樓市在3月份出現的一波小陽春行情，正在讓這個行業開始擺脫悲觀氣氛，盡管這對購房者來說不算是一個好消息。很多業內人士把這看成是樓市階段性回暖的象征，甚至有觀點認為樓市在經歷長達兩年的調控之后開始觸底反彈，房地產市場最壞的時候已經過去。開發商們已經在暗自歡喜，不過也有一些開發商在接受采訪時認為，雖然房地產市場出現了某些利好跡象，但是否意味著樓市筑底成功尚難下定論，暫時仍不宜盲目樂觀，還不如趁機集中推盤搶跑。

樓盤上門量大增

　　每年第一季度都是樓市的傳統營銷淡季，但今年春節過后，各地樓盤上門量劇增，其后市場成交隨之回暖。3月陽春，不少城市成交量強勁回升，明顯超越2011年10月份以來的平均水平，各城市庫存情況也有所改善。這種趨勢在4月份得以延續，招商地產有關負責人向本報表示，公司原本在一季度計劃簽約50億元，但實際銷售達到55億元，這個勢頭進入4月份仍然不錯。

　　萬科有關人士亦透露，雖然暫時不能確定是否回暖，但近期樓盤的上門量的確比前幾個月有明顯上升。有萬科的樓盤代理機構負責人稱，萬科原計劃在3月份推盤90億元，但市場銷售好于預期，后來又加推20億元貨值。3月萬科銷售金額為115億元，環比和同比分別大增57%和24%。某產團隊于4月中旬對上海、杭州區域房地產進行了草根調研，調研對象包括十余家房地產公司的多個樓盤。

　　該草根調研顯示，4月以來項目來訪量仍保持小陽春持續的較好態勢，大多數項目最近兩周來訪量較3月并未出現下降，萬科五玠坊等項目由于臨近開盤，來訪持續上升，周末平均來訪量每天200組，工作日來訪量保持在每天50組水平。多家開發商負責人在接受采訪時均認同，盡管市場依然較冷，但目前樓市剛性需求真實存在，而且這種剛需的購買能力高于開發商預期。

　　某研究中心對3月份北京、上海、廣州和深圳的新建住宅“開盤30日銷售率”進行研究發現，除北京以外，其他三大城市這一指標均大幅反彈。根據分析，上述四大城市合計“開盤30日銷售率”達到27.8%，較2月份大幅提升了15.7個百分點。其中上海銷售率由2月份的15.8%躍升至3月的56.6%，銷售率回升幅度最大；而北京由于近期新房價格下跌幅度較為有限，3月份銷售率情況不甚理想，銷售率反而繼續下探至3.8%的歷史低位。

樓市轉向存疑

　　世聯地產市場研究部總監吳志輝把上門訪問量作為研判樓市走向的重要先行指標，而世聯地產基于其在全國631個案場的數據即時反饋亦顯示，2月初的數據已經提前預示隨后市場成交的回暖，世聯代理的在售樓盤3月份上門量超越去年最高的10月份。

　　因此，世聯地產認為，3月出現的樓市小陽春，不僅僅是房地產市場成交長時間萎靡之后的局部反彈，而是市場再次向上的一個拐點。吳志輝說，中國樓市多年來的實證顯示，市場流動性是樓市轉向的重要風向標。春節后，6個月票據直貼利率和轉貼利率加速下降趨勢明顯，銀行間同業拆放利率持續走低顯示惜貸情緒好轉，10年期國債與2年期國債收益率的息差不斷擴大，說明流動性在不斷好轉，而息差的變化能輔助準確判斷房地產市場走勢。

　　一度危機四伏的綠城中國，在3月份實現銷售環比大幅增長56%。綠城中國常務副主席兼行政總裁壽柏年近日公開表示：“宏觀調控對綠城影響最嚴重的時期已經過去。”壽柏年解釋稱，市場在逐漸回暖，今年2、3月不少一二線城市的成交量均較去年四季度及今年1月有所回升，綠城同樣如此。除了市場因素以外，綠城對銷售策略、模式及價格方案等做出了相關的調整。

　　4月18日，摩根大通董事總經理李晶在媒體見面會上亦稱，交易量復蘇，小陽春已經開始，房地產市場最壞的時候已經過去。李晶認為，控制房地產市場投資的政策已經出盡，雖完全放松的可能不大，但亦不會有新政策出臺，因此房地產市場會緩慢地平穩復蘇。吳志輝表示，投資客占比走勢也能精準反映市場的走勢。世聯全國成交客戶數據顯示，2009年3月初投資客比例占比降至最低的7.5%，市場迎來真正的底部。“本輪調整以來，投資客比例不斷下滑，3月最新的數據為13.6%，說明剛需是當下市場的主導力量，市場向下的空間不大。”

　　自2010年4月出臺“國十條”政策以來，中國房地產市場調控已經整整歷時兩年，國內樓市成交不斷趨冷，一些城市房價上漲過快勢頭得到初步遏制，房價逐漸回歸。國家統計局最新數據顯示，3月全國70個大中城市中，新建商品住房環比價格下降的城市有46個，同比下降的有38個。數據顯示，3月全國100個城市住宅平均價格環比下跌0.30%，連續7個月環比下跌。

　　但多數人對樓市拐點說并不認同，認為目前樓市回暖與樓盤新一輪降價直接相關，支撐樓市出現方向性轉變的條件還不具備。亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓表示，目前市場成交回暖主要依賴的是房價和首套房貸利率回調后，首次購房需求的平穩釋放，僅僅憑借3月份市場的短暫復蘇就斷定市場回暖為時尚早。

開發商加速出貨

　　多家開發商也認為，目前成交量的回暖仍處于相對較低水平，并表示“以價換量”仍為二季度的主基調，并在二季度集中推盤出貨。招商地產有關負責人表示，公司一季度新推盤平均去化率為75%，二季度為全年推貨最高峰，新推貨值將達100億元左右，遠遠超過一季度的50億元貨值。

　　根據媒體援引各大開發商的表態，恒大董事局主席許家印此前曾表示，恒大今年上下半年的供應比例為4：6；保利方面表示，2012年預計新推貨源在800億至1000億元，新推貨量主要集中于5至9月份；龍湖地產也表示，二季度會加推新盤加大供貨。

　　保利地產副總經理及營銷總經理胡在新近日對媒體表示，今年政府依然會堅持調控決心不會動搖，且兩三年時間內宏觀調控都難以出現顯著松動。但是“一些地方政府層面的微調還是值得期待的，關鍵看開發商能否快速去捕捉和抓住這些機會來促進銷售。”

　　隨著政策信號的釋放和市場走勢的變化，尤其是房價下降接近購房者預期，導致購房者信心指數在經歷幾個月連續下降后又開始回升。2012年一季度世聯購房者信心指數為52.7，較2011年四季度小幅提升0.9，表明購房者對未來半年房地產總體走勢的樂觀程度有所改善。其中，預期未來半年房價下跌的比例為49%，比上季度下降17.9個百分點；預期房價持平或上漲的比例有所增加。這說明購房者開始更加理性看待降價問題，不再盲目唱空。

　　某研究中心總監劉淵認為，低價入市仍是提高銷售率最為重要的因素，低價優勢甚至可以彌補樓盤在品質、品牌知名度上的不足，這就意味著標桿房企若不進一步下調價格，可能難以長期維持較高的銷售率。但胡在新表示，3月份確實存在以價換量的趨勢，但總體上變動幅度在幾個點范圍之內，開發商的成本構成決定房價大幅下降的空間十分有限。不過，購房者開始擔憂，隨著3月份房企出清庫存之后成交量的逐步回升，這種供求關系的變化是否會導致房價再次反彈。 

（海西地產投資網　馬彥凱輯）