2014年8月19日，中駿置業控股有限公司正式發布2014年中報。中報顯示，2014年上半年中駿置業實現合同銷售金額約56.1億元，合同銷售面積約63萬平方米，比去年同期分別上升8.7%和53.6%。在整體樓市不景氣的2014上半年，中駿置業仍保持了較為高昂的增長態勢，除了精工住宅領域的高周轉，全面發力商業地產也被認為是中駿逆市突圍的另一核心秘鑰。

　　眾所周知，作為繼北京·中駿世界城后中駿置業在福建省的首個大型城市綜合體以及其進軍商業領域的標準范本，泉州·中駿世界城已于今年5月31日盛大開業，僅開業三天便吸引了85萬人潮紛至沓來，創造了福建商業的新紀錄。

　　對于中駿這家以馬為圖騰的上市房企來講，2014的農歷馬年又是相當關鍵的年份：這一年，中駿成功進軍北京、上海、深圳三個一線城市，其多年謀求的“全國化戰略”取得了實質性突破；同時，隨著泉州·中駿世界城的盛大開業，中駿“住宅、商業齊頭并進”的態勢已經基本成型。

　　開業以來，泉州·中駿世界城憑借大體量商業的成功運營，已經成為了城東片區繁華崛起的中堅力量。不過，對于初入商業領域的中駿，其首個大型城市綜合體項目為何能一炮而紅？作為一家持續開發的穩健型房企，面對日趨激烈的商戰藍海，中駿又有何突圍之道？有了世界城的成功范本，中駿在商業領域又有何戰略部署？針對以上業界關心的話題，本報獨家采訪了中駿集團董事局主席黃朝陽先生，邀請這位信奉“懼者生存”的上市公司掌舵者為我們解析中駿的商業地產之路。

　　世界城一炮而紅 開啟商業新里程

　　記者（以下簡稱“記”）： 作為泉州城東首個大型城市綜合體，泉州·中駿世界城已于今年5月31日正式開業，能請黃董為我們介紹一下項目的基本情況嗎？

　　黃朝陽（以下簡稱“黃”）：泉州·中駿世界城是繼北京·中駿世界城后中駿置業在福建省的首個大型城市綜合體。項目總建筑面積50萬M?，其中購物中心17萬M?，甲級寫字樓、五星級酒店及精裝SOHO19萬M?，另外還有10萬M?海峽體育中心及4萬㎡財富金街。中駿世界城購物中心是集購物、餐飲、休閑、娛樂等業態于一體，時尚、流行、快樂、體驗的“一站式家庭生活體驗中心”；購物中心匯聚百余個國內外知名時尚品牌，是泉州城東規模最大、規劃最佳、品牌組合最優、輻射最廣的商業中心。

　　中駿世界城另一個特點就是獨一無二的“海峽體育中心+世界城商業中心”雙核心組合，可以說擁有泉州地區任何一個商業項目都無法比擬的絕對優勢，這也是世界城最大的亮點之一。我們將體育賽事 、明星演藝、文化娛樂、運動休閑、全業態商業進行無縫對接，真正意義上將休閑、運動、餐飲、購物變成一站式消費。

　　同時，中駿世界城地處城東板塊的核心區位，三橫三縱六大干線組合成快捷路網，同時，項目位置有5條公交路線經過，周邊1公里范圍內另有十幾條公交路線經過，公交路線規劃達20條左右，極大地方便周邊消費人群。】

　　記：從開業到現在已經快三個月了，中駿世界城目前的經營狀況如何，您對于項目的整體運作是否滿意？是否有超出預期？

　　黃：泉州·中駿世界城的開業受到了社會各界的廣泛關注，開業3天客流即達85萬人次，創造了泉州商業新奇跡，經營業績更是日日長虹，穩步增長，大大超出了公司的預期。

　　目前世界城每日客流量超五萬人次，周末超八萬人次。餐飲、影院、3樓兒童主題區在高峰時段常常爆滿，對于這樣的業績我們還是相當滿意的。

　　而除了大型Shopping Mall的成功運營，經過統一運營、統一管理、統一招商的財富金街也將于下半年正式啟動。屆時，優質品牌商家的不斷導入將助力商圈的快速崛起。

　　業態升級優化 注重一站式休閑

　　記：在電商的沖擊下，世界城能夠取得這樣的業績，你認為成功的秘訣在哪里？

　　黃：確實，如你說言，電商對于實體商業的沖擊還是有目共睹的。電商的發展強調 “得屌絲者得天下”，抓住中低端的最大的消費人群，其產品及服務價格、用戶消費體驗也是其核心競爭優勢。我們做傳統商業也可以用電商的思維，所以世界城的目標客戶瞄準的正是基數最大的中間層消費人群。并且，實體商業有著電商不可取代的優勢，那就是體驗感。目前世界城已通過微信公眾平臺，吸引了大量粉絲的關注，客戶也可通過關注微信平臺后即可在商城內進行Wifi上網，我們也將會進行互聯網電商方面的業務創新，將陸續推出手機APP、O2O模式的電商平臺及更加完善的微信公眾平臺，把傳統的Shopping Mall與電商進行線上線下互動結合，以總體提升客戶體驗。

　　通過分析我們發現，大型購物中心想要擺脫電商“圍城”，那么提供基于互聯網的舒適、趣味、快樂服務的用戶互動體驗是必由之路。

　　所以，在接下來的業態調整中，我們會重點加強餐飲及兒童娛樂業態的比重。其中，餐飲區將引進一些更能滿足全家人聚會的品牌餐飲店，為消費者提供親友相聚的舒適的就餐環境及服務。兒童區方面，我們將主力打造海西規模最大、業態最全的兒童主題區，將引進更多的兒童服飾、餐飲、早教、游樂、攝影等360度兒童成長空間，全品類滿足兒童成長需求。

　　除了適當增加這兩類業態的比重，在日常的營銷活動，我們會強調趣味互動性。我們會周期性安排各類親子互動類活動、創意舞臺演出、偶像明星見面會等活動，目的就是要讓顧客每次來世界城都能感受到新鮮好玩的東西，讓顧客來我們這里成為一種生活習慣。

　　記：開業三個月以來，世界城項目運轉已漸入佳境，對于世界城的未來前景又有怎樣的期許？

　　黃：在我看來，中駿世界城不僅僅只是一個商業綜合體，更是整合城市國際化進程中最重要的總部經濟、商貿會議、酒店商務、文體休閑、高端居住等功能于一體的城市新中心。

　　未來，中駿世界城，一定是一種生活方式，是一種消費形態，承載著經濟性、社會性、文化性。消費者到購物中心，終極目的是體驗，是文化，是時尚、是娛樂。因此，我們不斷的制造新鮮有趣的商場主題和熱點，同時，結合新的信息技術與顧客建立關系，利用移動互聯網和大數據實現個性化營銷，重新構造與消費者的關系和“逛街”的快樂。

　　中駿商業，將以品質至上和穩健擴張的核心策略，前瞻性的操盤理念，精益求精的運營管理、傾力的資本投入，開創中國商業地產的全新品質時代。

　　記：我們都知道，大型購物中心的成熟需要一定的培育期，而這其中大體量的商業自持以及自持之上的統一運營成為了各大商圈應對全新市場的一致選擇。不過，商圈的統一招商、運營又對開發商的實力、管理提出了很大的挑戰，那么在這一點上，作為中國商業地產的新軍，中駿的商業模式又有何特點呢？在應對商圈的招商難、運營難上中駿又有何高招呢？

　　黃：首先不管是在地產開發還是在機電重工等實業領域，中駿一直秉持的經營理念就是“商家優先，合作共贏”，我們愿意與合作伙伴共擔風險、共享收益。

　　其次，你剛說的很對，在應對一個全新的市場，尤其是一個新興板塊，很有可能在商場的開業初期，周邊人口的入住率還不夠，這時候商管公司的統一運營管理就顯得至關重要，因此一直以來，我們的商業都是堅持“主體自持，統一管理”。通過自持，我們保證了商場的純粹性以及招商、運營等各項指標的切實貫徹。

　　再次，中駿深諳商業地產運營的規律，知道人才、管理對于商業運營意義重大。因此我們特別成立了商業地產管理公司，負責統一招商和運營管理。

　　全面發力 商業版圖已現

　　記：從西湖一號到財富中心，從藍灣半島到天峰，中駿的住宅在泉州一直都是有口皆碑，我們也都知道中駿是一家在住宅開發領域具有很高造詣的上市房企，那么，在商業領域，中駿的目標和愿景又是什么？

　　黃：中駿從96年開始進軍房地產市場，經過多年的努力目前已經成為國內知名的上市房企，開發的多個項目也取得了較好的市場口碑。

　　商業地產是中駿置業既定的戰略布局，近幾年來，伴隨著商業地產在中國的迅猛發展，我們堅信好的商業物業能為集團帶來穩定的收益和現金流。因此我們潛心研究，適時拿地，積極與國內外知名的運營商、設計公司合作，并成立了專業的商業地產管理公司統籌集團的商業運營。我們計劃用3-5年的時間，讓商業地產的租金收益占我們總收益20%-30%，成為集團業務中新的增長點。

　　記：近年來，泉州的商業地產發展駛入快車道，除了世界城以外，在接下來的兩到三年時間里，泉州各大主力新區的綜合體項目也將從圖紙走向現實。隨著世界城項目的成功運營，中駿成為了泉州新區商業開發毋庸置疑的“先行者”，那么總結開發的成功經驗，中駿在操作上主要遵循了哪些思路？

　　黃：首先，商業的發展一定是要符合城市發展規劃。中駿在商業拿地時，除了考量城市功能、商業資源、文化特色、交通組織等，還會主動積極為政府相關規劃提供有效建議，使得建設項目的功能直接被接納到城市功能規劃中，達到發展規劃與資源配置的更好結合。

　　其次，中駿商業的開發遵循幾個關鍵原則：首先必須是“剛性規劃”原則，我們的項目一定是要能為大家提供交通、居住、商業、生活娛樂等各種生活配套。同時，符合“以商定產”的原則，我們會全面進行商業資源及業態的調查及引進，達到重新整合、優化配置商業資源，提高物業資產利用價值的目的。另外，就是符合“以人為本”的原則：中駿世界城的公共空間設計都是從高度人性化服務要求出發，在空間、景觀、交通、配套服務等方面，以最大化滿足消費需求考慮而設計。

　　中駿商業秉持著“合作共贏”的原則，從不做“拍腦袋”的盲目投資，“格物致知、專業管控”是我們的態度，項目的投資運營、開發運營和商業運營都是集中計劃統籌，按照規范的操作程序，一環扣一環銜接實施。我們不但要做對投資運營的程序、還要做對開發運營和商業運營的程序。

　　記：有了團隊、管理、資金的強有力支撐，中駿在未來的商業領域有何布局？除了我們熟知的世界城，目前中駿還擁有哪些商業品牌？未來是否會形成為世界城為主體的商業產品線？

　　黃：首先，對于中國未來的商業前景，我們持續看好。尤其是隨著人們物質生活水平的提高以及消費型市場的逐漸成型，我們有理由相信，執掌更多的優質物業就意味著更為穩健的現金流。

　　當前，中駿商業涵蓋了購物中心、甲級寫字樓、酒店、專業賣場等多種商業業態，根據不同的區位條件和地塊優勢，形成了大型城市綜合體商業品牌--世界城、大型專業市場品牌--中駿商城、以社區底商為統一招商范圍的中駿家樂坊、分布于專業寫字樓中的奢侈品專業賣場--中駿世家四種主力商業品牌。

　　而在這其中，以世界城為代表的大型城市綜合體項目因其大體量的商業運營面積、充沛穩健的現金流保障、強勁的人流車流吸附力而成為集團全面發力商業領域的重中之重。

　　我們一般將中駿旗下城市中心和副中心區域30萬平方米以上的大型城市綜合體項目定義為“中駿世界城”，我們希望通過吃喝玩樂購的一站式消費體驗，為城區人民打造一種全新的“世界城生活方式”。除了泉州·中駿世界城，北京·中駿世界城已于2009年正式運營，南安·中駿世界城也將于年底正式動工。

　　商住并舉，中駿深耕泉州

　　記：2014年中報顯示，在樓市景氣指數較低的上半年，中駿置業仍舊保持了較為高昂的增長態勢，其中泉州市場又貢獻了半壁江山，請問支撐中駿快速開發的理念是什么？

　　黃：支撐我們在泉州大規模開發的理念就是高度的市場化運作。現在，我們在大泉州在建在售14個項目，2013年銷售額近70億，穩坐市場占有率第一名。2004年開始，土地市場政策全部要求公開招拍掛，我們開始全面進入泉州市場，我們所有的項目全部通過公開拍賣的方式取得。按我們的品牌、規模，也可以和各級政府定向勾地，但我們沒有用“量身定做”的方式來取得任何一個項目，而是完完全全走市場化運作的道路。

　　要堅持市場化運作，就必須走高周轉運行的開發模式。我們的項目從拿地到銷售，最快的6個月就能開盤，這就要求我們在最短的時間里做好會所、售樓處、樣品房并達到預售條件。我們不斷梳理提煉工作流程，不斷提高科學管理水平，才能做到快速開工、快速銷售，從而實現向市場要效益，向經營要利潤。

　　要堅持市場化運作，還必須做到產品的標準化。我們的住宅產品有三個產品線：滿足剛性需求的“四季”系列、滿足改善需求的“藍灣”系列和滿足高端需求的“天”系列。這三條產品線我們都已經實現了標準化，例如我們的“四季”系列，經過多年的總結提煉，我們就只做60、70平方的兩房和90、100平方的三房，正因為滿足市場需求，所以去化速度非常快。

　　泉州是我的家鄉，也是中駿置業的發祥地。我們將在這一塊熱土上，深耕細作，為支持和關愛我們的泉州人民奉獻出更多更好的產品！

　　（海西地產網 柯藍輯）