建設小產權房的替代性懲罰措施，政府可采取兩種方式：一是對于通過占補平衡的方式要求開發商和農村集體組織開發出相同數量、質量的耕地；二是沒收部分小產權房，作為保障性住房。

    在張宏偉看來，無論以何種方式處理小產權房，都是存在選擇困難的。一方面，根據國土資源部公布的數據，2009年全國土地出讓成交總價款約1.59萬億元，相當于同期地方財政本級收入32580.74億元的48.8%；2010年土地出讓收入約2.7萬億元，相當于同期地方財政本級收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市，土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。而另一方面，在全國1.84萬億地方債2012年集中償還期，地方政府必然會通過適度下調土地出讓價格，增加土地供應數量，保證土地不流拍，在此基礎上保證財政穩定。

    2月21日，在國土資源部召開的“2011年房地產用地管理調控等情況”新聞發布會上，國土部官員表示，由于各種原因，2011年土地供應計劃落實不足七成，而今年全國住房土地供應量將縮減兩成。全國住房供地量縮減對于地方政府債務來講有可能又是捉襟見肘。因此，政府試點處理“小產權房”，還是要把握好一個原則，那就是既要能夠帶來一定的財政收入，又可以借“小產權房”做一些民生工程。

（海西地產投資網  馬彥凱輯）