國家統計局18日發布的數據顯示，2月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.1%。與1月70個大中城市房價環比全線停漲不同，2月出現的4城市房價環比上漲還是微露出樓市回暖的跡象。業內人士分析認為，多重原因導致的2月份市場復蘇的境況并沒有改變市場“以價換量”的大趨勢，在中央調控決心不變的前提下，樓市仍處于回調狀態。
多重因素作用 2月樓市微回暖
統計局的數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.1%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有27個，比1月份增加了12個。2月份，同比漲幅比1月份回落的城市有32個，漲幅均未超過2.7%。業內人士認為，與此前預期不同的是，2月房價下跌城市不僅沒有增加，反而有4個城市出現價格上漲。從環比跌幅來看，近三個月的數據分別為0.27%、0.15%、0.1%，即跌幅連續兩個月減小，這說明樓市已經出現明顯的回暖勢頭。
1-2月，全國商品房成交均價同比下降8.1%，較2011年的6.9%的全年漲幅大幅下降14.9個百分點；其中，住宅成交均價同比下降10.4%，較去年全年下降16.4個百分點。業內人士認為，商品住宅成交均價跌幅較大，說明針對住宅市場的嚴厲調控政策取得了明顯效果，但回暖趨勢也應引起重視。市場人士認為，2月房價出現反彈與一些地方政府鼓勵自住性購房需求有關，市場預期政策可能出現微調，加上部分開發商降價促銷，使得成交量在2月下旬有所釋放，出現樓市回暖的跡象。
中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌告訴記者，2月樓市釋放了一部分剛性需求，使得部分城市成交量和成交價有所回暖。房價環比漲跌幅在0.1%-0.2%的區間內波動都是正常的，整體來說，房價止漲的趨勢很明顯，有4個城市上漲并不能就此判斷房價反彈或者樓市很快回暖。在近日舉辦的“上海之春”房展會上，一些樓盤的銷售人員也明確表示，現在賣樓仍然比較難，市場觀望氣氛較濃，樓市沒有回暖。“降價不超過10%很難引起購房者的關注，主要是整體價格偏高，購房成本也相應較高。”
市場“以價換量” 價格回調是趨勢
事實上，在4個城市出現房價環比回升的同時，房地產市場的其他數據顯示樓市仍處于整體價格回落的階段。比較典型的要數商品房庫存的持續增加。根據中原地產研究部監測到的數據，2月十大標桿房企供應量環比和同比分別大幅增加126%和284%。總銷售面積約為290萬平方米，環比和同比分別增加19%和18%。但從成交量的絕對值來看，2月份的銷售面積僅相當于2011年標桿房企月度平均銷售面積的六成，市場依然處于低位。十大標桿企業，在47個城市的在售項目庫存量約為2466萬平方米，相對于2011年6月底，標桿房企的庫存量增加56%，庫存壓力仍較大。
中原市場研究部研究總監張大偉表示，在庫存壓力下，自今年以來，保利、招商、恒 大、富力等房企陸續啟動較大規模的降價促銷活動，新一輪降價促銷潮已經不可避免。數據顯示，截至2012年2月末，全國商品房待售面積30526萬平方米，比2011年年末增加3332萬平方米。“1至2月份市場整體庫存積壓增加達到了10%左右。特別是部分二、三線城市在1-2月份庫存積壓明顯。而一線城市，由于1至2月份部分降價項目以價換量，出現了短暫的庫存消化。”張大偉表示，目前市場依然處于冬天的溫度，雖然在2月份出現復蘇，但是實際市場依然低迷，性價比依然是目前市場上獲得銷售量的利器，市場整體剛需總量依然龐大，但對價格非常敏感，只要價格下調到位，成交量依然比較多，最近的典型項目都是以價換量的代表。
鏈家地產市場研究部研究院馮聯聯認為，從目前來看，當前整體房價雖然維持穩定，而部分消費者也開始逐漸進入市場，但是價格出現所謂觸底反彈的可能性不大。一方面，今年宏觀調控并不會出現明顯放寬，政策微調的受益者也僅僅針對支付能力相對較低的剛性需求；另一方面，去年房企高成本融資，存在較大的還貸和信托兌付壓力，對于資金的需求并不亞于去年。調控周期內，房企仍然施行降價跑量、謹慎投資的策略，未來降價趨勢仍不會改變。
調控意圖未改 繼續發力可期待
從今年的政府工作報告可以看到，中央堅持房地產市場調控的決心不變，包括限購政策不放松不動搖，表明中央強化房地產調控政策的意圖一直并未改變。在不久前結束的兩會記者會上，溫家寶總理再次明確提及，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產市場的混亂，不利于房地產長期健康和穩定發展。在16日召開的國務院常務會議上，確定的2012年政府七大任務中再次明確提及要堅定不移貫徹房地產市場調控政策。
對此馮聯聯認為，現階段中央調控態度仍然堅決，雖然限購限貸仍不放松，但新出臺調控政策的可能性不大，即便出臺調控政策也會從差異化調控和市場化調控兩個方向出臺。對于后市，馮聯聯表示，成交量將由階段性的低谷復蘇期，轉為止漲平穩期，但與調控前相比仍處于明顯低位。相比去年年底的越降價越觀望，當前部分消費者可能會開始選擇適時出手。“當前調控從嚴基調已定，1、2月份房企又普遍處于冬眠的蟄伏期，預計3月份以后房企的銷售意愿將明顯加強，并加大推盤力度，緊抓二季度的春季售房時機，同時除了降價之外，營銷方式將更加多元化。”
（海西地產投資網 馬彥凱輯）
