隨著北京溢出效應的消失和“環首都經濟圈”神話的破滅，一度房價狂飆的燕郊、香河等環京區域樓市迅速降溫。在北京房價持續下探，而有效需求尚不能滿足供給的情況下，降價搶客成為環京區域樓市的必然選擇。據統計，截至目前，包括香河、燕郊、固安等區域在內的環京樓市均出現不同幅度的降價，個別項目的單價甚至直降2000元/平方米，激烈的價格戰拉開序幕。

燕郊降價全面開花

    平淡了一段時間的燕郊因星河185 項目單價直降兩千再度闖入購房者的視野。近日，星河185推出A5號樓，單價為6800元起，比項目前期的8800元/平米單價直降2000元/平米，粗略計算，如果買一套100平米3居，總價可減20萬。值得一提的是，該項目還有不足6000元/平方米的房源，以記者看到的一套平層面積為42平方米的LOFT為例，該房源調價前的總價為65萬，而目前折后的價格為49.8萬元。

    事實上，燕郊降價的項目遠不止星河185一個，記者在燕郊實地調查中發現，除了夏威夷南岸、東貿國際等個別項目以外，其他項目均有不同幅度的降價。記者在潮白人家的售樓處了解到，該項目目前有團購活動，均價6800-7500元/平米。而數據顯示，該項目1月份的均價為9200元/平方米，2月份的均價調至8800元/平方米。售樓人員告訴記者，“我們目前推出的這棟樓，7層以下的均價是6800元/平方米，7層以上的是7500元/平方米，參加團購活動，現在開始排號，到3月10日活動當天這段時間一天減500塊錢。”燕郊另外一個單價較低的項目是黃金SOHO，黃金SOHO最低6100元/平米起，均價6800元/平米。相較于前期7500元/平米的單價，該項目均價直降1400元/平米，在項目買一套90平米2居，總價可減12.6萬元。

降價效果明顯

    據鏈家地產市場研究部不完全統計，目前燕郊在售的新建住宅項目有21個，其中，過半的項目降價銷售，平均價格約為7700元/平米，相比年前平均降價幅度約6%。加上2011年以來的連續降價，有樓盤價格已經達到了2010年的水平。記者于上周五下午到達星河185的售樓處發現，雖然不是周末，但售樓處人頭攢動，和年前記者來燕郊的感覺截然不同。售樓人員告訴記者，“這還是少的，上周末開盤的時候那人多的，這周末估計人也會不少。”對于目前的市場情況，該售樓人員稱，“在我眼里，沒有什么市場不好，只要價格到位，什么時候都有好市場，購房者還是認價格。”

    記者在售樓處遇到了正在看房的張女士一家人，“我們家三口人呢，準備買個大點的LOFT，看了很長時間燕郊的房子了，一直在猶豫，現在正好有便宜的，趕緊買，雖然位置遠點，但是價格能接受。”鏈家地產市場研究部的統計數據顯示，降價項目的看房量有明顯增加，銷售情況好于未降價項目，有項目甚至會有每天十幾套的銷售業績，降價的效果明顯。據記者了解，星河185的A5號樓共推出了200多套房源，目前已經消化了100多套，而潮白人家的團購排號也有一百多個。京漢置業品牌中心總監趙四海表示，燕郊部分樓盤的降價幅度非常大，從單價近一萬的價格落到現在的6000多元/平方米，買房人多是意料之中，剛需還是對價格敏感的，只要價格到位就不愁沒有市場。

剛需支撐燕郊樓市

    對燕郊樓市體會最深的也許就是那些以拉購房者看房為生的人，曾經發傳單拉人看房的瘋狂群體是燕郊一道獨特的風景，而這種風景自去年下半年開始逐漸失色，尤其是去年年底，蜂擁而上、恨不能把購房者“撕成”幾瓣的人少了很多。雖然目前的燕郊樓市和高峰期無法相提并論，但記者明顯感覺到比去年下半年好。記者在華貿附近等車時遇到了在此拉購房者去燕郊看房的王大叔，當記者問起生意如何時，王大叔說，“現在一天差不多能拉一撥人回去看房，年前可不行，年前得三四天才拉回去一撥人。”

    據王大叔介紹，現在跟著他去燕郊看房的都是剛需，“我能明顯感覺到，都是結婚、生孩子、父母住之類的需求，跟以前不一樣，市場好的時候你都不知道，燕郊有個樓盤一棟樓都是溫州人買的，剛買就一平米加一千塊錢倒手賣，還是溫州人精明呀。”鏈家地產市場研究部馮聯聯認為，由于燕郊的項目都是中小戶型，總價低，離CBD近，并且價格相比北京城區有明顯的優勢，近七成的購房者是北京上班族。雖然整體而言，購房者的觀望情緒依然嚴重，但是對于部分購房者，尤其是首套置業者來說，燕郊價格降幅較為明顯，或已達到其心理預期，因此選擇購買。

■周邊

【香河】觀望依舊

    和燕郊樓市降價效果明顯相比，香河顯得較為落寞，雖然香河的一些項目自年前就開始調整價格，但似乎購房者對調整后的價位仍不滿意，目前香河樓市依然處于膠著狀態。據記者了解，目前該區域整體均價下跌2000元/平方米，徹底宣告香河房價“失守”。亞豪機構副總經理任啟鑫告訴記者，香河樓市主要分為四大板塊區域，四大板塊的樓盤房價幅度相差并不太多，而板塊樓盤之間的競爭感也日漸激烈，折扣戰也逐漸升級。其中，香榭麗舍項目原價5600元/平方米，而目前的在售價格為4318元/平方米起；香語世界城以4980元/平的房價推出房源，而在2011年8月份該項目的均價一度升至6500元/平方米。另外，京漢置業位于香河的項目京漢君庭在去年年底就推出了100套4880元/平米低價房源。趙四海表示，香河總體在售項目相對較多，限購還是影響很大，加上其他區域項目降價，香河的優勢被減小，所以陷入低潮。

【固安】以價換量或成空

    和香河的經歷一樣，固安的房價也出現了明顯的調整。早在2010年，固安房價就已逼近7000元/平方米，而目前的均價也調至單價5000多元/平方米，甚至有個別樓盤的單價也直降近2000元，但遺憾的是有價無市，開發商的以價換量效果令人擔憂。數據顯示，K2紅樹灣在2011年11月份的均價為7800元/平方米，而目前的均價僅為6500元/平方米。目前固安新建住宅均價位于5000-7000元/平米左右，降價明顯的項目相對較多，如紅城、酈湖北岸、中宏美麗園、孔雀公館、孔雀大衛城等，這些項目都有特價房源。而之所以出現較大幅度的降價與固安出貨遲、庫存量大密切相關。統計數據顯示，固安現約有37個在售項目，而據當地一開發商曾做過的市場調研，目前固安有接近40個項目，潛在供應量達25000套以上。

■點評

環首都經濟圈還是一張畫餅

    燕郊部分項目雖然成功以價換量，但是那些價格沒有降到位的項目銷售依然困難，同樣的場景在固安和香河上演。盡管這兩大區域都出現較大幅度讓利活動，卻未能如愿吸引更多購房群體，京畿樓市泡沫正在破滅。之所以出現這樣的情況與兩個因素密切相關，北京溢出效應的消失和“環首都經濟圈”神話的破滅。自調控以來，通州、大興等近郊區域的價格下調幅度非常明顯，尤其是通州，區域均價近乎腰斬，且房價基本已經探底，價格的調整成功截住了流向京畿區域的有效需求。而曾經支撐這些區域房價攀升的“環首都經濟圈”也基本上徒有虛名，三河市政府2012年的政府工作報告中已經將環首都和燕郊地鐵的字眼剔除，“看來燕郊地鐵無望了，河北新上任的領導已經放棄了環首都的概念，歷時兩年，環首都神話破滅。”近日有網友在微博中稱。任啟鑫表示，環首都經濟圈未來的發展仍然還是“一張大餅”，對于購房者來說，沒有任何看得見的有力支撐。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）