目前福州市區一些房地產開發商渲染房子旺銷，以刺激購房者盡快買房。其事實果真如此嗎?昨日，福州市委、市政府召開今年一季度經濟形勢分析暨績效管理和五大戰役工作表彰會，福州市住房保障和房產管理局提交會議的《一季度全市房地產市場運行情況分析》，透露了不少百姓關注的熱點話題。

【成交量】庫存量持續增加

　　交易數據顯示，一季度福州商品房供應量減少，庫存量持續增加。一季度，福州市區新批準預售商品房面積58.33萬平方米，同比下降31.22%。其中商品住宅47.04萬平方米，同比下降20.74%。

　　截至3月末，市區累計可售商品房面積為420.03萬平方米，同比增長53.74%。在市區庫存可售的商品住宅中，戶型90平方米以下的占23.73%，戶型90~120平方米的占28.95%，戶型120~144平方米的占15.65%，144平方米以上的占31.67%。這說明目前福州市區144平方米以上的大套商品房庫存占了1/3。

首季售房4999套同比下降近半

　　去年以來，“國辦發1號”和“閩政辦41號”文件實施后，特別是市區實行商品房限購政策，有效地遏制了投機和投資性購房需求。1—3月，福州市商品房銷售量繼續下降，市區的銷售量萎縮明顯。據統計，一季度，福州全市商品房銷售面積122.57萬平方米，同比下降29.99%。一季度市區商品房銷售4999套，同比下降49.03%，銷售面積41.48萬平方米，同比下降47.10%。其中住宅銷售2868套，同比下降42.94%，銷售面積33.01萬平方米，同比下降41.69%，延續去年以來逐季度下滑態勢。

　　據了解，1月份市區商品房銷售1070套，2月份市區商品房銷售1506套，3月份市區商品房銷售2423套。這些數字表明，1月份市場延續去年10月份之后出現的低迷狀況，2、3月份有所回暖，出現銷售的“小陽春”，主要原因是房地產個人購房信貸政策有所放松，但從房管部門最近對樓盤的實地調查情況來看，3月中旬隨著中央“兩會”對房地產市場調控從緊的進一步表態，市場出現了再度趨冷的跡象。從購房群體來看，自實行限購政策以來，福州市(含縣市)本地購房比例上升，從2010年底的70%左右增加到現在的86%左右，外地投機、投資性購房受到遏制。

二手房成交量3月有所回暖

　　福州市房管部門透露，二手房成交量繼續下降，但3月有所回暖。一季度，市區二手房交易3028套，同比下降42.39%，成交面積30.37萬平方米，同比下降36.72%，其中住宅交易2475套，同比下降41.86%。3月當月市區二手房交易1213套，同比下降32.69%，環比增長39.59%。

竣工面積增幅較大

　　數據顯示，一季度福州房地產開發投資仍保持增長。商品房開發建設力度仍然比較強勁，竣工面積增幅較大。一季度全市住宅新開工面積323.49萬平方米，同比增長110.1%。一季度全市商品房竣工面積140.34萬平方米，同比增長186.8%。

【房價】

商品住宅首季均價12974元/平方米

　　一季度福州新建商品房銷售價格穩中有降。據福州市房地產交易登記中心統計，一季度市區商品房銷售均價為13035元/平方米(含各類保障性住房)，同比下降4.29%，其中商品住宅銷售均價為12974元/平方米，同比下降2.19%。

　　福州市房管部門最近實地調查情況后發現，福州市區部分樓盤銷售價格有所下調，如“融信大衛誠”每平方米下調1000~1500元，下調幅度在10%左右;“陽光新界”每平方米下調1500~2000元;“萬科金域榕郡花園”樓盤有156套價格平均下降1010元/平方米;“群升白馬郡”等樓盤采取推出部分特價房等促銷方式調整價格。閩侯上街板塊每平方米下調1000元左右，下調幅度約15%，如“永嘉天地”均價從8009元/平方米降至7350元/平方米。

在售盤備案價不同程度調低

　　另外，房管部門在考察市區部分在售樓盤重新備案調低“一房一價”情況后發現，年初以來市區有近20個在售商品房住宅樓盤申請了“一房一價”價格調整備案，調低幅度不等，售價約下調10%。如“陽光新界”2#樓從原來的備案均價11442元/平方米調整為10757元/平方米，3樓從原備案均價12004元/平方米調整為9332元/平方米;“萬科金域榕郡花園”二期5樓從原備案均價16307元/平方米調整為15534元/平方米，6樓從原備案均價17320元/平方米調整為14699元/平方米;“名城港灣”三區6、7和8樓從原備案均價9764元/平方米調整為9167元/平方米;“永興酈江”1樓從原備案均價22998元/平方米調整為20130元/平方米;“筑家華庭”從原備案均價16584.1元/平方米調整為15244.9元/平方米。

【土地】

房企資金趨緊土地價款大降

　　據了解，造成福州市房地產市場現狀的，主要有幾個原因：房地產投資增幅收窄，商品房供大于求，土地市場趨冷，市場觀望氣氛濃厚，開發企業資金緊張。土地市場趨冷。今年一季度，福州市本級經營性用地招拍掛出讓面積1267畝，成交土地價款6.49億元，與去年同期相比，出讓面積增加了58.97%，而土地價款卻減少了90%，其中出讓的商品房住宅地塊僅一幅，樓面地價為3579元/平方米，同比出現明顯下降。

　　目前福州大部分房地產開發企業資金趨緊，大多采取“走量為主、現金為王”的營銷策略，通過價格調低促進銷售以加快資金回籠，但總體上開發企業目前尚未出現資金鏈斷裂問題。

【預測】

成交量可能繼續下降

　　今年福州市房地產市場走勢如何?福州市房管部門通過調查認為，今年福州市房地產運行形勢比較嚴峻，可能出現房地產投資增長后勁不足，商品房成交量可能繼續下降，商品房價格進一步回歸。今年在國家執行房地產市場調控政策不變和要求實現房價合理回歸的情況下，由于抑制房地產投資增長的因素依舊，不僅投資方信心不足，消費方也持幣觀望，因此，今年要保持去年的投資量難度較大。

　　由于限購政策繼續實施，加上部分購房者持幣待購，“買漲不買跌”心理占主導，市場觀望氣氛濃厚，因此商品房成交量可能進一步下滑。另外，隨著商品房銷售量的下降和房地產開發企業資金壓力的加大，開發企業必然采取降價或打折優惠等手段促銷，因此，商品房價格下調還有一定的空間。

【部門建議】

增加供應非住宅用地

　　如何保持福州市房地產市場的健康發展?福州市房管部門建議，加大市區非住宅房地產投資比重，增加非住宅用地供應，結合馬尾新城、東部新城、奧體中心等大項目建設，加大商業地產、休閑娛樂、總部樓宇等非住宅土地出讓，促進非住宅房地產投資。

　　加大保障性安居工程建設力度。按照“多拆少建”總體思路，推進棚屋區改造。今年要繼續推出一批成片的、較大規模的棚屋區改造項目掛牌出讓。大力推進保障性住房建設，大規模實施限價房(安置房)建設等。

　　擬調整福州市普通商品住房標準。據悉，目前福州市普通商品住房標準是2008年制定的，其價格標準不能真實反映當前市場成交價格，導致大多數商品房均按高檔商品房征收有關稅費。目前市房管部門已向市政府提出了調整城區享受優惠政策普通商品住房標準的方案。

（海西地產投資網　馬彥凱輯）