小產權房，曾是低價房的代名詞。國土資源部等有關部委多次表示：小產權房不合法，要試點清理。然而，記者最新調查發現，目前小產權房在一些城市不僅規模越來越大，品種也越來越多，價格讓人嘆為觀止。

數千萬四合院已售20套

    北京市昌平區鄭各莊村，京城有名的小產權房集中地。記者16日剛一進入鄭各莊村的地界，就看見東西長2公里、南北寬1公里的范圍內，一棟棟六七層高的樓房蔚為壯觀。一位村民告訴記者，這個叫“宏福苑”的小區共有80余棟住宅樓，是鄭各莊村利用村集體土地，從1998年開始陸陸續續蓋的房子，前些年銷售價格是每平方米6000元，現在每平方米1萬多元。鄭各莊村西邊，正在興建所謂的“養老國際公寓”，目前已基本建成5棟，二期多棟也在建設中。在一片高墻后面，一幢幢青磚灰瓦的仿古建筑映入眼簾。在這個名為“水城御墅”的大院內，“藏”著數十棟仿古四合院，工人們還在建設施工。這些四合院最小的面積也約有800平方米以上。

    售樓處的張先生告訴記者，宏福苑、“養老國際公寓”“水城御墅”都是村集體自己建設的房子，不是商品房。“養老國際公寓”是小戶型公寓，面積在80平方米以內；目前銷售價格在每平方米15000元左右，與周邊的商品房價格差不多。“水城御墅”四合院是村里最新打造的高端產品，正對外銷售，單套四合院起價2000萬元，最高為5000萬元，共有69套。按照有關規定，小產權房不能辦理商業貸款和公積金貸款，而且不能買賣，但這些價格不菲的小產權四合院，目前竟然已賣出20套左右。

“70年會員制不變”

    沒有土地證，不能上市流通買賣，一直被視作小產權房的最大風險。如何繞過這道“坎”？售樓人員告訴記者，以往轉讓房屋時，多是到村委會簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會的合同，村委會實際上承擔了房屋交易管理者的職能。而現在他們采用的是一種“新模式”。“養老國際公寓”開創70年會員制地產模式，會員資格可繼承、轉讓、兼具投資價值，一代投資，四代受益……現場宣傳資料只字未提產權。

    “這些房子肯定拿不到大產權證。”售樓員表示，“這是村集體產權的房子，但也跟小產權房不一樣。因為這里沒有引入外來開發商，‘養老國際公寓’的開發商是宏福集團，而宏福集團就是鄭各莊村的企業，鄭各莊實行的是村企合一。”“小產權房會不會被清理？”對此，售樓員告訴記者，像宏福苑、“養老國際公寓”“水城御墅”四合院等將來都會進行確權登記，而且規模這么大，人都住進來了，誰會把這些房子拆了？售樓員進一步解釋說，“其實大、小產權房沒多大區別。大產權房不過就是70年的使用權，而一旦業主購買了我們這的房子，可以通過實行70年的會員制保證業主享有70年的使用權，而且我們還可以進行回購托底……”

    一些銷售小產權房的中介公司負責人向記者透露，與有產權的商品房相比，小產權房的建筑成本與其相差無幾，開發者有著相當不錯的利潤。原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關口，并在銷售時也不用繳納相關稅費。有關專家指出，由于級差地租的擴散效應，使得城市周邊的農村集體土地區位優勢凸顯。在巨大的土地收益和房產開發利潤誘惑下，城郊農村房地產違規開發勢頭愈演愈烈。這種情況在全國有相當的普遍性，這些“小產權房”實際上就是建在農村集體土地上的商品性住宅。中央黨校研究員曾業松等建議，對小產權房進行分類處理，如符合城鄉規劃的可否納入城市保障房建設計劃之中，如屬于違法占用耕地，小產權房項目需要堅決予以撤銷。

（海西地產投資網  馬彥凱輯）