那些矗立在街邊的高樓大廈，正在悄悄變換著主人。記者獲得的一份非公開報告顯示，位于中關(guān)村的歐美匯大廈不久前已整體出售，交易總價超過10億元，買家是新東方教育科技集團。今年2月，江西銅業(yè)以74000元/平方米的價格，購入世紀財富中心4800平方米的物業(yè)，總金額達到3.55億。
不為外界所知的是，此前的2011年9月，山東黃金花1.68億在世紀財富中心購入2400平方米寫字樓，單價70000元/平方米。短短5個月，世紀財富中心的售價每平方米上漲4000元。這就是“北京速度”。過去一年，北京寫字樓租金大幅上漲，且在第三季度超越上海，成為中國大陸寫字樓租金最昂貴的市場。高緯環(huán)球提供的報告顯示，2011年第四季度北京甲級寫字樓的租金（有效凈租金）同比增長73%，達到507元/平方米/月，在亞洲僅次于香港和東京。2.7%的空置率也是12年以來的最低水平。高租金必然推高售價。
如果用租金回報等等多種財務(wù)模型進行計算，北京的寫字樓會令很多外資買家望而卻步。4月18日，高緯環(huán)球中國區(qū)研究部董事張平接受本報記者采訪時表示，相比內(nèi)資買家，很多外資基金已經(jīng)失去優(yōu)勢。大多數(shù)內(nèi)資買家購買物業(yè)以自用為首要目的，且有相應(yīng)的預(yù)算。而外資則更加“糾結(jié)”于財務(wù)測算，他們并不認為某些大型物業(yè)會有購買價值。與此同時，外資基金還受到人民幣升值的困擾。人民幣升值意味著持有外資的機構(gòu)投資者們，在中國的購買力下降。
來自高緯環(huán)球和第一太平戴維斯多家咨詢機構(gòu)的報告顯示，2011年的大宗物業(yè)購買市場，內(nèi)資是絕對主角。按資金來源分，北京境內(nèi)投資完全占據(jù)交易主體，占比達83%，較2010年相比上升23%。表明在北美和歐洲不利經(jīng)濟影響下，北京內(nèi)資需求表現(xiàn)更為強勁。但外資們會更加青睞上海。境外投資占上海總交易額的51.2%，超過境內(nèi)投資2.4%。
某大型央企負責人告訴本報記者，位于北四環(huán)附近寫字樓還未建成，就已被一家大型地方國企預(yù)訂用作辦公物業(yè)。自從2009年開始，大型央企和國企掀起了一輪買樓熱。2011年上半年，央企五礦集團以45億收購了北京第五廣場，計劃用作辦公樓。有意思的是，在掛出這筆45億元收購意向的當天，五礦集團發(fā)布了兩份關(guān)于融資的公告，稱將在近期發(fā)行2期短期融資券，面額50億元，用于補充公司及其子公司的營運資金。
類似的個案遠不止五礦一家。央企及大型企業(yè)集團已成為北京商業(yè)物業(yè)市場最為活躍的身影。2011年內(nèi)北京重要成交大單，包括中國核電收購北環(huán)中心二期；金融街控股以總價40億收購中信城20萬平方米的城市綜合體等。
第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部董事王瓊對本報記者表示，央企、國企的買樓熱也與四萬億刺激計劃公布后，貸款相對容易有關(guān)系。隨著經(jīng)濟增速放緩，央企和國企的買樓步伐也會有所放緩。市場也不支持直線式的上漲。一季度的數(shù)據(jù)顯示，北京甲級寫字樓租金漲幅環(huán)比放緩至6.1%。
王瓊預(yù)測，部分內(nèi)外資企業(yè)的擴張將更為謹慎，預(yù)計至2012年底，租金漲幅將由2011年的44%放緩至15%左右。但據(jù)其所知，仍有大量的大宗交易正在醞釀。其中金融機構(gòu)尤其是險資將會是主力買家。
一些有前瞻性眼光的外資基金，已轉(zhuǎn)而開始關(guān)注二三線城市的零售物業(yè)市場。仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)及中國區(qū)投資業(yè)務(wù)總監(jiān)翰德偉指出：“投資者的關(guān)注開始從傳統(tǒng)的一線城市，轉(zhuǎn)移到成熟度相對較低、居民收入增長和城市化發(fā)展表現(xiàn)更為出色的二、三線城市。更多的投資者將逐漸認識到中國的零售行業(yè)正在進行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，從而更加偏重對零售地產(chǎn)市場的投資。”
根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《2012中國零售地產(chǎn)市場投資展望》顯示，中國大陸地區(qū)2011年零售地產(chǎn)投資交易額創(chuàng)歷史新高，其中大宗投資交易總額約為265億元。零售地產(chǎn)占整個商業(yè)地產(chǎn)交易總額的30%，一半以上的零售地產(chǎn)投資交易發(fā)生在非一線城市。外資投資者中，新加坡上市投資機構(gòu)最為活躍，占全年交易總額的三分之一。
（海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 馬彥凱輯）
