在目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的形勢(shì)下，別墅市場(chǎng)也不可能獨(dú)善其身，只有高性價(jià)比產(chǎn)品才能夠受到購(gòu)房者的青睞 “總價(jià)不到200萬(wàn)，就可以買別墅了。”最近，陳先生的女兒剛剛誕生，雙方老人都從老家來(lái)到北京幫他照看孩子。瞬間多了幾口人，小家顯得有些擁擠。陳先生打算賣掉一套閑置的房子再購(gòu)置一套新居，改善一下居住條件，而手頭還有些閑錢(qián)的他將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了經(jīng)濟(jì)型別墅。位于北京大興的富力丹麥小鎮(zhèn)，是他目前看過(guò)的最便宜的別墅項(xiàng)目。“富力丹麥小鎮(zhèn)總價(jià)196萬(wàn)起，還是精裝修。”陳先生告訴記者。

    “總價(jià)比較低的疊拼別墅現(xiàn)在已經(jīng)賣完了，目前我們還有聯(lián)排和獨(dú)棟別墅在售。”3月14日，富力丹麥小鎮(zhèn)的銷售員向記者介紹，以獨(dú)棟別墅為例，現(xiàn)在參加某網(wǎng)站的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，優(yōu)惠后均價(jià)可達(dá)到18000元/平方米。而在2010年市場(chǎng)最好時(shí)，該項(xiàng)目曾以25000元/平方米的價(jià)格推出獨(dú)棟產(chǎn)品。相較之下，一套320平方米的獨(dú)棟別墅總價(jià)竟差220余萬(wàn)元。

別墅普降

    盡管別墅項(xiàng)目向來(lái)以高端自居，在價(jià)格方面也一直號(hào)稱堅(jiān)挺，但在此次降價(jià)潮中，富力丹麥小鎮(zhèn)并不孤獨(dú)。2月下旬開(kāi)盤(pán)的龍湖好望山就宣稱，最低優(yōu)惠幅度達(dá)到8.9折。“8.9折是全款支付的客戶所能拿到的最低折扣。”龍湖好望山銷售人員表示，截止到3月底都屬于該項(xiàng)目這一批房源的開(kāi)盤(pán)期，在此期間優(yōu)惠力度不變，折后總價(jià)350萬(wàn)元/套起。“龍湖好望山以350萬(wàn)元/套的起價(jià)，走經(jīng)濟(jì)型別墅路線。”據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，龍湖好望山地處順義新城，其周邊目前的別墅項(xiàng)目有納帕爾灣與水色時(shí)光兩個(gè)項(xiàng)目的尾房在售，其中納帕爾灣總價(jià)800萬(wàn)~1000萬(wàn)元/套起，水色時(shí)光更是千萬(wàn)起價(jià)。“相比這兩個(gè)相鄰項(xiàng)目，龍湖好望山的售價(jià)可謂"親民"許多。”

    除了經(jīng)濟(jì)型別墅，一些總價(jià)近千萬(wàn)的高端別墅也在悄然降價(jià)。“目前我們單套最低的總價(jià)是1100萬(wàn)左右，根據(jù)付款方式有不同的優(yōu)惠。”位于東南五環(huán)外亦莊的遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目銷售人員如是說(shuō)。與其他別墅項(xiàng)目不同的是，遠(yuǎn)洋天著所在地塊曾經(jīng)是2009年的北京地王。當(dāng)年價(jià)格最高的地塊為大龍地產(chǎn)以50.5億元摘得的順義地塊，但最終因無(wú)力支付土地款而被北京市國(guó)土局收回，遠(yuǎn)洋的亦莊地塊得以成為2009年的總價(jià)地王。彼時(shí)，該地塊以48.3億元的價(jià)格溢價(jià)467.43%，被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)過(guò)169輪競(jìng)價(jià)最終拿下。以其規(guī)劃的24.2萬(wàn)平方米的可售面積來(lái)計(jì)算，其每平方米樓面價(jià)高達(dá)19958.68元。

    “您可以看到我們的外立面都是石材的，以我們這塊地的土地成本以及建筑成本來(lái)說(shuō)，即便我們現(xiàn)在是賣30000元/平方米，也是在賠錢(qián)出售。”上述銷售員直言。然而，遠(yuǎn)洋天著的實(shí)際成交價(jià)格似乎還并未達(dá)到售樓員口中“賠錢(qián)”的30000元/平方米。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的官方信息顯示，自2011年9月15日開(kāi)盤(pán)銷售的遠(yuǎn)洋天著，成交均價(jià)僅為25073元/平方米，較其報(bào)價(jià)下跌超過(guò)16%。

    低迷的市場(chǎng)，使得別墅市場(chǎng)的打折優(yōu)惠逐漸蔓延開(kāi)來(lái)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京在售的別墅項(xiàng)目有97個(gè)，其中在今年3月打折優(yōu)惠的項(xiàng)目共60個(gè)，超過(guò)了在售項(xiàng)目的一半，占比達(dá)到62%。

銷量未升

    在市場(chǎng)的跌宕起伏中，購(gòu)房者也變得更加理性。陳先生就表示，盡管富力丹麥小鎮(zhèn)的價(jià)格是他看過(guò)的別墅中最低的，但他卻并沒(méi)有購(gòu)買該項(xiàng)目的打算，“雖然富力算是比較大型的開(kāi)發(fā)商，但項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境、精裝質(zhì)量等我都不是很滿意。”以遠(yuǎn)洋天著為例，低價(jià)銷售并沒(méi)有為該項(xiàng)目換來(lái)銷量。市住建委的數(shù)據(jù)顯示，自開(kāi)盤(pán)銷售至今半年時(shí)間以來(lái)，該項(xiàng)目已取得預(yù)售許可證的140套房源僅成交27套，銷售回款不足3億，比起近50億元的土地款相去甚遠(yuǎn)。

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，在剛剛結(jié)束的2月，北京市別墅市場(chǎng)共有34個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，成交項(xiàng)目個(gè)數(shù)環(huán)比上月增加5個(gè)。但是在這34個(gè)有成交的項(xiàng)目當(dāng)中，有半數(shù)成交量?jī)H為1套，排名首位的龍湖好望山也僅實(shí)現(xiàn)成交5套。2月份別墅成交總量?jī)H為53套，比上月還減少1套，再創(chuàng)自2008年以來(lái)的月度成交新低。“進(jìn)入2012年之后，北京市別墅市場(chǎng)連續(xù)兩個(gè)月成交量都在50多套，僅是去年月度平均成交量的"零頭"。”任啟鑫認(rèn)為，其原因一方面在于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型期，別墅市場(chǎng)也不可避免受到波及；另一方面別墅產(chǎn)品由于總價(jià)偏高，受眾客群相對(duì)較少，一般銷售周期較長(zhǎng)，資金回籠速度較慢，因此這一階段綜合類房企多選擇主推旗下普通住宅類產(chǎn)品，暫時(shí)擱淺別墅類產(chǎn)品的策略，導(dǎo)致不僅新盤(pán)項(xiàng)目推遲推盤(pán)周期，大量老項(xiàng)目后期產(chǎn)品也逐漸減少宣傳成本。

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)，目前別墅市場(chǎng)成交的一個(gè)明顯特征是，中端別墅占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，中低端別墅成交有所增長(zhǎng)，而千萬(wàn)級(jí)以上別墅產(chǎn)品成交走低。以2月別墅成交為例，500萬(wàn)~800萬(wàn)元/套區(qū)間段別墅產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交16套，占據(jù)了全部成交的30.2%；300萬(wàn)以內(nèi)的別墅共成交5套，環(huán)比上月增加3套，成交占比也由3.7%上升至9.4%；千萬(wàn)級(jí)以上別墅成交套數(shù)由上月的11套降至7套，成交占比也下降了7個(gè)百分點(diǎn)。

    “這主要是由于目前別墅市場(chǎng)當(dāng)中"幸存"的客群多為自住需求，這類客群對(duì)于性價(jià)比要求較高，并且多為中產(chǎn)階層，他們能夠接受的價(jià)格區(qū)間多在千萬(wàn)以內(nèi)。”任啟鑫表示，在目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的形勢(shì)下，別墅市場(chǎng)也不可能獨(dú)善其身，只有高性價(jià)比產(chǎn)品才能夠受到購(gòu)房者的青睞。“因此多數(shù)房企也看到了這一市場(chǎng)表現(xiàn)，為了在競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，越來(lái)越多的別墅項(xiàng)目加入到打折促銷的隊(duì)伍當(dāng)中。”而繼今年前兩個(gè)月別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)僅有3個(gè)項(xiàng)目、68套房源之后，3月上旬更是出現(xiàn)了別墅供應(yīng)的“真空期”。任啟鑫預(yù)測(cè)，從3月下旬到4月份，隨著兩會(huì)的結(jié)束以及北京春暖花開(kāi)的時(shí)節(jié)到來(lái)，別墅市場(chǎng)將出現(xiàn)一波集中供應(yīng)的熱潮，“而項(xiàng)目在入市定價(jià)策略上必然會(huì)比較謹(jǐn)慎”。  

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）