第十九屆中信里昂證券中國投資論壇上，中信里昂房地產(chǎn)行業(yè)研究部主管王艷公布了中信里昂耗時(shí)一年抽選全國12個(gè)城市，從2007年到2011年5年間建成的609個(gè)項(xiàng)目，80萬套已銷售住宅得出的房地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果：從樣本統(tǒng)計(jì)，中國現(xiàn)有住宅平均空置率達(dá)到15%，2014年會成為真正的房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)，市場銷售量開始收縮。

 

　　對于中國住宅空置率的統(tǒng)計(jì)存在過諸多不同說法，有的甚至高達(dá)20%以上。王艷特意強(qiáng)調(diào)中信里昂的調(diào)研盡量做到扎實(shí)客觀，包括2012年及以后新建的房屋不列入考察對象，因?yàn)樯婕把b修因素會影響對入住率的統(tǒng)計(jì)，以及晚上數(shù)亮燈的方法也不夠客觀，因?yàn)闀�受戶型影響等。盡管所得出的15%的空置率比很多估計(jì)要低，但王艷強(qiáng)調(diào)這并不意味著就沒有問題。

 

　　“從2000年到現(xiàn)在，我們空置的房有1000萬套，按每套100萬的均價(jià)估計(jì)，大概是10萬億，占GDP大概18%，這其中能有1/3是有問題的房，就是幾年以后也不會有較好入住率的房”，王艷強(qiáng)調(diào)空置率存量所涉及的問題嚴(yán)重。

 

　　同時(shí)，王艷表示，這一空置率還將繼續(xù)上漲。據(jù)測算，中國人每年的住宅入住需求量大約是700萬套，按每套建筑面積100平米計(jì)算，就是7個(gè)億平方米的建筑量。而實(shí)際上，從2011年到2013年，中國每年的住宅建筑量都超過這個(gè)數(shù)字，實(shí)際每年銷售量大概1000萬套房，而實(shí)際入住只能達(dá)到700萬套房。而且據(jù)報(bào)告估計(jì)，未來兩三年空置量還會以每年300萬至400萬套的速度增加，到2017年很可能再看這個(gè)數(shù)字時(shí)會是1800萬套，其占GDP比例，到時(shí)不是18%，而是約35%。

 

　　“我們認(rèn)為2014年是真正的一個(gè)中國房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)，從2014年開始銷售量會收縮，而2013-2020年中間我們預(yù)期中國房地產(chǎn)市場銷售量會收縮36%，差不多收縮超過1/3”，王艷表示。

 

　　而這其中，不同區(qū)域的城市表現(xiàn)會有所差別，問題最嚴(yán)重的是在三線城市。中信里昂將之比作為中國城市的“賽馬"現(xiàn)象。“什么城市都一起跑，大家盡量把賣地賺收入，盡量發(fā)展自己的城市，建政府大樓，但到這個(gè)點(diǎn)我們認(rèn)為沒有可能了，很多小型城市根本沒有那種發(fā)展下去的能力。到現(xiàn)在為止三線城市庫存量一直在積累，因?yàn)楹芏嗳�線城市容納量有限，可能賣了第一輪就沒有第二輪，再建下去也不會有人買，也不會有人住。估計(jì)真正三線城市現(xiàn)在空置率可能17%、18%，再過兩三年可能超過20%。在這個(gè)點(diǎn)上，我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場不收縮不行”，王艷表示。

 

　　對開發(fā)商來說，未來1-2年則是大洗牌的開始。

 

        （海西地產(chǎn)網(wǎng)  林毅輯）