近日，國(guó)土部發(fā)布消息，今年國(guó)土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題相對(duì)突出的城市，開展小產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)清理，具體試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案目前正在研究中。這項(xiàng)試點(diǎn)清理工作目的，就是借此來(lái)總結(jié)完善政策，為啟動(dòng)全面清理小產(chǎn)權(quán)房工作做好政策和制度的儲(chǔ)備。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房被試點(diǎn)清理，很多老百姓非常關(guān)注。那么，“小產(chǎn)權(quán)房”究竟何去何從？清理“小產(chǎn)權(quán)房”對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響？

    目前，中央要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地不予確權(quán)登記發(fā)證。為了順利實(shí)現(xiàn)“安居樂(lè)業(yè)”，一批人加入了這場(chǎng)“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的豪賭。為了這個(gè)最淳樸的愿望，支付不起高額房?jī)r(jià)格的人們，選擇承擔(dān)產(chǎn)權(quán)不確定的風(fēng)險(xiǎn)。而風(fēng)險(xiǎn)總有暴露或者爆發(fā)的時(shí)候。日前，國(guó)土部“小產(chǎn)權(quán)房”試點(diǎn)清理工作進(jìn)展傳出最新消息，立刻攪動(dòng)了“小產(chǎn)權(quán)房”這片樓市的“灰色區(qū)域”。

小產(chǎn)權(quán)：

樓市“灰色”區(qū)域

    安居樂(lè)業(yè)的夢(mèng)想，讓人們冒著違反法律的風(fēng)險(xiǎn)選擇了小產(chǎn)權(quán)房，那么，全國(guó)究竟有多少小產(chǎn)權(quán)房？在官方數(shù)據(jù)里至今沒有找到答案。2月16日“全國(guó)推進(jìn)構(gòu)建國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制座談會(huì)”上，國(guó)家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤說(shuō)，“目前還沒有完整統(tǒng)計(jì)全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)據(jù)”。在北京市已明確要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行處置的2011年，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)并未停歇，尤其是限購(gòu)之后，小產(chǎn)權(quán)房的交易愈加活躍。從北到南，從東到西，各大小產(chǎn)權(quán)房集中地都被“不限購(gòu)”的“光環(huán)”籠罩著，各大房地產(chǎn)網(wǎng)站上，小產(chǎn)權(quán)房的交易信息公開明朗。

    土地政策以及監(jiān)管方面存在國(guó)有土地使用權(quán)取得的不規(guī)范等問(wèn)題，導(dǎo)致土地市場(chǎng)混亂，小產(chǎn)權(quán)房有了生存的土壤。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)以商品房為主導(dǎo)，保障房及經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)步伐落后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)需要。小產(chǎn)權(quán)房基于土地成本低廉，價(jià)格低廉備受中低收入家庭的青睞。而城市低收入居民在沒有能力購(gòu)置城市中的“大產(chǎn)權(quán)房”的情況下，他們明知小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，只能退而求其次。

現(xiàn)狀：

從一線城市擴(kuò)散

    海南島在快速城市化的過(guò)程中，成為除一線城市外又一小產(chǎn)權(quán)房集中地區(qū)。近年來(lái)，海口曾嚴(yán)厲查處擅自使用宅基地及集體土地以聯(lián)營(yíng)合作等名義建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”行為，并組織了多宗“小產(chǎn)權(quán)房”強(qiáng)拆。據(jù)了解，海口市國(guó)土資源局日前再次發(fā)出通知，禁止任何單位或個(gè)人借用“租賃”、“合作開發(fā)”、“作價(jià)入股”、“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”農(nóng)業(yè)用地之名，擅自改變土地用途，違規(guī)建設(shè)。嚴(yán)禁在本市行政區(qū)域內(nèi)非法占用集體土地建設(shè)。

    有消息稱，2010年底，海南省住建廳曾經(jīng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，海口違規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房有11.5萬(wàn)平方米。調(diào)研表示，“小產(chǎn)權(quán)房”違規(guī)建設(shè)的原因主要在于，海南提出國(guó)際旅游島建設(shè)致使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷升高，在暴利驅(qū)動(dòng)下，有些開發(fā)商無(wú)視法律法規(guī)和政府嚴(yán)令，非法占地、非法買賣土地建房，或采取非法出租、出讓、入股、聯(lián)營(yíng)等方式，成片違法興建小產(chǎn)權(quán)房，低價(jià)銷售給消費(fèi)者。

    2011年，海口市發(fā)現(xiàn)并有效制止土地違法行為1190起，立案查處違法違規(guī)用地案件27宗，涉及土地面積21.88公頃，同比下降68℅，拆除構(gòu)建物面積63527平方米，收回土地20.93公頃，這里面很多就是“小產(chǎn)權(quán)房”。位于海口市城西橫路的億城家園為2棟17層建筑，建筑總面積3.27萬(wàn)平方米，是至今海口拆除的最大型違建小產(chǎn)權(quán)房。在山西太原，據(jù)相關(guān)部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前太原城中村的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目近130個(gè)，占到在售項(xiàng)目總數(shù)的近半。小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上蓋的非法建筑，不受法律保護(hù)。要想摘掉“小產(chǎn)權(quán)”的帽子，必須先把集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，再補(bǔ)交土地出讓金等，最后才能轉(zhuǎn)為合法的商品房。但集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，需要國(guó)家的嚴(yán)格監(jiān)管和審批。而太原市所有的小產(chǎn)權(quán)房，目前都未完成土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換，想要“轉(zhuǎn)正”基本不可能。

政策：

“全面清理”試點(diǎn)先行

    國(guó)家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤曾表示，國(guó)務(wù)院已于去年成立了小產(chǎn)權(quán)房清理小組，該清理小組由國(guó)土資源部和住建部牽頭。另一條值得關(guān)注的消息是，國(guó)土部今年將加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作，做好土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，完善異常交易情況備案制度。國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)竇敬麗表示，自今年起，除“招拍掛”出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地外，流標(biāo)、流拍的也要通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)上報(bào)國(guó)土部。國(guó)土部曾經(jīng)只監(jiān)測(cè)高溢價(jià)率地塊，而今轉(zhuǎn)向了流標(biāo)地塊，土地市場(chǎng)的冷清引起了決策層重視。

    一方面是多政府部門的輪番叫停，另一方面是小產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期存在并有愈演愈烈之勢(shì)，圍繞這個(gè)奇怪悖論的爭(zhēng)論從來(lái)沒有停止過(guò)，支持與反對(duì)的聲音基本平分秋色。試點(diǎn)清理的思路雖然確定，但那時(shí)在哪里試點(diǎn)、以何種方式試點(diǎn)都還未知。

前景：

轉(zhuǎn)正抑或拆除尚需論證

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，試點(diǎn)處理“小產(chǎn)權(quán)房”大致有兩個(gè)辦法。一個(gè)是購(gòu)房者通過(guò)支付“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”將“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正，從而使“小產(chǎn)權(quán)房”擁有合法的商品住房身份和地位。這樣對(duì)于政府來(lái)講，政府還有可能從“小產(chǎn)權(quán)”房轉(zhuǎn)化合法的商品住房過(guò)程中獲得部分“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”收益。另一個(gè)是地方政府購(gòu)買大量“小產(chǎn)權(quán)房”，通過(guò)內(nèi)部流程轉(zhuǎn)換使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，最終沖抵保障性住房的建設(shè)任務(wù)。但由于購(gòu)買的資金需求量比較大，有可能進(jìn)一步為當(dāng)前地方政府的債務(wù)雪上加霜，導(dǎo)致政府更加依賴土地財(cái)政解決當(dāng)前地方債務(wù)的問(wèn)題。

    REICO工作室認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的處理應(yīng)堅(jiān)持公平正義、同地同權(quán)同價(jià)、疏導(dǎo)結(jié)合等原則。他們建議，對(duì)于符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，且未占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房，不應(yīng)強(qiáng)制拆除。其他如果不存在安全問(wèn)題，也不宜簡(jiǎn)單一拆了之。而對(duì)違法占用耕地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的替代性懲罰措施，政府可采取兩種方式：一是對(duì)于通過(guò)占補(bǔ)平衡的方式要求開發(fā)商和農(nóng)村集體組織開發(fā)出相同數(shù)量、質(zhì)量的耕地；二是沒收部分小產(chǎn)權(quán)房，作為保障性住房。

    在張宏偉看來(lái)，無(wú)論以何種方式處理小產(chǎn)權(quán)房，都是存在選擇困難的。一方面，根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款約1.59萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政本級(jí)收入32580.74億元的48.8%；2010年土地出讓收入約2.7萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政本級(jí)收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過(guò)50%，有些甚至占80%以上。而另一方面，在全國(guó)1.84萬(wàn)億地方債2012年集中償還期，地方政府必然會(huì)通過(guò)適度下調(diào)土地出讓價(jià)格，增加土地供應(yīng)數(shù)量，保證土地不流拍，在此基礎(chǔ)上保證財(cái)政穩(wěn)定。

    2月21日，在國(guó)土資源部召開的“2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況”新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)土部官員表示，由于各種原因，2011年土地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)不足七成，而今年全國(guó)住房土地供應(yīng)量將縮減兩成。全國(guó)住房供地量縮減對(duì)于地方政府債務(wù)來(lái)講有可能又是捉襟見肘。因此，政府試點(diǎn)處理“小產(chǎn)權(quán)房”，還是要把握好一個(gè)原則，那就是既要能夠帶來(lái)一定的財(cái)政收入，又可以借“小產(chǎn)權(quán)房”做一些民生工程。

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）