據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)以后北京樓市出現(xiàn)量漲價跌的局面，2月純商品住宅5環(huán)以外成交量占全市八成以上，成交均價為18700元/平方米，同比降幅達(dá)25%；3月份21個新盤中，除5個城區(qū)項(xiàng)目外，其余均分布在郊區(qū)。在新建住宅價格方面，自2009年6月出現(xiàn)0.4%的同比跌幅之后，就一直是呈上漲趨勢，并在2010年5月以同比22%的漲幅創(chuàng)下歷史新高。而在此之后，受政策調(diào)控的影響，其同比上漲的幅度在不斷下降，到了2012年1月時僅上漲0.1%，而2月則出現(xiàn)32個月以來首次同比下跌，跌幅為0.4%。在環(huán)比方面，北京無論是新建住宅價格，還是二手房價格，或者新建商品房價格，均出現(xiàn)下跌。此外，記者注意到，隨著內(nèi)城區(qū)商品住宅供應(yīng)逐漸消化減少，北京樓市新盤主戰(zhàn)場已經(jīng)集中在五環(huán)以外，同質(zhì)化競爭導(dǎo)致的降價也就不可避免，而僅存的幾個內(nèi)城項(xiàng)目則憑借地段優(yōu)勢各自領(lǐng)銜區(qū)域市場，形成鼎立之勢。
城郊新盤競爭嚴(yán)重
在供應(yīng)量密集的郊區(qū)，樓盤低價策略，撬動了剛需市場的熱情。在價格刺激下，北京樓市整體成交量稍顯“暖意”，但同時有數(shù)據(jù)顯示，部分區(qū)域同質(zhì)化產(chǎn)品扎堆開盤導(dǎo)致項(xiàng)目銷售陷入僵局。如大興舊宮基本同期入市的易居國際、綠城陽光名苑[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]、東亞？五環(huán)國際等。此外通州、房山等區(qū)域也面臨同樣尷尬。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在同質(zhì)化產(chǎn)品集中的區(qū)域，不排除未來還將會有更多的特價房及價格微調(diào)。
而縱觀新盤榜，僅占兩成比重的城區(qū)高端盤，卻顯現(xiàn)出了明顯的上揚(yáng)趨勢，在前兩月北京市成交金額超過億元的21個項(xiàng)目中，包括金茂府、長安太和、西山壹號院、瑞安君匯、世茂[簡介 最新動態(tài)]宮園等項(xiàng)目，普遍都是性價比較高的城市高端住宅。作為CBD最后住宅用地項(xiàng)目，金茂府與北邊的紫御華府、盤古大觀等項(xiàng)目和西邊的紅山世家、釣魚臺七號院[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]，南邊的中信[簡介 最新動態(tài)]城等城區(qū)高端項(xiàng)目形成強(qiáng)勢鼎立局面。
內(nèi)城項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橥?/strong>
縱觀北京內(nèi)城區(qū)，商業(yè)資源最集中、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的CBD商務(wù)核心區(qū)是商品房市場最先起步的區(qū)域，西北樓市在西部政區(qū)、教育概念和北部奧運(yùn)概念帶領(lǐng)下，分別形成各自特色樓市，南部樓市作為傳統(tǒng)文化老城區(qū)，也逐漸崛起。這其中，開發(fā)最早的CBD核心區(qū)目前已無新增住宅土地供應(yīng)，最后住宅用地即目前在售的金茂府項(xiàng)目，該項(xiàng)目憑借多重優(yōu)勢，在去年獲得上半年銷冠和年度銷冠兩大桂冠。而位于其他區(qū)域的同類城市高端住宅表現(xiàn)也十分出色，去年以來，無論是金茂府熱銷還是保利[簡介 最新動態(tài)]東郡、遠(yuǎn)洋萬和公館[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]的受熱捧，均讓高端樓盤開發(fā)商擁有普遍樂觀的底氣。
來自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示，2012年內(nèi)有開盤計(jì)劃的城市高端項(xiàng)目共有17個，包括6個純新盤，以及11個老項(xiàng)目后期。盡管價格高于普通住宅，但從去年經(jīng)驗(yàn)和今年前兩個月成交數(shù)據(jù)來看，城市高端住宅的購買熱情和購買群體的穩(wěn)定性均明顯高過普通住宅。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，占據(jù)了核心城市資源，地段價值無法復(fù)制，供給高度稀缺的高端城市住宅，作為價值堅(jiān)挺的人民幣資產(chǎn)，成為了高凈值人群的投資熱點(diǎn)。在購買力的追捧之下，近幾年高端城市住宅進(jìn)入了“越買越漲、越漲越買”的循環(huán)，房價上漲速度遠(yuǎn)超普通住宅。
稀缺性促價值攀升
隨著2009年廣渠路十五號地被中化方興地產(chǎn)一錘拿下后，CBD就再未見住宅用地供應(yīng)，去年7月，CBD最后九宗商業(yè)金融用地投標(biāo)被稱為“最后的饕餮盛宴”，此后，這塊寸土寸金的區(qū)域?qū)⒃贌o規(guī)模供應(yīng)。專家分析認(rèn)為，CBD核心區(qū)域3.99平方公里的土地在經(jīng)歷了數(shù)十年的開發(fā)以后，可開發(fā)用地已經(jīng)接近枯竭，所以，該區(qū)域土地供應(yīng)量的持續(xù)走低甚至是零供應(yīng)是必然趨勢。而對于手中的絕版地塊，房企也倍加珍惜，醞釀兩年多之后，央企中化方興地產(chǎn)推出了復(fù)合型資源產(chǎn)品金茂府，項(xiàng)目集合城市核心、生態(tài)資源、學(xué)區(qū)房、科技住宅、央企品牌、五星物業(yè)等核心優(yōu)勢于一身。善待資源，保留并建造了CBD最大的生態(tài)景觀，同時引入北京實(shí)驗(yàn)二小教育資源，并運(yùn)用八項(xiàng)國際前沿科技手段，營造低碳舒適居住體驗(yàn)。
記者了解到，按照CBD的整體規(guī)劃，整個CBD區(qū)域的住宅用地比例僅在25%，而作為這25%中僅存的新增住宅供量。“從土地供應(yīng)現(xiàn)狀以及區(qū)域高端樓盤的去存化速度來看，不出兩年，CBD區(qū)域的高端樓盤便將退出一手房市場。”業(yè)內(nèi)專家表示。最新統(tǒng)計(jì)顯示，2012年上半年計(jì)劃上市的城市高端平均單價已站穩(wěn)5萬元關(guān)口，盡管近兩年受調(diào)控影響北京樓市持續(xù)低迷，但高端住宅的價格卻依然堅(jiān)挺。分析人士認(rèn)為，目前國內(nèi)頂級城市公寓售價已突破10萬元大關(guān)，而高品質(zhì)的城市核心住宅仍有很大價值上揚(yáng)空間。
（海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 馬彥凱輯）
