農行工行承諾85折 中行建行維持基準利率

    早前一周，四大行于北京“密議”松綁首套房貸，其中提到，今后四大行首套房貸利率或將不高于基準利率。經過一周的沉淀期，本周記者以房貸申請客戶身份再探滬上首套房貸政策，發現在“松綁”首套房貸節奏上，四大行有急有徐：農行已正式開啟首套房貸利率85折優惠，工行則稱2周后即可提供利率85折優惠；中行暫時維持利率基準；建行部分網點則稱首套房貸利率為基準或上浮10%，60平米以下房子首付要4成。本月初，記者曾調查滬上房貸市場，彼時四大行中只有農行能提供95折優惠，多數股份制銀行維持基準利率。此番四大行放松首套房貸，亦引發股份制銀行跟隨效應。多數股份制銀行首套房貸利率從3周前的基準利率下調至95折甚至9折。但也有部分股份制銀行處于停貸狀態。業內人士認為，政策引導或促使首套房貸利率有進一步下行空間。

行情

農行工行首套承諾85折

    工行提籃橋支行房貸業務負責人李先生對暗訪中的記者表示：“現在我們內部消息是首套房貸利率能有85折優惠。但正式文件還要2周后才下來，現在我們內部已經按照85折這個政策開始接受咨詢、受理首套房貸業務。建議你現在先做起來，準備好資料，到時候文件下來就可以正式受理了。 ”中行靜安支行的一位房貸業務員告訴記者：“現在我們中行還沒有內部發文，首套房貸還是基準利率。 ”至于會否有85折優惠，該業務員則說，“可能會有”。他還補充，“我們也聽說，有的銀行可以做到85折優惠。但我們銀行還沒有那么快。如果你不著急，可以等一等”。建行楊浦支行的房貸負責人則坦言，現在該行首套利率一般而言還是基準或上浮10%。而且，若客戶所購置的房子在60平米以下，還要首付4成。資質好的客戶才能拿到基準，“現在審批比較嚴格，建議你去農行問問看吧”。

    在房貸政策上，農行一向較其他國有大行更為寬松，以至于很多同業都向急于申請房貸的剛需客推薦。年前年后，農行首套房貸利率都是“有條件”的95折甚至9折。農業銀行控江路支行的一位張姓工作人員告訴暗訪中的記者，目前該行首套房貸利率有優惠。自3月份起，農行就已經下發房貸優惠調整通知，現在農行的貴賓客戶可以享受首套房貸85折優惠。而所謂貴賓客戶是看積分，看客戶對銀行的貢獻程度。這位工作人員給記者支了一招，“你辦房貸肯定要交首付的，在提交材料到貸款獲批這段時間，可以預存在我們銀行購買理財產品或者存定期，購買理財產品的話門檻為20萬。建議你購買理財產品，這個轉為貴賓客戶比較快，存定期太慢。 ”另據銀行業內人士透露，個人房貸的審批速度也在加快。目前建行申請房貸最長約2個星期。工行、中行的審批時間則控制在1周左右。

民生中信仍停貸

    與早前三周相比，銀行房貸市場松綁跡象明顯。四大行的房貸松綁亦引發了股份制銀行“跟隨效應”，大部分股份制銀行針對質優客戶能提供9折或95折優惠。但記者在調查中發現，房子的面積，總價包括房齡，乃至借貸人的資質是銀行甄別客戶的主要標準。部分小戶型剛需購房者申理房貸仍有一定的困難。位于鞍山路的上海農商行網點，房貸業務員告訴記者：“50平米以下，房齡超過20年的房子，現在都很難辦到商貸的。即便過了審批這一關，銀行也可能會給你設置重重障礙，比如一般情況下，從遞交資料到最終放款可能本來只需要2個月，但是如果購買小戶型房子，過了審批這關，總行方面再會將這筆貸款調配到愿意接受這單業務的支行網點，這也要有支行愿意接收才行。這樣下來，可能本來2個月就能辦下來的貸款最終要花費3個月甚至更長時間”。上述房貸業務員還透露，農商行的普通客戶目前還不能享受到利率優惠，針對VIP老客戶該行能提供95折左右優惠。

    有關首套房貸利率，浦發銀行南市支行的一位工作人員表示：“浦發現在能提供首套房貸9折優惠，也要看客戶資質。比如貸款年限太短，我們就會考慮這樣對于還款人來說是不是有風險，以及他是否有財務能力及時還款。而且如果房貸申請人所購買的房子是小戶型，可能銀行就會要求首付多付一點，到4成左右。 ”招行南西支行的信貸員則稱：“我們首套房貸利率在行內不是最低的，但是不需要客戶有什么額外條件，一般來說，資質好的客戶能拿到95折。”三周前首套房貸利率還是基準上浮10%的興業銀行，如今也回調至基準利率。

    在本次調查中，深發展的房貸利率相較來說最高，深發展黃浦支行的房貸業務員表示：“現在我們銀行的首套房貸利率為基準上浮10%，現在我們支行做按揭做的不多。 ”而據該行內部人士透露，深發展今年信貸重點已經轉移到小微貸款業務上，房貸業務涉及不大。外資行方面，恒生銀行和星展銀行上海分行兩家銀行內部人士均對記者表示，目前的首套房貸政策依然是首付3成，利率基準。值得注意的是，目前仍有部分銀行暫停房貸。民生銀行外灘支行的一位工作人員告訴記者，該支行早已不做房貸業務。中信銀行靜安支行的工作人員也稱：“我們現在沒有額度，就不做房貸了”。

政策

7折利率還有些遙遠

    龍年剛過，盡管關于樓市調控不會放松的聲音不絕于耳，地方“限購松綁”也往往較為短命，但在首套房貸這塊市場，央行已兩度表態將完善首套房貸政策，剛需一族有望得以釋放。2月2日至3日，央行金融市場工作座談會在廣西南寧召開，會議提出要“繼續落實差別化住房信貸政策，完善融資機制，改進金融服務，加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求”。這是年后央行首度表態要實行差別化房貸。

    3月4日，據《新京報》報道，四大行在內部召開了研究全面落實差別化房貸政策的座談會，四大行共同提出，將切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權衡定價，在基準利率之內根據風險原則合理定價首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執行30%的標準。此外，還將提高住房貸款審批效率。換言之，這意味著四大行的首套房貸利率將不高于基準利率，并有進一步下行空間。

    3月12日，央行副行長劉士余再次強調：“商業銀行要全面落實差別化的住房信貸政策。在信貸實行總量管理的前提下，各家銀行對個人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證，符合條件的借款人購買首套普通商品住宅，銀行要給予貸款。利率問題，首先各家銀行是自主定價，中央銀行此前在關于個人首套房貸款利率上有一個下限，我們鼓勵各家金融機構在央行的基準利率和首套商品普通住宅貸款優惠利率的下限之間，根據借款人的財務狀況權衡定價。 ”

    上海財經大學現代金融研究中心副主任奚君羊對記者表示，存準率連續下調，銀行資金開始寬松；經濟增長有所回落，資金需求有所回穩；房貸安全性相對較高。這些因素使銀行對房貸興趣增大。只要宏觀經濟的上述趨勢繼續運行，房貸利率就有進一步下調的空間。久違的85折優惠已經出現，7折還會遙遠嗎？業內人士認為，在當前的經濟大背景下，這樣的愿望短期內很難實現，除非政策有了明確規定。某大型國有銀行高管強調，對首套房貸利率，在基準利率的基礎上風險定價，風險高的利率高，風險低的利率低。金融專家趙慶明認為，房貸利率優惠程度很難回到2009年的7折優惠。畢竟，對于商業銀行來說，資金成本還是比較高的。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）