國土部部長徐紹史11日表示，今年開始試點的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。此前，國土部在2月21日召開的新聞發(fā)布會上，就已透露將開展清理“小產(chǎn)權(quán)房”的試點。國土部高官兩個月內(nèi)先后兩次強調(diào)治理小產(chǎn)權(quán)房，引起了社會高度關(guān)注。輿論認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房治理不再“光打雷不下雨了”，這回要動真格了。
試點，為大規(guī)模清理做準(zhǔn)備
在過去的十多年里，雖然在法律和政策層面，各部門均申明小產(chǎn)權(quán)房的非法性，但小產(chǎn)權(quán)房的面積卻越來越大。徐紹史坦言，小產(chǎn)權(quán)房由來已久，在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)都有，情況比較復(fù)雜。對于今年小產(chǎn)權(quán)房的工作，他表示將在調(diào)查研究、清理試點和執(zhí)法監(jiān)察、嚴(yán)格防范、不讓小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延等方面同步推進。對于清理的原則，徐紹史透露，清理會嚴(yán)格保護農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益，但要依法依規(guī)行政，此次試點是為將來大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。國土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞表示，今年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市，開展“小產(chǎn)權(quán)房”的試點清理，試點城市名單和試點方案正在研究中。
上個月底，北京法院判處了一例國土官員對小產(chǎn)權(quán)房不作為的瀆職案，北京市國土局懷柔分局執(zhí)法隊負責(zé)人曹建明對水岸江南的小產(chǎn)權(quán)房項目視而不見，被法院以玩忽職守罪判刑。該案為國土部督辦案件，此案亦被一些關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房問題的人士解讀為小產(chǎn)權(quán)房治理從“打雷”開始“下雨”。王宗亞在2月召開的發(fā)布會上表示，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護。他說，小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權(quán)登記發(fā)展，但是對小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許發(fā)證，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護。
隨著小產(chǎn)權(quán)房清理的風(fēng)聲日緊，分析認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房價格將出現(xiàn)大幅下跌。但北京市場上部分小產(chǎn)權(quán)房卻出現(xiàn)逆勢而漲，有的樓盤均價甚至有趕超本區(qū)大產(chǎn)權(quán)房的態(tài)勢。據(jù)調(diào)查，去年12月至今，北京部分小產(chǎn)權(quán)房仍處于上漲或漲后價格持平狀態(tài)，其中以通州、順義為最，這些地方部分小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，價格甚至有逼近大產(chǎn)權(quán)房的趨勢。通州的玉江佳園、紫光花園和西西莊園，均價每平方米接近萬元；而順義的彩俸小區(qū)，均價已達每平方米10528元。
小產(chǎn)權(quán)房占北京樓盤兩成
在小產(chǎn)權(quán)房的灰色利益鏈，活躍著各類角色。炒房客、買不起商品房的外地剛需、租房者、農(nóng)民個人、村政府等。按照王宗亞的解釋，“小產(chǎn)權(quán)房”是占用農(nóng)村集體土地建設(shè)，并向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅，不受法律保護。但房價的暴漲，將一部分買不起房的都市人群推出了小產(chǎn)權(quán)房。在北京工作的李真去年3月為了結(jié)婚，從炒房客手里買下了一套位于太玉園的小產(chǎn)權(quán)房。李真也深知小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險。之所以選擇太玉園，是因為“買一個在全國有影響力的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)，風(fēng)險相對降低”。這個號稱北京乃至全國最大的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)，占地兩千畝，約上萬居民。
2001年至2009年，太玉園分五期出售完畢。李真購買的是太玉園的三期產(chǎn)品。2005年6月18日正式開盤。公寓一居到三居，面積50—130平米，當(dāng)時均價1990元。2010年，李真從炒房客購入的價格是5300元/平方米。“房東剛到北京，不了解市場行情。”李真竊喜說，其時太玉園小區(qū)二手房已漲至7000元/平方米，漲幅過300%。李真繳納兩萬元過戶費后，拿到了當(dāng)?shù)卮逦瘯䦶埣覟愁C發(fā)的房產(chǎn)證。
盡管目前各界普遍承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模巨大，究竟有多大，迄今沒有官方的正式統(tǒng)計數(shù)據(jù)。今年2月16日“全國推進構(gòu)建國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機制座談會”上，國家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤說，“目前還沒有完整統(tǒng)計全國小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)據(jù)”。有媒體報道說，早在2007年就曾有國土部門表示，全國小產(chǎn)權(quán)房其時總量高達66億平方米，而2010年全國新開工建設(shè)商品住房不過接近13億平方米。
房產(chǎn)大佬潘石屹曾在微博上感慨，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)越早處理越好，北京這樣的城市可能至少有30萬個家庭買了小產(chǎn)權(quán)房。這是他兩年前從當(dāng)?shù)貦?quán)威人士口中得知的數(shù)字。而另一位房產(chǎn)大佬任志強透露，根據(jù)由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟共同建立的REICO工作室的初步估算，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計約7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
小產(chǎn)權(quán)房甚至從隱匿的地下市場悄然浮出地面。記者在某網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，叫賣的項目中，房山的榮順景城、森林都市等，均為小產(chǎn)權(quán)房。銷售員宣稱，購買他們的小產(chǎn)權(quán)房并無風(fēng)險，只需繳納相應(yīng)的過戶費，無須繳納其他任何稅費，當(dāng)?shù)卮逦瘯蜁C發(fā)產(chǎn)權(quán)證。如果村里涉及拆遷，業(yè)主也可以獲得相應(yīng)的補償。北京可能是全國小產(chǎn)房規(guī)模最大的城市。據(jù)不完全統(tǒng)計，小產(chǎn)權(quán)房約占北京樓盤總量的20%左右。
清理小產(chǎn)權(quán)房不能一刀切
隨著小產(chǎn)權(quán)房蔓延的面積越來越大，涉及的利益群體也越來越廣。因此，國土部將如何試點清理小產(chǎn)權(quán)房，不僅牽動著小產(chǎn)權(quán)房住戶的神經(jīng)，也引起了社會的廣泛關(guān)注。“清理小產(chǎn)權(quán)房是個非常復(fù)雜的問題。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌告訴記者，雖然小產(chǎn)權(quán)房的確不合乎法律規(guī)定，但客觀上已經(jīng)有不少住戶入住，如果連根拔起必然會觸碰很多人的切身利益，所以清理工作必須分層次、視情況謹(jǐn)慎推進。
在顧云昌看來，那些利用農(nóng)村集體建設(shè)用地、未威脅耕地數(shù)量的小產(chǎn)權(quán)房，可以在補交土地出讓金后獲得合法身份，被當(dāng)作城市國有土地對待。而另一部分占用了耕地面積的小產(chǎn)權(quán)房勢必會被拆除干凈，但已購房者的個人權(quán)益如何維護，則是事關(guān)社會穩(wěn)定的大問題。上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、住建部專家委員會成員張泓銘對此表示認(rèn)同。他向記者指出，清理工作不能搞“一刀切”，那些地處城市發(fā)展規(guī)劃范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房，完全可以借此轉(zhuǎn)化為商品房，這是令出讓者、購房者、當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民皆大歡喜的事情。
“小產(chǎn)權(quán)房背后是如何看待城鄉(xiāng)住房資源配置的問題。”張泓銘認(rèn)為，目前我國的住房體系將農(nóng)村與城市完全割裂，農(nóng)民一般擁有較大較寬松的住房環(huán)境，而城市居民相對住房緊張，從節(jié)約社會資源角度說，城鄉(xiāng)住房體系應(yīng)該完全打通。在學(xué)者看來，國土部近期同意展開集體土地建租賃住房試點就是對于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地的一種新嘗試。“與小產(chǎn)權(quán)房相比，在集體土地上建設(shè)租賃房在法律上完全行得通，房屋產(chǎn)權(quán)仍然屬于農(nóng)村集體所有，同時也可緩解部分城市人群的住房緊張現(xiàn)狀。”顧云昌說。
中國社科院土地與房地產(chǎn)研究室主任李景國認(rèn)為，前幾年，國家在治理小產(chǎn)權(quán)房問題上頻出文件，但缺少督察，以致錯失治理良機，造成今天的“小產(chǎn)權(quán)房京郊密布”局面。北京工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授郭馨梅表示，要想解決小產(chǎn)權(quán)房問題，關(guān)鍵是在房子蓋好之前，要下大力氣切實地嚴(yán)加查處。房子一旦蓋好并售出，會涉及眾多百姓利益，再解決難度就會變大。而如果越來越多的小產(chǎn)權(quán)房肆無忌憚地出現(xiàn)且已經(jīng)發(fā)展為“成熟社區(qū)”，就會有法不責(zé)眾的尷尬。她認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的問題越拖越難解決，國土資源部既然此次再下決心，就應(yīng)該盡快拿出方案，嚴(yán)格執(zhí)法。
(海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 馬彥凱輯）
