據(jù)報(bào)道，現(xiàn)在的北京樓市，剛剛經(jīng)歷了一波小陽(yáng)春的行情，有很多業(yè)內(nèi)人士把這看成是樓市階段性回暖的象征。甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)兩年的調(diào)控之后，開(kāi)始觸底反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。位于北京市大興區(qū)的鴻坤曦望山項(xiàng)目，就明顯感受到了這波“小陽(yáng)春”的行情。北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總裁常世芳，這樣評(píng)價(jià)“小陽(yáng)春”。

　　常世芳：鴻坤是在五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，跟周邊的項(xiàng)目比目前推出的曦望山價(jià)格應(yīng)該是低于周?chē)鷺潜P(pán)的，均價(jià)定在17500左右，不僅是低于周?chē)臉潜P(pán)，同時(shí)在我們整個(gè)理想城組團(tuán)之間相比我們比前一段時(shí)間銷(xiāo)售的鴻坤禮域府的價(jià)格也降了將近15%，所以?xún)r(jià)格上在五環(huán)邊我們應(yīng)該是價(jià)格最低的樓盤(pán)。

　　從常世芳的介紹中，我們可以聽(tīng)出來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降低售價(jià)，是促進(jìn)銷(xiāo)售的一個(gè)積極因素。那么在2012年內(nèi)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是否還有降價(jià)的空間？常世芳：我覺(jué)得這個(gè)分不同的產(chǎn)品，不同的樓盤(pán)的一個(gè)定位，如果說(shuō)是像鴻坤理想城這樣剛性定位需求的產(chǎn)品，它的價(jià)格會(huì)保持一定的穩(wěn)定，就是它下幅的空間就像我們把價(jià)格已經(jīng)降到這種程度上，降幅的空間不大，它會(huì)保證比較持續(xù)性的穩(wěn)定的走這個(gè)價(jià)格。對(duì)于有一些區(qū)域價(jià)格還屬于高位的項(xiàng)目，處于遠(yuǎn)郊區(qū)域的，還會(huì)有一些調(diào)整。

　　現(xiàn)在，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控，眾多開(kāi)發(fā)商都選擇了加速推進(jìn)，從而促進(jìn)資金回籠。但是據(jù)常女士介紹，鴻坤地產(chǎn)有自己的節(jié)奏和規(guī)劃，曦望山項(xiàng)目會(huì)繼續(xù)按部就班的進(jìn)行。常世芳：我們這次推出的曦望山總的面積在九萬(wàn)平米，全年我們都要把推售完，這次開(kāi)完團(tuán)之后我們會(huì)在6月初再開(kāi)一次團(tuán)，這個(gè)九萬(wàn)平米我們會(huì)大概通過(guò)五次推盤(pán)，全部銷(xiāo)售這類(lèi)產(chǎn)品。

　　據(jù)這個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員楊坤小姐介紹，每天都有眾多的來(lái)訪客戶(hù)，參加搖號(hào)的顧客，也超出的原來(lái)的預(yù)期。楊小姐：房源是366套房，這次開(kāi)盤(pán)，兩棟樓，我們兩周多的時(shí)間，到現(xiàn)在為止已經(jīng)排了500多號(hào)了，周日開(kāi)盤(pán)，一天開(kāi)盤(pán)200多組來(lái)訪的客戶(hù)。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，客戶(hù)來(lái)訪量是反映這個(gè)行業(yè)景氣程度的一個(gè)重要的指標(biāo)。但是，這些來(lái)訪的客戶(hù)里面，有哪些是剛性需求，有哪些是投資性需求呢？楊小姐：我覺(jué)得這次90%是剛需的，剛性需求的比較多，剛結(jié)婚的小兩口，父母帶著一塊過(guò)來(lái)，因?yàn)榭赡苤皼](méi)有買(mǎi)房，沒(méi)有遇到合適的，現(xiàn)在理想城開(kāi)這種剛需，這個(gè)面積還有總價(jià)已經(jīng)適合他們，可能家里給出的首付，自己還月供，在這買(mǎi)兩居室的戶(hù)型。另外還有比如說(shuō)在北京剛參加工作的，但是他有資格購(gòu)買(mǎi)，家長(zhǎng)給出錢(qián)在北京先買(mǎi)套房子，這樣就不用租房了，反正就是剛性需求的。

　　根據(jù)楊小姐的回答，這次開(kāi)盤(pán)剛性需求占了絕大多數(shù)比例。那么在房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，剛性需求在這個(gè)時(shí)候入市明智嗎？他們?cè)谶@個(gè)時(shí)候出手？一位想買(mǎi)房的郭女士談了自己的觀點(diǎn)。郭女士：一個(gè)是孩子大了，是個(gè)剛需，急需用房，這是一個(gè)。再一個(gè)看到現(xiàn)在的市場(chǎng)從去年就觀察，房?jī)r(jià)總說(shuō)在降在降，但是在北京除了六環(huán)外在降以外，在五環(huán)以里有的地方不但不降，還在漲，你是剛需，市場(chǎng)都是這樣，我覺(jué)得多少政策還是可以的，對(duì)剛需現(xiàn)在貸款利率有個(gè)折扣，反正我認(rèn)為國(guó)家政策還是向著剛需在傾斜。

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的介紹，剛性需求在結(jié)束了一段時(shí)間的觀望后，決定出手，這已經(jīng)成為出現(xiàn)這波 “小陽(yáng)春”的重要原因。一手房市場(chǎng)回暖，二手房市場(chǎng)如何？根據(jù)鏈家地產(chǎn)副總裁林倩的介紹，在二手房市場(chǎng)，也確實(shí)出現(xiàn)過(guò)這樣的 “小陽(yáng)春”：

　　林倩：就是在元宵節(jié)之后一直到3月下旬，大概是今年過(guò)完年之后有這波小陽(yáng)春。2月中一直到3月底的成交量來(lái)說(shuō)，大概跟今年的1月份相比當(dāng)然是成交比較多，今年1月份因?yàn)檫^(guò)年種種的因素，所以每個(gè)月成交量也不過(guò)兩千多套，它是一個(gè)非常不正常的，所以大概今年3月份二手房的成交量到達(dá)萬(wàn)套，所以確實(shí)是一個(gè)小陽(yáng)春。

　　同時(shí)，林倩女士介紹，這波“小陽(yáng)春”已經(jīng)過(guò)去，而且成交量的回升，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的水平。林倩：但是我們來(lái)看第一個(gè)它是不會(huì)長(zhǎng)期的。第二個(gè)它即便到了萬(wàn)套左右的成交量，這個(gè)跟調(diào)控前相比也是天差地別，調(diào)控前北京的成交量平均至少也在兩萬(wàn)套以上，如果比較高的大概是在三萬(wàn)甚至四萬(wàn)套以上的，所以3月份的成交量雖然是叫做小陽(yáng)春，跟年前的相比有明顯的增長(zhǎng)，但是量還不足以到達(dá)我們認(rèn)定為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易比較活躍的成交量，還有一段距離。進(jìn)入4月之后，我們明顯能感覺(jué)到成交量掉下來(lái)了，大概跟3月同期相比大概掉了15%-20%左右，所以這個(gè)我們可以斷定所謂的小陽(yáng)春在3月底之前大概已經(jīng)結(jié)束了。

　　小陽(yáng)春僅僅是曇花一現(xiàn)，就迅速結(jié)束了。而且千家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的消息，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖傳聞，變得更加的不真實(shí)。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士陳雪的分析，2012年的情況仍然不樂(lè)觀。陳雪：還是洗牌的一個(gè)開(kāi)始，現(xiàn)在那些倒閉的開(kāi)發(fā)商其實(shí)都是小型的開(kāi)發(fā)商，他們有一部分的資金是從銀行借貸過(guò)來(lái)的，有一些可能就是民間資本的借貸。他們做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，沒(méi)有很好很快的把項(xiàng)目賣(mài)出去，很容易造成資金鏈斷裂的情況，2012年的融資的情況依然不是很樂(lè)觀。

　　另外今年的整體的成交與往年相比依然還會(huì)處于低位，這種市場(chǎng)情況下品牌房企更有能力降價(jià)出售，小房企降價(jià)降得過(guò)多很有可能無(wú)法償還債務(wù)面臨破產(chǎn)威脅。另外小房企在2009-2010年之間在二線城市不理智拿地，缺少長(zhǎng)期的規(guī)劃，到現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的成本特別高，很有可能就無(wú)法開(kāi)發(fā)這部分的土地，造成大量的資本的積壓，時(shí)間越長(zhǎng)資金鏈的情況會(huì)更加惡化，所以今年來(lái)講依然會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)　馬彥凱輯）