國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，價(jià)格下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.1%。與1月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線(xiàn)停漲不同，2月出現(xiàn)的4城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲還是微露出樓市回暖的跡象。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，多重原因?qū)е碌?月份市場(chǎng)復(fù)蘇的境況并沒(méi)有改變市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”的大趨勢(shì)，在中央調(diào)控決心不變的前提下，樓市仍處于回調(diào)狀態(tài)。

多重因素作用 2月樓市微回暖

    統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.1%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有27個(gè)，比1月份增加了12個(gè)。2月份，同比漲幅比1月份回落的城市有32個(gè)，漲幅均未超過(guò)2.7%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與此前預(yù)期不同的是，2月房?jī)r(jià)下跌城市不僅沒(méi)有增加，反而有4個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格上漲。從環(huán)比跌幅來(lái)看，近三個(gè)月的數(shù)據(jù)分別為0.27%、0.15%、0.1%，即跌幅連續(xù)兩個(gè)月減小，這說(shuō)明樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的回暖勢(shì)頭。

    1-2月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比下降8.1%，較2011年的6.9%的全年漲幅大幅下降14.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅成交均價(jià)同比下降10.4%，較去年全年下降16.4個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商品住宅成交均價(jià)跌幅較大，說(shuō)明針對(duì)住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控政策取得了明顯效果，但回暖趨勢(shì)也應(yīng)引起重視。市場(chǎng)人士認(rèn)為，2月房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈與一些地方政府鼓勵(lì)自住性購(gòu)房需求有關(guān)，市場(chǎng)預(yù)期政策可能出現(xiàn)微調(diào)，加上部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，使得成交量在2月下旬有所釋放，出現(xiàn)樓市回暖的跡象。

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴記者，2月樓市釋放了一部分剛性需求，使得部分城市成交量和成交價(jià)有所回暖。房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅在0.1%-0.2%的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)都是正常的，整體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)止?jié)q的趨勢(shì)很明顯，有4個(gè)城市上漲并不能就此判斷房?jī)r(jià)反彈或者樓市很快回暖。在近日舉辦的“上海之春”房展會(huì)上，一些樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員也明確表示，現(xiàn)在賣(mài)樓仍然比較難，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛較濃，樓市沒(méi)有回暖。“降價(jià)不超過(guò)10%很難引起購(gòu)房者的關(guān)注，主要是整體價(jià)格偏高，購(gòu)房成本也相應(yīng)較高。”

市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量” 價(jià)格回調(diào)是趨勢(shì)

    事實(shí)上，在4個(gè)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比回升的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他數(shù)據(jù)顯示樓市仍處于整體價(jià)格回落的階段。比較典型的要數(shù)商品房庫(kù)存的持續(xù)增加。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)，2月十大標(biāo)桿房企供應(yīng)量環(huán)比和同比分別大幅增加126%和284%。總銷(xiāo)售面積約為290萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別增加19%和18%。但從成交量的絕對(duì)值來(lái)看，2月份的銷(xiāo)售面積僅相當(dāng)于2011年標(biāo)桿房企月度平均銷(xiāo)售面積的六成，市場(chǎng)依然處于低位。十大標(biāo)桿企業(yè)，在47個(gè)城市的在售項(xiàng)目庫(kù)存量約為2466萬(wàn)平方米，相對(duì)于2011年6月底，標(biāo)桿房企的庫(kù)存量增加56%，庫(kù)存壓力仍較大。

    中原市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示，在庫(kù)存壓力下，自今年以來(lái)，保利、招商、恒 大、富力等房企陸續(xù)啟動(dòng)較大規(guī)模的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，新一輪降價(jià)促銷(xiāo)潮已經(jīng)不可避免。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年2月末，全國(guó)商品房待售面積30526萬(wàn)平方米，比2011年年末增加3332萬(wàn)平方米。“1至2月份市場(chǎng)整體庫(kù)存積壓增加達(dá)到了10%左右。特別是部分二、三線(xiàn)城市在1-2月份庫(kù)存積壓明顯。而一線(xiàn)城市，由于1至2月份部分降價(jià)項(xiàng)目以?xún)r(jià)換量，出現(xiàn)了短暫的庫(kù)存消化。”張大偉表示，目前市場(chǎng)依然處于冬天的溫度，雖然在2月份出現(xiàn)復(fù)蘇，但是實(shí)際市場(chǎng)依然低迷，性?xún)r(jià)比依然是目前市場(chǎng)上獲得銷(xiāo)售量的利器，市場(chǎng)整體剛需總量依然龐大，但對(duì)價(jià)格非常敏感，只要價(jià)格下調(diào)到位，成交量依然比較多，最近的典型項(xiàng)目都是以?xún)r(jià)換量的代表。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究院馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，從目前來(lái)看，當(dāng)前整體房?jī)r(jià)雖然維持穩(wěn)定，而部分消費(fèi)者也開(kāi)始逐漸進(jìn)入市場(chǎng)，但是價(jià)格出現(xiàn)所謂觸底反彈的可能性不大。一方面，今年宏觀(guān)調(diào)控并不會(huì)出現(xiàn)明顯放寬，政策微調(diào)的受益者也僅僅針對(duì)支付能力相對(duì)較低的剛性需求；另一方面，去年房企高成本融資，存在較大的還貸和信托兌付壓力，對(duì)于資金的需求并不亞于去年。調(diào)控周期內(nèi)，房企仍然施行降價(jià)跑量、謹(jǐn)慎投資的策略，未來(lái)降價(jià)趨勢(shì)仍不會(huì)改變。

調(diào)控意圖未改 繼續(xù)發(fā)力可期待

    從今年的政府工作報(bào)告可以看到，中央堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心不變，包括限購(gòu)政策不放松不動(dòng)搖，表明中央強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的意圖一直并未改變。在不久前結(jié)束的兩會(huì)記者會(huì)上，溫家寶總理再次明確提及，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康和穩(wěn)定發(fā)展。在16日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，確定的2012年政府七大任務(wù)中再次明確提及要堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。

    對(duì)此馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，現(xiàn)階段中央調(diào)控態(tài)度仍然堅(jiān)決，雖然限購(gòu)限貸仍不放松，但新出臺(tái)調(diào)控政策的可能性不大，即便出臺(tái)調(diào)控政策也會(huì)從差異化調(diào)控和市場(chǎng)化調(diào)控兩個(gè)方向出臺(tái)。對(duì)于后市，馮聯(lián)聯(lián)表示，成交量將由階段性的低谷復(fù)蘇期，轉(zhuǎn)為止?jié)q平穩(wěn)期，但與調(diào)控前相比仍處于明顯低位。相比去年年底的越降價(jià)越觀(guān)望，當(dāng)前部分消費(fèi)者可能會(huì)開(kāi)始選擇適時(shí)出手。“當(dāng)前調(diào)控從嚴(yán)基調(diào)已定，1、2月份房企又普遍處于冬眠的蟄伏期，預(yù)計(jì)3月份以后房企的銷(xiāo)售意愿將明顯加強(qiáng)，并加大推盤(pán)力度，緊抓二季度的春季售房時(shí)機(jī)，同時(shí)除了降價(jià)之外，營(yíng)銷(xiāo)方式將更加多元化。” 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）