近日，國土部發(fā)布消息，今年國土部將聯(lián)合相關部門，選擇小產(chǎn)權房問題相對突出的城市，開展小產(chǎn)權房的試點清理，具體試點城市名單和試點方案目前正在研究中。這項試點清理工作目的，就是借此來總結完善政策，為啟動全面清理小產(chǎn)權房工作做好政策和制度的儲備。對于小產(chǎn)權房被試點清理，很多老百姓非常關注。那么，“小產(chǎn)權房”究竟何去何從？清理“小產(chǎn)權房”對房價有什么影響？
目前，中央要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權登記發(fā)證，對“小產(chǎn)權房”違法用地不予確權登記發(fā)證。為了順利實現(xiàn)“安居樂業(yè)”，一批人加入了這場“小產(chǎn)權房轉正”的豪賭。為了這個最淳樸的愿望，支付不起高額房價格的人們，選擇承擔產(chǎn)權不確定的風險。而風險總有暴露或者爆發(fā)的時候。日前，國土部“小產(chǎn)權房”試點清理工作進展傳出最新消息，立刻攪動了“小產(chǎn)權房”這片樓市的“灰色區(qū)域”。
小產(chǎn)權：
樓市“灰色”區(qū)域
安居樂業(yè)的夢想，讓人們冒著違反法律的風險選擇了小產(chǎn)權房，那么，全國究竟有多少小產(chǎn)權房？在官方數(shù)據(jù)里至今沒有找到答案。2月16日“全國推進構建國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責任機制座談會”上，國家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤說，“目前還沒有完整統(tǒng)計全國小產(chǎn)權房的數(shù)據(jù)”。在北京市已明確要對小產(chǎn)權房進行處置的2011年，小產(chǎn)權房建設并未停歇，尤其是限購之后，小產(chǎn)權房的交易愈加活躍。從北到南，從東到西，各大小產(chǎn)權房集中地都被“不限購”的“光環(huán)”籠罩著，各大房地產(chǎn)網(wǎng)站上，小產(chǎn)權房的交易信息公開明朗。
土地政策以及監(jiān)管方面存在國有土地使用權取得的不規(guī)范等問題，導致土地市場混亂，小產(chǎn)權房有了生存的土壤。另一方面，房地產(chǎn)市場以商品房為主導，保障房及經(jīng)濟適用住房建設步伐落后，遠遠不能滿足社會需要。小產(chǎn)權房基于土地成本低廉，價格低廉備受中低收入家庭的青睞。而城市低收入居民在沒有能力購置城市中的“大產(chǎn)權房”的情況下，他們明知小產(chǎn)權房有風險，只能退而求其次。
現(xiàn)狀：
從一線城市擴散
海南島在快速城市化的過程中，成為除一線城市外又一小產(chǎn)權房集中地區(qū)。近年來，海口曾嚴厲查處擅自使用宅基地及集體土地以聯(lián)營合作等名義建設“小產(chǎn)權房”行為，并組織了多宗“小產(chǎn)權房”強拆。據(jù)了解，海口市國土資源局日前再次發(fā)出通知，禁止任何單位或個人借用“租賃”、“合作開發(fā)”、“作價入股”、“承包經(jīng)營權流轉”農(nóng)業(yè)用地之名，擅自改變土地用途，違規(guī)建設。嚴禁在本市行政區(qū)域內(nèi)非法占用集體土地建設。
有消息稱，2010年底，海南省住建廳曾經(jīng)調(diào)研統(tǒng)計顯示，海口違規(guī)建設的小產(chǎn)權房有11.5萬平方米。調(diào)研表示，“小產(chǎn)權房”違規(guī)建設的原因主要在于，海南提出國際旅游島建設致使當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房價不斷升高，在暴利驅動下，有些開發(fā)商無視法律法規(guī)和政府嚴令，非法占地、非法買賣土地建房，或采取非法出租、出讓、入股、聯(lián)營等方式，成片違法興建小產(chǎn)權房，低價銷售給消費者。
2011年，海口市發(fā)現(xiàn)并有效制止土地違法行為1190起，立案查處違法違規(guī)用地案件27宗，涉及土地面積21.88公頃，同比下降68℅，拆除構建物面積63527平方米，收回土地20.93公頃，這里面很多就是“小產(chǎn)權房”。位于海口市城西橫路的億城家園為2棟17層建筑，建筑總面積3.27萬平方米，是至今海口拆除的最大型違建小產(chǎn)權房。在山西太原，據(jù)相關部門調(diào)查統(tǒng)計，目前太原城中村的小產(chǎn)權項目近130個，占到在售項目總數(shù)的近半。小產(chǎn)權房是在集體土地上蓋的非法建筑，不受法律保護。要想摘掉“小產(chǎn)權”的帽子，必須先把集體建設用地轉為國有建設用地，再補交土地出讓金等，最后才能轉為合法的商品房。但集體建設用地轉為國有建設用地，需要國家的嚴格監(jiān)管和審批。而太原市所有的小產(chǎn)權房，目前都未完成土地性質的轉換，想要“轉正”基本不可能。
政策：
“全面清理”試點先行
國家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤曾表示，國務院已于去年成立了小產(chǎn)權房清理小組，該清理小組由國土資源部和住建部牽頭。另一條值得關注的消息是，國土部今年將加強市場監(jiān)測分析工作，做好土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管和城市地價動態(tài)監(jiān)測工作，完善異常交易情況備案制度。國土資源部土地利用管理司副司長竇敬麗表示，自今年起，除“招拍掛”出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地外，流標、流拍的也要通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時上報國土部。國土部曾經(jīng)只監(jiān)測高溢價率地塊，而今轉向了流標地塊，土地市場的冷清引起了決策層重視。
一方面是多政府部門的輪番叫停，另一方面是小產(chǎn)權長期存在并有愈演愈烈之勢，圍繞這個奇怪悖論的爭論從來沒有停止過，支持與反對的聲音基本平分秋色。試點清理的思路雖然確定，但那時在哪里試點、以何種方式試點都還未知。
前景：
轉正抑或拆除尚需論證
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，試點處理“小產(chǎn)權房”大致有兩個辦法。一個是購房者通過支付“轉化費用”將“小產(chǎn)權房”轉正，從而使“小產(chǎn)權房”擁有合法的商品住房身份和地位。這樣對于政府來講，政府還有可能從“小產(chǎn)權”房轉化合法的商品住房過程中獲得部分“轉化費用”收益。另一個是地方政府購買大量“小產(chǎn)權房”，通過內(nèi)部流程轉換使“小產(chǎn)權房”合法化，最終沖抵保障性住房的建設任務。但由于購買的資金需求量比較大，有可能進一步為當前地方政府的債務雪上加霜，導致政府更加依賴土地財政解決當前地方債務的問題。
REICO工作室認為，小產(chǎn)權房的處理應堅持公平正義、同地同權同價、疏導結合等原則。他們建議，對于符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，且未占用耕地的小產(chǎn)權房，不應強制拆除。其他如果不存在安全問題，也不宜簡單一拆了之。而對違法占用耕地建設小產(chǎn)權房的替代性懲罰措施，政府可采取兩種方式：一是對于通過占補平衡的方式要求開發(fā)商和農(nóng)村集體組織開發(fā)出相同數(shù)量、質量的耕地；二是沒收部分小產(chǎn)權房，作為保障性住房。
在張宏偉看來，無論以何種方式處理小產(chǎn)權房，都是存在選擇困難的。一方面，根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國土地出讓成交總價款約1.59萬億元，相當于同期地方財政本級收入32580.74億元的48.8%；2010年土地出讓收入約2.7萬億元，相當于同期地方財政本級收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市，土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。而另一方面，在全國1.84萬億地方債2012年集中償還期，地方政府必然會通過適度下調(diào)土地出讓價格，增加土地供應數(shù)量，保證土地不流拍，在此基礎上保證財政穩(wěn)定。
2月21日，在國土資源部召開的“2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況”新聞發(fā)布會上，國土部官員表示，由于各種原因，2011年土地供應計劃落實不足七成，而今年全國住房土地供應量將縮減兩成。全國住房供地量縮減對于地方政府債務來講有可能又是捉襟見肘。因此，政府試點處理“小產(chǎn)權房”，還是要把握好一個原則，那就是既要能夠帶來一定的財政收入，又可以借“小產(chǎn)權房”做一些民生工程。
（海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 馬彥凱輯）
