近期的樓市，在政策層面可謂話題多多！

　　首先在金融政策上，4月20日上午，央行公布：2020年4月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。這是自去年8月LPR改革以來(lái)，5年期以上LPR第三次下調(diào)，同時(shí)也是下調(diào)幅度最大的一次。至此，5年期LPR整體降了20個(gè)基點(diǎn)。

　　如果不考慮商業(yè)銀行的浮動(dòng)機(jī)制，現(xiàn)在是歷史上房貸利率最低的時(shí)候！

　　4月10日，青島市房管局官方網(wǎng)站青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)公布了一則“2020青島百日萬(wàn)店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動(dòng)規(guī)則。內(nèi)容一大堆，但是大家只關(guān)心最核心的部分：限購(gòu)微調(diào)、限貸放松！

　　如果此要求貫徹坐實(shí)，青島將成為同時(shí)“曲線”松綁樓市限售和限購(gòu)政策的首個(gè)城市。在這個(gè)規(guī)則發(fā)布會(huì)，大家都在討論：會(huì)不會(huì)又是“政策一日游”。畢竟之前河南駐馬店、廣東廣州、陜西寶雞、浙江海寧已有先例。

　　事實(shí)證明，這次真的不是“一日游”！

　　而是4日游。

　　4月14日，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息，“2020青島百日萬(wàn)店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動(dòng)規(guī)則發(fā)生改變，根據(jù)調(diào)整后的活動(dòng)規(guī)則，4月10日的松綁限購(gòu)限售的規(guī)則取消，“房住不炒”定位，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)、限售政策。

　　2020年，在一個(gè)極大的不確定因素下，很多政策變了，但是很多也沒(méi)變！起碼從目前看，國(guó)家在一些政策上極有定力！

　　對(duì)于泉州來(lái)說(shuō)，上周，樓市也出現(xiàn)了一個(gè)新的變化：出現(xiàn)了近3年來(lái)，首幅非限價(jià)宅地出現(xiàn)！

　　4月17日，石獅市自然資源局發(fā)布3幅國(guó)有建設(shè)用地出讓公告，3幅地塊總建面約18.83萬(wàn)方，起拍樓面價(jià)約9500元/㎡。總起拍價(jià)17.91億，并且設(shè)有保留地價(jià)，也就說(shuō)，最終的成交價(jià)肯定不止這個(gè)數(shù)。

　　先來(lái)梳理一下這三幅地塊的特別之處：

　　1、這是近3年來(lái)，泉州首幅不限價(jià)宅地。2017年6月20日上午，南安市國(guó)土資源局舉行2017P02、2017P06、2017P07、2017P08號(hào)四幅地塊的拍賣儀式，所有地塊均是泉州首次采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓。

　　石獅2017S-37號(hào)、2017S-38號(hào)及2017S-39號(hào)地塊均不限房產(chǎn)銷售價(jià)格，房產(chǎn)銷售價(jià)格由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)。

　　2、首次出讓定位為“高端房地產(chǎn)項(xiàng)目”地塊。三幅地塊容積率均為1.2，難得的低密度項(xiàng)目，出讓地塊規(guī)劃為高端房地產(chǎn)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)戶型建筑面積不得少于180平方米。

　　3、超高的起拍樓面價(jià)！三幅地塊起拍樓面價(jià)均超9500元/平，超過(guò)石獅市多數(shù)在售樓盤的銷售均價(jià)，而根據(jù)克而瑞公布的3月份石獅市商品住宅銷售套數(shù)排行榜TOP10所顯示的各樓盤成交均價(jià)，僅有3個(gè)項(xiàng)目售價(jià)超過(guò)9500元/平！

　　石獅目前樓面價(jià)最高的地塊為2018年4月，龍湖以10.34億元競(jìng)得石獅寶蓋鎮(zhèn)地塊，樓面價(jià)6478.39元/平，這是10余家房企激烈爭(zhēng)奪，最后采用搖號(hào)確定競(jìng)買人、以95%的溢價(jià)率造就的，即將出讓的三幅地塊這樣的起拍樓面價(jià)直接站到了一個(gè)更高的起點(diǎn)上。

　　在已顯疲態(tài)的石獅樓市，這個(gè)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)給這個(gè)縣域市場(chǎng)帶來(lái)怎么樣的變化，我們交給時(shí)間。

　　但我們不可否認(rèn)，從這三幅地塊的規(guī)劃指標(biāo)和區(qū)域來(lái)看，確實(shí)具備建設(shè)優(yōu)質(zhì)高端地產(chǎn)的項(xiàng)目的潛質(zhì)。而在4月9日出讓的晉江中心市區(qū)世紀(jì)大道旁的P2019-36號(hào)地塊，也被地塊被掛出之日起，被看做是適合建設(shè)改善型產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)地塊。同區(qū)域的樓盤項(xiàng)目，都不約而同的把目光瞄向了改善型需求。

　　這一點(diǎn)從最近幾個(gè)純新盤的產(chǎn)品規(guī)劃中我們就看明顯看出來(lái)：

　　中南天樾：107-142㎡三房四房

　　正榮潯興世紀(jì)春天：108-129㎡三房四房

　　力高水投君譽(yù)中央：104-125㎡三房四房

　　安騰幸福里：100-143㎡三房四房

　　從各項(xiàng)目目前主推的產(chǎn)品來(lái)看，四房產(chǎn)品占據(jù)主流，就連常規(guī)的三房產(chǎn)品，面積段也從以往常見(jiàn)的80-90平的較緊湊的面積區(qū)間，上調(diào)到100平以上空間感更為闊綽的產(chǎn)品。對(duì)于改善型產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，最大的出發(fā)點(diǎn)就是舒適性！

　　近一段時(shí)間以來(lái)，我們不難發(fā)現(xiàn)，在醇熟城區(qū)，好的改善型產(chǎn)品也開(kāi)始抬頭。而對(duì)于新興板塊，仍舊是剛需當(dāng)?shù)�！不過(guò)一些新的變化亮點(diǎn)也在出現(xiàn)。

　　現(xiàn)階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于戶型設(shè)計(jì)，相比之前兩年，明顯更上心了！這一點(diǎn)不僅表現(xiàn)在改善型產(chǎn)品上，在剛需產(chǎn)品上表現(xiàn)則更為明顯：

　　剛需房普遍有兩種理解：

　　1、緊迫性需求。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是解決人居住的基本需求，就像穿衣、吃飯、工作等一樣。對(duì)于沒(méi)有房子的人來(lái)說(shuō)，能擁有一套住房是一種剛性需求。因此，剛性需求其中一個(gè)意思就是基本需求。

　　2、彈性需求�？此瓶捎锌蔁o(wú)，具有一定的彈性空間，比如，房子需要滿足兩代或者三代人同時(shí)居住，但是財(cái)力有限，這就需要在戶型在有限的面積段里實(shí)現(xiàn)功能上的創(chuàng)造性。

　　以往，很多人認(rèn)為四房已經(jīng)屬于改善型的范疇，而近期在泉州市面上，我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，四房也許可以上升為標(biāo)配。

　　這其中，兩款比較典型的產(chǎn)品就是三盛璞悅里建面約109㎡四房和南益陽(yáng)江春曉建面約105㎡四房，相比于以往四房產(chǎn)品多在120㎡以上的情況，這兩款產(chǎn)品無(wú)疑顛覆了以往的認(rèn)知，在功能性需求上給出了創(chuàng)新。

　　在目前市面上，小于120㎡的四房產(chǎn)品并不在少數(shù)，如世茂、龍湖、金茂、蓮花、美的等房企都有相對(duì)的產(chǎn)品，而且無(wú)疑這些產(chǎn)品多少集中于新興板塊當(dāng)中。

　　最后，小面積段的四房產(chǎn)品，可以說(shuō)更多的面向客群是剛需，可以有效控制總價(jià)，同時(shí)也為剛需未來(lái)的置換埋下伏筆，畢竟在同等功能實(shí)現(xiàn)下，更低的總價(jià)，會(huì)讓它們?cè)诙�手房市�?chǎng)更具備競(jìng)爭(zhēng)力。