目前福州市區(qū)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商渲染房子旺銷，以刺激購(gòu)房者盡快買房。其事實(shí)果真如此嗎?昨日，福州市委、市政府召開(kāi)今年一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析暨績(jī)效管理和五大戰(zhàn)役工作表彰會(huì)，福州市住房保障和房產(chǎn)管理局提交會(huì)議的《一季度全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析》，透露了不少百姓關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

【成交量】庫(kù)存量持續(xù)增加

　　交易數(shù)據(jù)顯示，一季度福州商品房供應(yīng)量減少，庫(kù)存量持續(xù)增加。一季度，福州市區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積58.33萬(wàn)平方米，同比下降31.22%。其中商品住宅47.04萬(wàn)平方米，同比下降20.74%。

　　截至3月末，市區(qū)累計(jì)可售商品房面積為420.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.74%。在市區(qū)庫(kù)存可售的商品住宅中，戶型90平方米以下的占23.73%，戶型90~120平方米的占28.95%，戶型120~144平方米的占15.65%，144平方米以上的占31.67%。這說(shuō)明目前福州市區(qū)144平方米以上的大套商品房庫(kù)存占了1/3。

首季售房4999套同比下降近半

　　去年以來(lái)，“國(guó)辦發(fā)1號(hào)”和“閩政辦41號(hào)”文件實(shí)施后，特別是市區(qū)實(shí)行商品房限購(gòu)政策，有效地遏制了投機(jī)和投資性購(gòu)房需求。1—3月，福州市商品房銷售量繼續(xù)下降，市區(qū)的銷售量萎縮明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度，福州全市商品房銷售面積122.57萬(wàn)平方米，同比下降29.99%。一季度市區(qū)商品房銷售4999套，同比下降49.03%，銷售面積41.48萬(wàn)平方米，同比下降47.10%。其中住宅銷售2868套，同比下降42.94%，銷售面積33.01萬(wàn)平方米，同比下降41.69%，延續(xù)去年以來(lái)逐季度下滑態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)了解，1月份市區(qū)商品房銷售1070套，2月份市區(qū)商品房銷售1506套，3月份市區(qū)商品房銷售2423套。這些數(shù)字表明，1月份市場(chǎng)延續(xù)去年10月份之后出現(xiàn)的低迷狀況，2、3月份有所回暖，出現(xiàn)銷售的“小陽(yáng)春”，主要原因是房地產(chǎn)個(gè)人購(gòu)房信貸政策有所放松，但從房管部門最近對(duì)樓盤的實(shí)地調(diào)查情況來(lái)看，3月中旬隨著中央“兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從緊的進(jìn)一步表態(tài)，市場(chǎng)出現(xiàn)了再度趨冷的跡象。從購(gòu)房群體來(lái)看，自實(shí)行限購(gòu)政策以來(lái)，福州市(含縣市)本地購(gòu)房比例上升，從2010年底的70%左右增加到現(xiàn)在的86%左右，外地投機(jī)、投資性購(gòu)房受到遏制。

二手房成交量3月有所回暖

　　福州市房管部門透露，二手房成交量繼續(xù)下降，但3月有所回暖。一季度，市區(qū)二手房交易3028套，同比下降42.39%，成交面積30.37萬(wàn)平方米，同比下降36.72%，其中住宅交易2475套，同比下降41.86%。3月當(dāng)月市區(qū)二手房交易1213套，同比下降32.69%，環(huán)比增長(zhǎng)39.59%。

竣工面積增幅較大

　　數(shù)據(jù)顯示，一季度福州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持增長(zhǎng)。商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)力度仍然比較強(qiáng)勁，竣工面積增幅較大。一季度全市住宅新開(kāi)工面積323.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)110.1%。一季度全市商品房竣工面積140.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)186.8%。

【房?jī)r(jià)】

商品住宅首季均價(jià)12974元/平方米

　　一季度福州新建商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有降。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心統(tǒng)計(jì)，一季度市區(qū)商品房銷售均價(jià)為13035元/平方米(含各類保障性住房)，同比下降4.29%，其中商品住宅銷售均價(jià)為12974元/平方米，同比下降2.19%。

　　福州市房管部門最近實(shí)地調(diào)查情況后發(fā)現(xiàn)，福州市區(qū)部分樓盤銷售價(jià)格有所下調(diào)，如“融信大衛(wèi)誠(chéng)”每平方米下調(diào)1000~1500元，下調(diào)幅度在10%左右;“陽(yáng)光新界”每平方米下調(diào)1500~2000元;“萬(wàn)科金域榕郡花園”樓盤有156套價(jià)格平均下降1010元/平方米;“群升白馬郡”等樓盤采取推出部分特價(jià)房等促銷方式調(diào)整價(jià)格。閩侯上街板塊每平方米下調(diào)1000元左右，下調(diào)幅度約15%，如“永嘉天地”均價(jià)從8009元/平方米降至7350元/平方米。

在售盤備案價(jià)不同程度調(diào)低

　　另外，房管部門在考察市區(qū)部分在售樓盤重新備案調(diào)低“一房一價(jià)”情況后發(fā)現(xiàn)，年初以來(lái)市區(qū)有近20個(gè)在售商品房住宅樓盤申請(qǐng)了“一房一價(jià)”價(jià)格調(diào)整備案，調(diào)低幅度不等，售價(jià)約下調(diào)10%。如“陽(yáng)光新界”2#樓從原來(lái)的備案均價(jià)11442元/平方米調(diào)整為10757元/平方米，3樓從原備案均價(jià)12004元/平方米調(diào)整為9332元/平方米;“萬(wàn)科金域榕郡花園”二期5樓從原備案均價(jià)16307元/平方米調(diào)整為15534元/平方米，6樓從原備案均價(jià)17320元/平方米調(diào)整為14699元/平方米;“名城港灣”三區(qū)6、7和8樓從原備案均價(jià)9764元/平方米調(diào)整為9167元/平方米;“永興酈江”1樓從原備案均價(jià)22998元/平方米調(diào)整為20130元/平方米;“筑家華庭”從原備案均價(jià)16584.1元/平方米調(diào)整為15244.9元/平方米。

【土地】

房企資金趨緊土地價(jià)款大降

　　據(jù)了解，造成福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的，主要有幾個(gè)原因：房地產(chǎn)投資增幅收窄，商品房供大于求，土地市場(chǎng)趨冷，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張。土地市場(chǎng)趨冷。今年一季度，福州市本級(jí)經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛出讓面積1267畝，成交土地價(jià)款6.49億元，與去年同期相比，出讓面積增加了58.97%，而土地價(jià)款卻減少了90%，其中出讓的商品房住宅地塊僅一幅，樓面地價(jià)為3579元/平方米，同比出現(xiàn)明顯下降。

　　目前福州大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金趨緊，大多采取“走量為主、現(xiàn)金為王”的營(yíng)銷策略，通過(guò)價(jià)格調(diào)低促進(jìn)銷售以加快資金回籠，但總體上開(kāi)發(fā)企業(yè)目前尚未出現(xiàn)資金鏈斷裂問(wèn)題。

【預(yù)測(cè)】

成交量可能繼續(xù)下降

　　今年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何?福州市房管部門通過(guò)調(diào)查認(rèn)為，今年福州市房地產(chǎn)運(yùn)行形勢(shì)比較嚴(yán)峻，可能出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)后勁不足，商品房成交量可能繼續(xù)下降，商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步回歸。今年在國(guó)家執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不變和要求實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理回歸的情況下，由于抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的因素依舊，不僅投資方信心不足，消費(fèi)方也持幣觀望，因此，今年要保持去年的投資量難度較大。

　　由于限購(gòu)政策繼續(xù)實(shí)施，加上部分購(gòu)房者持幣待購(gòu)，“買漲不買跌”心理占主導(dǎo)，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，因此商品房成交量可能進(jìn)一步下滑。另外，隨著商品房銷售量的下降和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力的加大，開(kāi)發(fā)企業(yè)必然采取降價(jià)或打折優(yōu)惠等手段促銷，因此，商品房?jī)r(jià)格下調(diào)還有一定的空間。

【部門建議】

增加供應(yīng)非住宅用地

　　如何保持福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?福州市房管部門建議，加大市區(qū)非住宅房地產(chǎn)投資比重，增加非住宅用地供應(yīng)，結(jié)合馬尾新城、東部新城、奧體中心等大項(xiàng)目建設(shè)，加大商業(yè)地產(chǎn)、休閑娛樂(lè)、總部樓宇等非住宅土地出讓，促進(jìn)非住宅房地產(chǎn)投資。

　　加大保障性安居工程建設(shè)力度。按照“多拆少建”總體思路，推進(jìn)棚屋區(qū)改造。今年要繼續(xù)推出一批成片的、較大規(guī)模的棚屋區(qū)改造項(xiàng)目掛牌出讓。大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，大規(guī)模實(shí)施限價(jià)房(安置房)建設(shè)等。

　　擬調(diào)整福州市普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)悉，目前福州市普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)是2008年制定的，其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不能真實(shí)反映當(dāng)前市場(chǎng)成交價(jià)格，導(dǎo)致大多數(shù)商品房均按高檔商品房征收有關(guān)稅費(fèi)。目前市房管部門已向市政府提出了調(diào)整城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的方案。

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)　馬彥凱輯）