2014年泉州六區(qū)三市四縣的土地市場(chǎng)中最大的贏家當(dāng)屬晉江，超93億的出讓金雖不多卻已超總額的五成，戰(zhàn)績(jī)出色！回顧2014年晉江的土地市場(chǎng)，中航里城首進(jìn)出手闊綽拿地毫不手軟轟動(dòng)晉江，世茂兩次發(fā)力成為在晉江拿地最多的開(kāi)發(fā)商，中駿、金龍、百信等本土房企繼續(xù)深耕……

　　2014年晉江商品住宅供應(yīng)量高183萬(wàn)㎡，而成交量?jī)H109萬(wàn)㎡(泉州市區(qū)128萬(wàn)㎡)，存銷(xiāo)比為23.7，從這一現(xiàn)象表明晉江樓市處于供過(guò)于求的狀態(tài)。可為何2014年晉江的土拍市場(chǎng)會(huì)熱鬧非凡呢？為何房企大咖會(huì)爭(zhēng)先入駐晉江呢？

　　2013年土地出讓少 樓市迎來(lái)最好市場(chǎng)　

　　2013年，晉江樓市迎來(lái)了近幾年來(lái)最好的市場(chǎng)，成交量達(dá)145多萬(wàn)㎡，創(chuàng)下新高。其中世茂御龍灣、晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和晉江寶龍城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目戰(zhàn)功赫赫，世茂御龍灣更是以銷(xiāo)售36億再次摘取福建銷(xiāo)售桂冠，在樓市中激起了不小的漣漪。

　　然而2013年晉江的土市表現(xiàn)出寂寥的景象：無(wú)大咖房企進(jìn)駐、出讓地塊數(shù)量少體量小，導(dǎo)致2014年初入市新盤(pán)寥寥無(wú)幾。2014年前四個(gè)月延續(xù)了2013年的熱銷(xiāo)，市場(chǎng)如此良好，怎能錯(cuò)過(guò)，于是不少房企便萌發(fā)2014年拿地的想法，也吸引了不少外來(lái)房企大咖參與2014年的土拍之戰(zhàn)中。

　　新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加快中 房產(chǎn)建設(shè)大幅度展開(kāi)

　　晉江城鎮(zhèn)發(fā)端于農(nóng)村，上世紀(jì)80年代隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起，開(kāi)啟了農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的進(jìn)程；1992年晉江撤縣建市，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入了城市帶動(dòng)；2002年時(shí)任福建省省長(zhǎng)習(xí)近平到晉江調(diào)研，總結(jié)提出了“六個(gè)始終堅(jiān)持”的“晉江經(jīng)驗(yàn)”，并提出要在推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化互促共進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展等方面創(chuàng)造新經(jīng)驗(yàn)的要求；2009年晉江啟動(dòng)新一輪城市總規(guī)修編；2014年8月，多家中央主流媒體在其重要版面、主要播出時(shí)段共同關(guān)注泉州市晉江新型城鎮(zhèn)化；2014年9月，全國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)試點(diǎn)工作座談會(huì)舉行，晉江作為全國(guó)典型發(fā)言，城鎮(zhèn)化建設(shè)走出了特色的道路；2015年新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)64城名單公布，晉江在列……

　　如果說(shuō)晉江樓市好轉(zhuǎn)是房企拿地的“興奮劑”，那么如火如荼的晉江城鎮(zhèn)化建設(shè)則是“鎮(zhèn)定劑”。晉江城鎮(zhèn)化從上世紀(jì)80年代起一直處于進(jìn)行時(shí)，近幾年有了實(shí)質(zhì)上的收獲，晉江從草根工業(yè)起步建成城鄉(xiāng)一體、充滿活力的中等城市。2013年后，晉江城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)，房地產(chǎn)建設(shè)也大幅度展開(kāi)，這一機(jī)遇，這一份“羹”著實(shí)令人垂涎。

　　政府支持尺度大 多政策齊發(fā)利好樓市

　　晉江在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中實(shí)行城鄉(xiāng)低保、新農(nóng)合和城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老等社保“城鄉(xiāng)一體化”，還建立農(nóng)村宅基地有償退出、流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)置換機(jī)制，施行農(nóng)村承包地?fù)Q股、換租、換保障，消除了農(nóng)民進(jìn)城的后顧之憂。此外，晉江流動(dòng)人口110萬(wàn)人左右，與晉江戶籍人口基本持平，占泉州流入人口總量1/2。為了增強(qiáng)外來(lái)人口對(duì)“新晉江人”的身份認(rèn)同，晉江政府推出“無(wú)房落戶”、計(jì)生單列管理、購(gòu)房按揭貸款等政策，降低門(mén)檻，開(kāi)辟綠色通道，縮短辦理時(shí)間，全面放開(kāi)外來(lái)人口落戶限制。

　　2014年9月22日，晉江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》：購(gòu)買(mǎi)“首改房”按“首套房”認(rèn)定、海外人員不限購(gòu)貸款、“認(rèn)貸”不再看貸款記錄、購(gòu)房即可落戶和就學(xué)、優(yōu)秀人才購(gòu)房補(bǔ)貼最高80萬(wàn)等細(xì)則明確出臺(tái)。相對(duì)于泉州市區(qū)的政府支持尺度，晉江有過(guò)之無(wú)不及。

　　晉江政府可謂是使盡渾身解數(shù)，多政策齊發(fā)利好樓市。除了政府政策，據(jù)傳晉江工行曾執(zhí)行央行新政，首套購(gòu)房者可享受首套房利率的最低7折優(yōu)惠。

　　晉江樓市，可謂是一個(gè)矛盾體。商品房與安置房均處于不斷開(kāi)發(fā)中，就連購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策也類似，因此產(chǎn)生了不少問(wèn)題。

　　安置項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈 安置安價(jià)低政府支持

　　2014年9月23日，晉江紫帽片區(qū)5幅安置房地塊出讓，30家房企到場(chǎng)搶拍，最后成交溢價(jià)率最高達(dá)909%；11月27日，梅嶺街道碧山社區(qū)一幅安置房地塊出讓，10家房企到場(chǎng)搶拍，最后成交溢價(jià)率790%。2014年晉江土地市場(chǎng)中，幾乎每次的安置房地塊拍賣(mài)均出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的場(chǎng)面。

2014年9月23日安置房土拍現(xiàn)場(chǎng)

　　晉江共有45個(gè)安置房項(xiàng)目，總建筑面積約900萬(wàn)㎡，體量之大不言而喻。此外，晉江購(gòu)安置房可按揭貸款，房貸若已還清不計(jì)入貸款次數(shù)，降低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，外來(lái)者購(gòu)之可落戶，子女就近入學(xué)……那么問(wèn)題來(lái)了，外來(lái)人口學(xué)會(huì)選擇商品房還是安置房成為“新晉江人”？

　　商品房供應(yīng)量大 房企大咖扎堆

　　晉江·中航城、世茂·紫茂山和陽(yáng)光城·九璽是三大房企布局晉江的精心之作，項(xiàng)目高端、體量大已是它們的共同標(biāo)簽。其中，晉南首席原生湖居---晉江陽(yáng)光城九璽總建130萬(wàn)㎡、晉江國(guó)賓級(jí)會(huì)客廳---中航城總建150萬(wàn)㎡、俯仰有大美---世茂紫茂山總建200萬(wàn)㎡，此三大盤(pán)總建高達(dá)480萬(wàn)㎡。按照2014年晉江商品房的成交量，至少4年才得以消化。

上圖紫帽山規(guī)劃效果圖，下圖陽(yáng)光城九璽效果圖

　　除了這三大盤(pán)，晉江樓市中大大小小的項(xiàng)目縱多，2015年將入市的項(xiàng)目有蘋(píng)果公園、中駿藍(lán)灣悅庭、泉盛新天地、和平廣場(chǎng)等新盤(pán)，在售的項(xiàng)目如中駿四季花城、百信御江帝景、卓輝海港城等等。如此之多的供應(yīng)量，何時(shí)才能得以消化？2014年晉江最后一場(chǎng)土拍無(wú)競(jìng)買(mǎi)人到場(chǎng)，足以證明房企拿地積極性銳減。

　　2013年國(guó)內(nèi)大牌房企萬(wàn)科、世茂、中駿、泰禾、陽(yáng)光城等紛紛在石獅拿地，2014年由于市場(chǎng)放量過(guò)猛，石獅樓市猛然間由“最好的市場(chǎng)”急轉(zhuǎn)而下，最終建發(fā)退出，萬(wàn)科項(xiàng)目也擱淺了。回顧2014年的晉江土市，中航、世茂、陽(yáng)光城、金龍、百信等紛紛拿地，2015年將有一大波房源入市，晉江樓市將會(huì)步石獅樓市的后塵嗎？不得而知！

　　(海西地產(chǎn)網(wǎng) 吳淑惠輯)