2015年福州樓市會很復雜
前日，福州晚報與易居中國克爾瑞信息集團聯(lián)合發(fā)布了《2014年福州房地產市場總結及2015年展望報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》認為，2015年福州樓市供求雙雙回落仍然是大概率事件，福州住宅房價會隨著庫存的逐步消耗而先抑后揚，但是在寫字樓和SOHO（商住公寓）市場上，競爭將空前激烈。
去年住宅及土地交易
都跌入冰點
2014年福州樓市難熬，對此已經不需要再耗費筆墨。不過福州晚報記者采訪中卻了解到一些很重要的細節(jié)，值得關注樓市的人參考。
A 福州市區(qū)實際房價跌幅為8%~15%
“說到2014年的房價，很多人都覺得是跌，但對于實際跌幅，人們認識上則有很多偏差。比如，我們的監(jiān)測表明，福州的別墅物業(yè)價格2014年不僅沒跌，還環(huán)比上漲了46.82%。”克爾瑞信息集團福州機構總經理張旭東說，2014年福州五區(qū)商品住宅成交均價受成交結構改變的影響，年度走勢相對平穩(wěn)，但是月度走勢下滑明顯，至8月政府輪番出臺救市政策后，降價趨勢才有所抑止，走勢回歸平穩(wěn)。閩侯方面扣除個案因素影響，走勢與五區(qū)基本一致。
2014年福州市區(qū)房價走勢平穩(wěn)，主要是受成交結構改變影響。例如，2014年福州別墅物業(yè)成交均價為30074元/平方米，環(huán)比上漲46.82%,成交金額占比6.34%,環(huán)比增長9.78%。另外精裝物業(yè)的成交權重加大，也是影響去年房價的重要因素。
記者獲悉，在剔除這些因素后，福州五區(qū)去年實際房價的跌幅應該在8%到15%之間。概括來說，2014年福州樓市房價整體走勢為：降價-過渡-降價-救市-趨于平穩(wěn)。
B 住宅交易及土地交易都跌入冰點
商品住宅交易量方面，2014年福州市區(qū)商品住宅成交量為214萬平方米，閩侯成交量為126萬平方米，雙雙下跌。尤其是閩侯，受到市區(qū)降價及限購政策取消的雙重沖擊，跌幅高達43%。
在成交熱點方面，受部分大盤集中放量的影響，2014年倉山舊區(qū)成交量逆勢大幅上揚，上漲幅度近500%;金山板塊尚有余溫，在2014年的總成交量中占比最大，與2013年基本持平；東區(qū)及中心城區(qū)的成交量雖然有一定程度下滑，但是依舊位列前茅，仍然是福州樓市的熱點。
在住宅供應量方面，截至2014年年底，隨著12月供應量的急劇攀升，福州五區(qū)和閩侯庫存量和去化周期均創(chuàng)歷史新高。記者獲悉，目前五區(qū)和閩侯庫存量為37043套，465.75萬平方米。其中144平方米以下面積段產品庫存壓力較小，而144平方米以上“再改善”及高端產品受制于高單價、高總價、限貸等因素，去化極為緩慢，庫存壓力比較大。
在土地市場上，2014年福州主城區(qū)及近兩年熱點區(qū)域閩侯縣，住宅屬性的土地出讓大幅減少，供應量低至冰點。
“現(xiàn)在業(yè)內普遍都很關注一個問題，就是住宅用地供應緊缺，而商業(yè)辦公用地出讓太多了。”不少福州房地產開發(fā)企業(yè)負責人對福州晚報記者表示，去年商辦屬性土地占據(jù)9成以上份額，主導土地市場，而早前發(fā)展緩慢的馬尾區(qū)域，受福州新區(qū)規(guī)劃利好的影響，住宅屬性用地出讓達近三年最高值，為59.12萬平方米，環(huán)比翻兩番。
C 寫字樓去化周期為4年 SOHO需要2年
2014年，福州寫字樓物業(yè)供應量達到了46.53萬平方米，達歷年最高，成交量卻僅有15.05萬平方米，為2012年至今的最低谷，供求比例嚴重失調，庫存量節(jié)節(jié)攀升。
根據(jù)克爾瑞在福州的調查，2010年福州寫字樓供應面積為13.4萬平方米，而成交面積為8.8萬平方米，供求基本平衡；2011年供求數(shù)據(jù)分別為28.3萬平方米和9.4萬平方米，明顯供過于求；而到了2012年亦有22.2萬平方米的供應無人埋單；即便在需求最旺盛的2013年，仍有7萬平方米左右的供應富余。而2014年前三季度，福州寫字樓供需出現(xiàn)了近五年最大的差距，供應面積高達35.54萬平方，而成交卻僅有不足10萬平方米。
“由于寫字樓的供應時間節(jié)點過于集中，短期內實際使用需求不足，導致供過于求。”克爾瑞福州機構高級分析師黃彬亦說，近期部分新寫字樓的售價幾乎與周邊住宅價格“平起平坐”，甚至出現(xiàn)倒掛。比如，北江濱一個新寫字樓項目的開盤均價為22500元/平方米左右，低樓層價格則在21000元/平方米~22000元/平方米不等。
而SOHO類產品的形勢更是嚴峻。2014年，福州SOHO物業(yè)供應達歷年最高的38.08萬平方米，成交面積為21.42萬平方米，同比去年微跌6%,其中，近郊低價SOHO產品占據(jù)絕對主力，領跑福州SOHO市場。成交均價則下滑至12572元/平方米，同比下跌19%。至2014年底，庫存量為37.88萬平方米，以近兩年市場消化水平，去化周期約需要2年時間。
今年住宅市場供求雙雙
回落可能性較大
從上述分析可以看出，2014年福州樓市遭遇多事之秋，日子難熬。因此，在多項救市政策出臺后，很多業(yè)內人士都期望2015年的福州樓市能迅速擺脫困境。然而，這個期望，現(xiàn)在看來并不現(xiàn)實。
“宏觀政策寬松穩(wěn)定，住宅市場先穩(wěn)后升，商辦市場持續(xù)高壓。”克爾瑞信息集團福州機構總經理張旭東說，這就是他對2015年福州樓市的預測。
A 今年宏觀政策將會繼續(xù)寬松
2014年無疑是中國房地產市場調控政策的拐點。由強力行政干預走向市場化，由令出中央到下放地方。在“分類調控”原則主導下，自下而上的救市措施頻出，超過市場預期，但也在情理之中。畢竟，前期“微刺激”的邊際效應遞減，經濟下行壓力與日俱增，需要穩(wěn)定住房消費，防止房地產市場進一步下滑，刺激房地產市場以保經濟增速。
因此，預計在放松“限貸”之后，2015年后續(xù)仍會有穩(wěn)增長的政策跟進，信貸環(huán)境將維持寬松。
B 土地市場住宅用地供應或增加
“大家都很渴求住宅地塊，因為現(xiàn)在出讓的商業(yè)及辦公地塊這么多，市場接受度有限。”多家福州房企負責人表示，2014年，福州住宅屬性用地出讓為近幾年的最低值，除馬尾外，主城區(qū)及閩侯的住宅屬性用地出讓都降至冰點，辦公物業(yè)的供應卻均占據(jù)整體土地供應量的9成以上。
由于這一情況已經嚴重影響了住宅的后續(xù)供應，預計在2015年，東區(qū)板塊及倉山舊區(qū)板塊將放開住宅用地供應量。而馬尾區(qū)域受新區(qū)規(guī)劃及自貿區(qū)申請成功的影響，區(qū)域熱度將再度提升，業(yè)內對整體土地放量的預期都比較強烈。
C 商品住宅市場供應將減少
那么在銷售方面，今年福州商品住宅的銷售情況會怎樣呢？
“從福州五區(qū)加閩侯項目的存量及土地存量來看，2015年供求雙雙回落的可能性將比較大。”張旭東表示，福州房價在高庫存壓力之下，未來較長一段時間價格缺乏上漲動力，繼續(xù)保持相對低位運行，而隨著庫存的逐步消耗，再加上2014年土地市場的供應短缺，今年下半年市場價格有望小幅回升。
在板塊主戰(zhàn)場上，2015年也將發(fā)生巨大變化。福州樓市中傳統(tǒng)的熱點板塊如金山、市中心，由于供應斷檔，將陸續(xù)退出主戰(zhàn)場，而2014年已經成為熱點板塊的東區(qū)及倉山舊區(qū)將進一步擴大市場份額，或將成為新板塊的霸主，而閩侯方面曾經的主戰(zhàn)場甘蔗板塊也將逐步冷卻，南嶼板塊或將一枝獨秀。
D 寫字樓和商住公寓將遇嚴重挑戰(zhàn)
當前，福州寫字樓面臨高庫存高去化的周期壓力，同時又喪失限購限貸優(yōu)勢，未來隨著鰲峰洲、祥坂、馬尾新城等地更多的寫字樓項目入市，寫字樓市場將呈現(xiàn)一片紅海，競爭程度將空前激烈。
在SOHO方面，目前福州市場的庫存雖然不大，但是潛在供應量巨大，未來競爭格局相當嚴峻。
記者調查獲悉，就在短短的兩個月前，福州的SOHO市場，還是近郊產品的天下，市區(qū)則因項目稀少而逐步沉寂。然而到了去年年底，形勢迅速發(fā)生了逆轉。2014年第四季度，福州入市的SOHO項目總體量達111萬平方米，其中市區(qū)高達99.5萬平方米。
“據(jù)我們統(tǒng)計，以鰲峰洲萬達廣場SOHO入市為節(jié)點，福州SOHO市場正式進入快速發(fā)展階段，2010年至2013年總供應量為85萬平方米，而接下來，新一輪SOHO供應潮總體量預計也將超過80萬平方米，如此龐大的后續(xù)體量，在福州還是第一次。”CRIC克而瑞福州機構總經理張旭東坦言。
面對“史上最大”的SOHO供應潮，不少人都不禁要問：福州市場能消化得了嗎？“目前市中心SOHO供應量已達到歷史高峰。”CRIC克而瑞福州機構高級分析師黃彬稱，福州SOHO產品可預測的潛在供應量約160萬平方米，如果以2012年最好的成交量37.8萬平方米來算，消化周期也要4.2年，銷售壓力巨大，未來競爭格局極為嚴峻。“從2014年末至今，五區(qū)SOHO供應為6103套，成交1619套。與2013年相比，成交量銳減四成。”
（海西地產網 徐曉虹輯）
