國土部部長徐紹史11日表示，今年開始試點的治理小產權房，將為下一步大規模的清理做準備。此前，國土部在2月21日召開的新聞發布會上，就已透露將開展清理“小產權房”的試點。國土部高官兩個月內先后兩次強調治理小產權房，引起了社會高度關注。輿論認為，小產權房治理不再“光打雷不下雨了”，這回要動真格了。

試點，為大規模清理做準備

    在過去的十多年里，雖然在法律和政策層面，各部門均申明小產權房的非法性，但小產權房的面積卻越來越大。徐紹史坦言，小產權房由來已久，在大中城市城鄉接合部、城中村、旅游景區、休閑度假區都有，情況比較復雜。對于今年小產權房的工作，他表示將在調查研究、清理試點和執法監察、嚴格防范、不讓小產權房繼續蔓延等方面同步推進。對于清理的原則，徐紹史透露，清理會嚴格保護農民的正當權益，但要依法依規行政，此次試點是為將來大規模的清理做準備。國土部執法監察局巡視員王宗亞表示，今年國土部將聯合相關部門，選擇“小產權房”問題相對突出的城市，開展“小產權房”的試點清理，試點城市名單和試點方案正在研究中。

    上個月底，北京法院判處了一例國土官員對小產權房不作為的瀆職案，北京市國土局懷柔分局執法隊負責人曹建明對水岸江南的小產權房項目視而不見，被法院以玩忽職守罪判刑。該案為國土部督辦案件，此案亦被一些關注小產權房問題的人士解讀為小產權房治理從“打雷”開始“下雨”。王宗亞在2月召開的發布會上表示，小產權房不受法律保護。他說，小產權房是占用集體土地搞建設，并向集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規定。城鎮居民不得購買農村的宅基地建房，也不可以購買小產權房。目前國家要求各地對農村集體土地進行確權登記發展，但是對小產權房違法用地不允許發證，小產權房不受法律保護。

    隨著小產權房清理的風聲日緊，分析認為，小產權房價格將出現大幅下跌。但北京市場上部分小產權房卻出現逆勢而漲，有的樓盤均價甚至有趕超本區大產權房的態勢。據調查，去年12月至今，北京部分小產權房仍處于上漲或漲后價格持平狀態，其中以通州、順義為最，這些地方部分小產權房小區，價格甚至有逼近大產權房的趨勢。通州的玉江佳園、紫光花園和西西莊園，均價每平方米接近萬元；而順義的彩俸小區，均價已達每平方米10528元。

小產權房占北京樓盤兩成

    在小產權房的灰色利益鏈，活躍著各類角色。炒房客、買不起商品房的外地剛需、租房者、農民個人、村政府等。按照王宗亞的解釋，“小產權房”是占用農村集體土地建設，并向農村集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅，不受法律保護。但房價的暴漲，將一部分買不起房的都市人群推出了小產權房。在北京工作的李真去年3月為了結婚，從炒房客手里買下了一套位于太玉園的小產權房。李真也深知小產權房的風險。之所以選擇太玉園，是因為“買一個在全國有影響力的小產權社區，風險相對降低”。這個號稱北京乃至全國最大的小產權社區，占地兩千畝，約上萬居民。

    2001年至2009年，太玉園分五期出售完畢。李真購買的是太玉園的三期產品。2005年6月18日正式開盤。公寓一居到三居，面積50—130平米，當時均價1990元。2010年，李真從炒房客購入的價格是5300元/平方米。“房東剛到北京，不了解市場行情。”李真竊喜說，其時太玉園小區二手房已漲至7000元/平方米，漲幅過300%。李真繳納兩萬元過戶費后，拿到了當地村委會張家灣頒發的房產證。

    盡管目前各界普遍承認小產權房規模巨大，究竟有多大，迄今沒有官方的正式統計數據。今年2月16日“全國推進構建國土資源執法監管共同責任機制座談會”上，國家土地執法監察局局長李建勤說，“目前還沒有完整統計全國小產權房的數據”。有媒體報道說，早在2007年就曾有國土部門表示，全國小產權房其時總量高達66億平方米，而2010年全國新開工建設商品住房不過接近13億平方米。

    房產大佬潘石屹曾在微博上感慨，小產權房應越早處理越好，北京這樣的城市可能至少有30萬個家庭買了小產權房。這是他兩年前從當地權威人士口中得知的數字。而另一位房產大佬任志強透露，根據由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟共同建立的REICO工作室的初步估算，1995-2010年間全國小產權房建筑面積累計約7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。

    小產權房甚至從隱匿的地下市場悄然浮出地面。記者在某網站發現，叫賣的項目中，房山的榮順景城、森林都市等，均為小產權房。銷售員宣稱，購買他們的小產權房并無風險，只需繳納相應的過戶費，無須繳納其他任何稅費，當地村委會就會頒發產權證。如果村里涉及拆遷，業主也可以獲得相應的補償。北京可能是全國小產房規模最大的城市。據不完全統計，小產權房約占北京樓盤總量的20%左右。

清理小產權房不能一刀切

    隨著小產權房蔓延的面積越來越大，涉及的利益群體也越來越廣。因此，國土部將如何試點清理小產權房，不僅牽動著小產權房住戶的神經，也引起了社會的廣泛關注。“清理小產權房是個非常復雜的問題。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌告訴記者，雖然小產權房的確不合乎法律規定，但客觀上已經有不少住戶入住，如果連根拔起必然會觸碰很多人的切身利益，所以清理工作必須分層次、視情況謹慎推進。

    在顧云昌看來，那些利用農村集體建設用地、未威脅耕地數量的小產權房，可以在補交土地出讓金后獲得合法身份，被當作城市國有土地對待。而另一部分占用了耕地面積的小產權房勢必會被拆除干凈，但已購房者的個人權益如何維護，則是事關社會穩定的大問題。上海社科院城市與房地產研究中心主任、住建部專家委員會成員張泓銘對此表示認同。他向記者指出，清理工作不能搞“一刀切”，那些地處城市發展規劃范圍內的小產權房，完全可以借此轉化為商品房，這是令出讓者、購房者、當地政府和農民皆大歡喜的事情。

    “小產權房背后是如何看待城鄉住房資源配置的問題。”張泓銘認為，目前我國的住房體系將農村與城市完全割裂，農民一般擁有較大較寬松的住房環境，而城市居民相對住房緊張，從節約社會資源角度說，城鄉住房體系應該完全打通。在學者看來，國土部近期同意展開集體土地建租賃住房試點就是對于統籌城鄉土地的一種新嘗試。“與小產權房相比，在集體土地上建設租賃房在法律上完全行得通，房屋產權仍然屬于農村集體所有，同時也可緩解部分城市人群的住房緊張現狀。”顧云昌說。

    中國社科院土地與房地產研究室主任李景國認為，前幾年，國家在治理小產權房問題上頻出文件，但缺少督察，以致錯失治理良機，造成今天的“小產權房京郊密布”局面。北京工商大學經濟學院教授郭馨梅表示，要想解決小產權房問題，關鍵是在房子蓋好之前，要下大力氣切實地嚴加查處。房子一旦蓋好并售出，會涉及眾多百姓利益，再解決難度就會變大。而如果越來越多的小產權房肆無忌憚地出現且已經發展為“成熟社區”，就會有法不責眾的尷尬。她認為，小產權房的問題越拖越難解決，國土資源部既然此次再下決心，就應該盡快拿出方案，嚴格執法。 

(海西地產投資網  馬彥凱輯）