據報道，現在的北京樓市，剛剛經歷了一波小陽春的行情，有很多業內人士把這看成是樓市階段性回暖的象征。甚至有觀點認為在經歷長達兩年的調控之后，開始觸底反彈，房地產市場最壞的時候已經過去。位于北京市大興區的鴻坤曦望山項目，就明顯感受到了這波“小陽春”的行情。北京鴻坤偉業房地產開發有限公司副總裁常世芳，這樣評價“小陽春”。

　　常世芳：鴻坤是在五環內的項目，跟周邊的項目比目前推出的曦望山價格應該是低于周圍樓盤的，均價定在17500左右，不僅是低于周圍的樓盤，同時在我們整個理想城組團之間相比我們比前一段時間銷售的鴻坤禮域府的價格也降了將近15%，所以價格上在五環邊我們應該是價格最低的樓盤。

　　從常世芳的介紹中，我們可以聽出來，房地產開發商降低售價，是促進銷售的一個積極因素。那么在2012年內，對于房地產行業來說，是否還有降價的空間？常世芳：我覺得這個分不同的產品，不同的樓盤的一個定位，如果說是像鴻坤理想城這樣剛性定位需求的產品，它的價格會保持一定的穩定，就是它下幅的空間就像我們把價格已經降到這種程度上，降幅的空間不大，它會保證比較持續性的穩定的走這個價格。對于有一些區域價格還屬于高位的項目，處于遠郊區域的，還會有一些調整。

　　現在，面對房地產行業的嚴厲調控，眾多開發商都選擇了加速推進，從而促進資金回籠。但是據常女士介紹，鴻坤地產有自己的節奏和規劃，曦望山項目會繼續按部就班的進行。常世芳：我們這次推出的曦望山總的面積在九萬平米，全年我們都要把推售完，這次開完團之后我們會在6月初再開一次團，這個九萬平米我們會大概通過五次推盤，全部銷售這類產品。

　　據這個項目的銷售人員楊坤小姐介紹，每天都有眾多的來訪客戶，參加搖號的顧客，也超出的原來的預期。楊小姐：房源是366套房，這次開盤，兩棟樓，我們兩周多的時間，到現在為止已經排了500多號了，周日開盤，一天開盤200多組來訪的客戶。

　　有業內人士表示，對于房地產行業來說，客戶來訪量是反映這個行業景氣程度的一個重要的指標。但是，這些來訪的客戶里面，有哪些是剛性需求，有哪些是投資性需求呢？楊小姐：我覺得這次90%是剛需的，剛性需求的比較多，剛結婚的小兩口，父母帶著一塊過來，因為可能之前沒有買房，沒有遇到合適的，現在理想城開這種剛需，這個面積還有總價已經適合他們，可能家里給出的首付，自己還月供，在這買兩居室的戶型。另外還有比如說在北京剛參加工作的，但是他有資格購買，家長給出錢在北京先買套房子，這樣就不用租房了，反正就是剛性需求的。

　　根據楊小姐的回答，這次開盤剛性需求占了絕大多數比例。那么在房地產行業嚴厲調控的背景下，剛性需求在這個時候入市明智嗎？他們在這個時候出手？一位想買房的郭女士談了自己的觀點。郭女士：一個是孩子大了，是個剛需，急需用房，這是一個。再一個看到現在的市場從去年就觀察，房價總說在降在降，但是在北京除了六環外在降以外，在五環以里有的地方不但不降，還在漲，你是剛需，市場都是這樣，我覺得多少政策還是可以的，對剛需現在貸款利率有個折扣，反正我認為國家政策還是向著剛需在傾斜。

　　根據業內人士的介紹，剛性需求在結束了一段時間的觀望后，決定出手，這已經成為出現這波 “小陽春”的重要原因。一手房市場回暖，二手房市場如何？根據鏈家地產副總裁林倩的介紹，在二手房市場，也確實出現過這樣的 “小陽春”：

　　林倩：就是在元宵節之后一直到3月下旬，大概是今年過完年之后有這波小陽春。2月中一直到3月底的成交量來說，大概跟今年的1月份相比當然是成交比較多，今年1月份因為過年種種的因素，所以每個月成交量也不過兩千多套，它是一個非常不正常的，所以大概今年3月份二手房的成交量到達萬套，所以確實是一個小陽春。

　　同時，林倩女士介紹，這波“小陽春”已經過去，而且成交量的回升，還遠遠沒有達到房地產市場回暖的水平。林倩：但是我們來看第一個它是不會長期的。第二個它即便到了萬套左右的成交量，這個跟調控前相比也是天差地別，調控前北京的成交量平均至少也在兩萬套以上，如果比較高的大概是在三萬甚至四萬套以上的，所以3月份的成交量雖然是叫做小陽春，跟年前的相比有明顯的增長，但是量還不足以到達我們認定為房地產市場交易比較活躍的成交量，還有一段距離。進入4月之后，我們明顯能感覺到成交量掉下來了，大概跟3月同期相比大概掉了15%-20%左右，所以這個我們可以斷定所謂的小陽春在3月底之前大概已經結束了。

　　小陽春僅僅是曇花一現，就迅速結束了。而且千家房地產公司破產的消息，讓房地產市場的回暖傳聞，變得更加的不真實。根據業內人士陳雪的分析，2012年的情況仍然不樂觀。陳雪：還是洗牌的一個開始，現在那些倒閉的開發商其實都是小型的開發商，他們有一部分的資金是從銀行借貸過來的，有一些可能就是民間資本的借貸。他們做房地產開發項目，沒有很好很快的把項目賣出去，很容易造成資金鏈斷裂的情況，2012年的融資的情況依然不是很樂觀。

　　另外今年的整體的成交與往年相比依然還會處于低位，這種市場情況下品牌房企更有能力降價出售，小房企降價降得過多很有可能無法償還債務面臨破產威脅。另外小房企在2009-2010年之間在二線城市不理智拿地，缺少長期的規劃，到現在開發的成本特別高，很有可能就無法開發這部分的土地，造成大量的資本的積壓，時間越長資金鏈的情況會更加惡化，所以今年來講依然會持續一段時間。 

（海西地產投資網　馬彥凱輯）