3月30日下午5時(shí)許，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知：對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房最低首付30%。

       在此之前，二套房首付比例大多在6-7成，此次的《通知》比傳聞中的“降到5成”力度更大。

       當(dāng)天，財(cái)政部、稅務(wù)總局亦公布涉房新政“二手房滿2年，交易免征營(yíng)業(yè)稅”：明日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

       上述政策消息，令開(kāi)發(fā)商人士和中介人士欣喜不已。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，新政對(duì)于一二線城市的作用更大，2015年重點(diǎn)城市的銷量好于去年是肯定的，這部分城市的供需關(guān)系改善明顯，房?jī)r(jià)很可能上漲。

       事實(shí)上，3月30日午間，市場(chǎng)便已傳言“關(guān)于地產(chǎn)的一些利好可能要公布”，A股市場(chǎng)地產(chǎn)股躁動(dòng)，帶領(lǐng)權(quán)重股雄起。午后，地產(chǎn)板塊大爆發(fā)，保障房板塊大漲近4.3%，房地產(chǎn)板塊大漲近3.8%，其中，天房發(fā)展、深深房、保利地產(chǎn)、中天城投、香江控股、中關(guān)村等十余只涉地產(chǎn)股漲停。

       民生證券研究院，就“330房貸新政”發(fā)表評(píng)論如下：

       1、為什么調(diào)整？930房貸新政和1122降息之后，房貸的“價(jià)”（房貸利率）雖然開(kāi)始下降，但“量”依然偏緊。一線城市銷售去年四季度短暫好轉(zhuǎn)后再度掉頭向下，全國(guó)整體銷量仍未企穩(wěn)，庫(kù)存居高不下，房地產(chǎn)投資反彈遙遙無(wú)期，一方面通過(guò)上下游產(chǎn)業(yè)鏈加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財(cái)政和債務(wù)壓力。

       2、如何調(diào)整？此前的地產(chǎn)政策松動(dòng)主要是：放松限購(gòu)、調(diào)整二套房貸認(rèn)定、降低房貸利率、放松公積金貸款規(guī)則等，這次的措施主要是：

       1）鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購(gòu)買普通自住房。

       解讀：此前公積金貸款額度已有提高，但相對(duì)目前的房?jī)r(jià)和貸款需求而言仍是杯水車薪，很多人還是需要組合貸，但組合貸審批復(fù)雜、時(shí)間慢，一般交易雙方很少采用，此次提出鼓勵(lì)組合貸，有可能簡(jiǎn)化審批流程，加快審批速度。

       2）對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

       解讀：有房有貸的，用商業(yè)貸款購(gòu)買二套房首付比例降至40%，超預(yù)期。

       進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；

       解讀：公積金貸款購(gòu)買二套房的首付比例降至20%，符合預(yù)期。

       對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

       解讀：有房無(wú)貸的，用商業(yè)貸款購(gòu)買二套房首付比例降至30%，超預(yù)期。

       按照支持合理住房需求（自住型和改善型），下一步還有可能對(duì)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及首套房的房貸進(jìn)行調(diào)整，不過(guò)，北京、上海放開(kāi)限購(gòu)的可能性較低。

       3、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響？短期壓力緩解，長(zhǎng)期壓力不減。鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期壓力緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長(zhǎng)期因素（政策回歸中性+高庫(kù)存+人口老齡化）共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問(wèn)題，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)。第一，剛需人口已經(jīng)進(jìn)入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢(shì)。第二，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)也已經(jīng)消失，市場(chǎng)預(yù)期短期無(wú)法扭轉(zhuǎn)，即便短期房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，未來(lái)房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。第三，利率市場(chǎng)化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。第四，中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場(chǎng)決定。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費(fèi)屬性，從純投資的角度來(lái)看，房產(chǎn)造富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)將是股權(quán)造富的時(shí)代，不要去接下落的刀。

       4、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響？房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會(huì)因此復(fù)蘇，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)有限，房地產(chǎn)依然是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主要下行壓力之一。房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個(gè)階段：政策松-銷售反彈-庫(kù)存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍遙遙無(wú)期，這也限制了制造業(yè)投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以，僅靠地產(chǎn)放松無(wú)法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)。

       由此推斷，中央必將繼續(xù)加大穩(wěn)增長(zhǎng)力度，由公共部門接住私人部門下落的刀。下一步政策重點(diǎn)：

       1）地產(chǎn)政策還可能進(jìn)一步松動(dòng)。我們?cè)诖汗?jié)之后的第一篇報(bào)告《羊年之初的四個(gè)政策風(fēng)口》中最早提示地產(chǎn)政策將有所松動(dòng)，二套房房貸調(diào)整已經(jīng)兌現(xiàn)，下一步稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的松動(dòng)也不會(huì)太遠(yuǎn)，甚至有可能放松首套房信貸，不過(guò)北京上海放開(kāi)限購(gòu)的可能性較低。

       2）貨幣政策繼續(xù)寬松。央行此前有“價(jià)”無(wú)“量”的操作導(dǎo)致降息后利率不降反升，高企的短期利率制約了長(zhǎng)端利率的下行和金融對(duì)實(shí)體的支持，繼續(xù)降準(zhǔn)勢(shì)在必行。從時(shí)點(diǎn)上看，4月概率大。一是財(cái)政繳款、外占下滑需要對(duì)沖，二是城投債到期高峰臨近，三是4月是兩會(huì)之后政策變動(dòng)的高峰期，4月25日政治局會(huì)議之前可能提前行動(dòng)。

       3）基建投資繼續(xù)加碼。以一帶一路為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，地方政府的消極怠工有望緩解，甚至可能掀起新一輪基建投資熱潮。區(qū)域上，福建是核心，新疆、廣西有可能成為關(guān)鍵區(qū)，陜西、江蘇、甘肅、內(nèi)蒙、云南等為輻射區(qū)。項(xiàng)目上，基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通最為優(yōu)先。預(yù)計(jì)通向東南亞的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將率先啟動(dòng)，巴基斯坦瓜達(dá)爾港、斯里蘭卡漢班托塔港等印度洋戰(zhàn)略性港口或稱為“一帶一路”首批戰(zhàn)略港口。中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建和中國(guó)交建三大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與海外項(xiàng)目施工企業(yè)最為受益。

       （海西地產(chǎn)網(wǎng)  翁琳輯）