2014年泉州六區(qū)三市四縣的土地市場中最大的贏家當(dāng)屬晉江，超93億的出讓金雖不多卻已超總額的五成，戰(zhàn)績出色！回顧2014年晉江的土地市場，中航里城首進(jìn)出手闊綽拿地毫不手軟轟動晉江，世茂兩次發(fā)力成為在晉江拿地最多的開發(fā)商，中駿、金龍、百信等本土房企繼續(xù)深耕……

　　2014年晉江商品住宅供應(yīng)量高183萬㎡，而成交量僅109萬㎡(泉州市區(qū)128萬㎡)，存銷比為23.7，從這一現(xiàn)象表明晉江樓市處于供過于求的狀態(tài)。可為何2014年晉江的土拍市場會熱鬧非凡呢？為何房企大咖會爭先入駐晉江呢？

　　2013年土地出讓少 樓市迎來最好市場　

　　2013年，晉江樓市迎來了近幾年來最好的市場，成交量達(dá)145多萬㎡，創(chuàng)下新高。其中世茂御龍灣、晉江萬達(dá)廣場和晉江寶龍城市廣場等項目戰(zhàn)功赫赫，世茂御龍灣更是以銷售36億再次摘取福建銷售桂冠，在樓市中激起了不小的漣漪。

　　然而2013年晉江的土市表現(xiàn)出寂寥的景象：無大咖房企進(jìn)駐、出讓地塊數(shù)量少體量小，導(dǎo)致2014年初入市新盤寥寥無幾。2014年前四個月延續(xù)了2013年的熱銷，市場如此良好，怎能錯過，于是不少房企便萌發(fā)2014年拿地的想法，也吸引了不少外來房企大咖參與2014年的土拍之戰(zhàn)中。

　　新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加快中 房產(chǎn)建設(shè)大幅度展開

　　晉江城鎮(zhèn)發(fā)端于農(nóng)村，上世紀(jì)80年代隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起，開啟了農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的進(jìn)程；1992年晉江撤縣建市，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入了城市帶動；2002年時任福建省省長習(xí)近平到晉江調(diào)研，總結(jié)提出了“六個始終堅持”的“晉江經(jīng)驗”，并提出要在推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化互促共進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展等方面創(chuàng)造新經(jīng)驗的要求；2009年晉江啟動新一輪城市總規(guī)修編；2014年8月，多家中央主流媒體在其重要版面、主要播出時段共同關(guān)注泉州市晉江新型城鎮(zhèn)化；2014年9月，全國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)試點工作座談會舉行，晉江作為全國典型發(fā)言，城鎮(zhèn)化建設(shè)走出了特色的道路；2015年新型城鎮(zhèn)化綜合試點64城名單公布，晉江在列……

　　如果說晉江樓市好轉(zhuǎn)是房企拿地的“興奮劑”，那么如火如荼的晉江城鎮(zhèn)化建設(shè)則是“鎮(zhèn)定劑”。晉江城鎮(zhèn)化從上世紀(jì)80年代起一直處于進(jìn)行時，近幾年有了實質(zhì)上的收獲，晉江從草根工業(yè)起步建成城鄉(xiāng)一體、充滿活力的中等城市。2013年后，晉江城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)，房地產(chǎn)建設(shè)也大幅度展開，這一機遇，這一份“羹”著實令人垂涎。

　　政府支持尺度大 多政策齊發(fā)利好樓市

　　晉江在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中實行城鄉(xiāng)低保、新農(nóng)合和城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老等社保“城鄉(xiāng)一體化”，還建立農(nóng)村宅基地有償退出、流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)置換機制，施行農(nóng)村承包地?fù)Q股、換租、換保障，消除了農(nóng)民進(jìn)城的后顧之憂。此外，晉江流動人口110萬人左右，與晉江戶籍人口基本持平，占泉州流入人口總量1/2。為了增強外來人口對“新晉江人”的身份認(rèn)同，晉江政府推出“無房落戶”、計生單列管理、購房按揭貸款等政策，降低門檻，開辟綠色通道，縮短辦理時間，全面放開外來人口落戶限制。

　　2014年9月22日，晉江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》：購買“首改房”按“首套房”認(rèn)定、海外人員不限購貸款、“認(rèn)貸”不再看貸款記錄、購房即可落戶和就學(xué)、優(yōu)秀人才購房補貼最高80萬等細(xì)則明確出臺。相對于泉州市區(qū)的政府支持尺度，晉江有過之無不及。

　　晉江政府可謂是使盡渾身解數(shù)，多政策齊發(fā)利好樓市。除了政府政策，據(jù)傳晉江工行曾執(zhí)行央行新政，首套購房者可享受首套房利率的最低7折優(yōu)惠。

　　晉江樓市，可謂是一個矛盾體。商品房與安置房均處于不斷開發(fā)中，就連購房優(yōu)惠政策也類似，因此產(chǎn)生了不少問題。

　　安置項目競爭激烈 安置安價低政府支持

　　2014年9月23日，晉江紫帽片區(qū)5幅安置房地塊出讓，30家房企到場搶拍，最后成交溢價率最高達(dá)909%；11月27日，梅嶺街道碧山社區(qū)一幅安置房地塊出讓，10家房企到場搶拍，最后成交溢價率790%。2014年晉江土地市場中，幾乎每次的安置房地塊拍賣均出現(xiàn)競爭激烈的場面。

2014年9月23日安置房土拍現(xiàn)場

　　晉江共有45個安置房項目，總建筑面積約900萬㎡，體量之大不言而喻。此外，晉江購安置房可按揭貸款，房貸若已還清不計入貸款次數(shù)，降低計稅標(biāo)準(zhǔn)，外來者購之可落戶，子女就近入學(xué)……那么問題來了，外來人口學(xué)會選擇商品房還是安置房成為“新晉江人”？

　　商品房供應(yīng)量大 房企大咖扎堆

　　晉江·中航城、世茂·紫茂山和陽光城·九璽是三大房企布局晉江的精心之作，項目高端、體量大已是它們的共同標(biāo)簽。其中，晉南首席原生湖居---晉江陽光城九璽總建130萬㎡、晉江國賓級會客廳---中航城總建150萬㎡、俯仰有大美---世茂紫茂山總建200萬㎡，此三大盤總建高達(dá)480萬㎡。按照2014年晉江商品房的成交量，至少4年才得以消化。

上圖紫帽山規(guī)劃效果圖，下圖陽光城九璽效果圖

　　除了這三大盤，晉江樓市中大大小小的項目縱多，2015年將入市的項目有蘋果公園、中駿藍(lán)灣悅庭、泉盛新天地、和平廣場等新盤，在售的項目如中駿四季花城、百信御江帝景、卓輝海港城等等。如此之多的供應(yīng)量，何時才能得以消化？2014年晉江最后一場土拍無競買人到場，足以證明房企拿地積極性銳減。

　　2013年國內(nèi)大牌房企萬科、世茂、中駿、泰禾、陽光城等紛紛在石獅拿地，2014年由于市場放量過猛，石獅樓市猛然間由“最好的市場”急轉(zhuǎn)而下，最終建發(fā)退出，萬科項目也擱淺了。回顧2014年的晉江土市，中航、世茂、陽光城、金龍、百信等紛紛拿地，2015年將有一大波房源入市，晉江樓市將會步石獅樓市的后塵嗎？不得而知！

　　(海西地產(chǎn)網(wǎng) 吳淑惠輯)