近期的樓市，在政策層面可謂話題多多！

　　首先在金融政策上，4月20日上午，央行公布：2020年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。這是自去年8月LPR改革以來，5年期以上LPR第三次下調(diào)，同時也是下調(diào)幅度最大的一次。至此，5年期LPR整體降了20個基點。

　　如果不考慮商業(yè)銀行的浮動機制，現(xiàn)在是歷史上房貸利率最低的時候！

　　4月10日，青島市房管局官方網(wǎng)站青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)公布了一則“2020青島百日萬店消費季網(wǎng)絡(luò)房展”活動規(guī)則。內(nèi)容一大堆，但是大家只關(guān)心最核心的部分：限購微調(diào)、限貸放松！

　　如果此要求貫徹坐實，青島將成為同時“曲線”松綁樓市限售和限購政策的首個城市。在這個規(guī)則發(fā)布會，大家都在討論：會不會又是“政策一日游”。畢竟之前河南駐馬店、廣東廣州、陜西寶雞、浙江海寧已有先例。

　　事實證明，這次真的不是“一日游”！

　　而是4日游。

　　4月14日，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息，“2020青島百日萬店消費季網(wǎng)絡(luò)房展”活動規(guī)則發(fā)生改變，根據(jù)調(diào)整后的活動規(guī)則，4月10日的松綁限購限售的規(guī)則取消，“房住不炒”定位，繼續(xù)執(zhí)行限購、限售政策。

　　2020年，在一個極大的不確定因素下，很多政策變了，但是很多也沒變！起碼從目前看，國家在一些政策上極有定力！

　　對于泉州來說，上周，樓市也出現(xiàn)了一個新的變化：出現(xiàn)了近3年來，首幅非限價宅地出現(xiàn)！

　　4月17日，石獅市自然資源局發(fā)布3幅國有建設(shè)用地出讓公告，3幅地塊總建面約18.83萬方，起拍樓面價約9500元/㎡。總起拍價17.91億，并且設(shè)有保留地價，也就說，最終的成交價肯定不止這個數(shù)。

　　先來梳理一下這三幅地塊的特別之處：

　　1、這是近3年來，泉州首幅不限價宅地。2017年6月20日上午，南安市國土資源局舉行2017P02、2017P06、2017P07、2017P08號四幅地塊的拍賣儀式，所有地塊均是泉州首次采用“限房價、競地價”方式出讓。

　　石獅2017S-37號、2017S-38號及2017S-39號地塊均不限房產(chǎn)銷售價格，房產(chǎn)銷售價格由市場自行調(diào)節(jié)。

　　2、首次出讓定位為“高端房地產(chǎn)項目”地塊。三幅地塊容積率均為1.2，難得的低密度項目，出讓地塊規(guī)劃為高端房地產(chǎn)項目，設(shè)計戶型建筑面積不得少于180平方米。

　　3、超高的起拍樓面價！三幅地塊起拍樓面價均超9500元/平，超過石獅市多數(shù)在售樓盤的銷售均價，而根據(jù)克而瑞公布的3月份石獅市商品住宅銷售套數(shù)排行榜TOP10所顯示的各樓盤成交均價，僅有3個項目售價超過9500元/平！

　　石獅目前樓面價最高的地塊為2018年4月，龍湖以10.34億元競得石獅寶蓋鎮(zhèn)地塊，樓面價6478.39元/平，這是10余家房企激烈爭奪，最后采用搖號確定競買人、以95%的溢價率造就的，即將出讓的三幅地塊這樣的起拍樓面價直接站到了一個更高的起點上。

　　在已顯疲態(tài)的石獅樓市，這個高端房地產(chǎn)項目會給這個縣域市場帶來怎么樣的變化，我們交給時間。

　　但我們不可否認(rèn)，從這三幅地塊的規(guī)劃指標(biāo)和區(qū)域來看，確實具備建設(shè)優(yōu)質(zhì)高端地產(chǎn)的項目的潛質(zhì)。而在4月9日出讓的晉江中心市區(qū)世紀(jì)大道旁的P2019-36號地塊，也被地塊被掛出之日起，被看做是適合建設(shè)改善型產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)地塊。同區(qū)域的樓盤項目，都不約而同的把目光瞄向了改善型需求。

　　這一點從最近幾個純新盤的產(chǎn)品規(guī)劃中我們就看明顯看出來：

　　中南天樾：107-142㎡三房四房

　　正榮潯興世紀(jì)春天：108-129㎡三房四房

　　力高水投君譽中央：104-125㎡三房四房

　　安騰幸福里：100-143㎡三房四房

　　從各項目目前主推的產(chǎn)品來看，四房產(chǎn)品占據(jù)主流，就連常規(guī)的三房產(chǎn)品，面積段也從以往常見的80-90平的較緊湊的面積區(qū)間，上調(diào)到100平以上空間感更為闊綽的產(chǎn)品。對于改善型產(chǎn)品來說，最大的出發(fā)點就是舒適性！

　　近一段時間以來，我們不難發(fā)現(xiàn)，在醇熟城區(qū)，好的改善型產(chǎn)品也開始抬頭。而對于新興板塊，仍舊是剛需當(dāng)?shù)溃〔贿^一些新的變化亮點也在出現(xiàn)。

　　現(xiàn)階段，開發(fā)企業(yè)對于戶型設(shè)計，相比之前兩年，明顯更上心了！這一點不僅表現(xiàn)在改善型產(chǎn)品上，在剛需產(chǎn)品上表現(xiàn)則更為明顯：

　　剛需房普遍有兩種理解：

　　1、緊迫性需求。簡單地說就是解決人居住的基本需求，就像穿衣、吃飯、工作等一樣。對于沒有房子的人來說，能擁有一套住房是一種剛性需求。因此，剛性需求其中一個意思就是基本需求。

　　2、彈性需求。看似可有可無，具有一定的彈性空間，比如，房子需要滿足兩代或者三代人同時居住，但是財力有限，這就需要在戶型在有限的面積段里實現(xiàn)功能上的創(chuàng)造性。

　　以往，很多人認(rèn)為四房已經(jīng)屬于改善型的范疇，而近期在泉州市面上，我們發(fā)現(xiàn)，對于剛需來說，四房也許可以上升為標(biāo)配。

　　這其中，兩款比較典型的產(chǎn)品就是三盛璞悅里建面約109㎡四房和南益陽江春曉建面約105㎡四房，相比于以往四房產(chǎn)品多在120㎡以上的情況，這兩款產(chǎn)品無疑顛覆了以往的認(rèn)知，在功能性需求上給出了創(chuàng)新。

　　在目前市面上，小于120㎡的四房產(chǎn)品并不在少數(shù)，如世茂、龍湖、金茂、蓮花、美的等房企都有相對的產(chǎn)品，而且無疑這些產(chǎn)品多少集中于新興板塊當(dāng)中。

　　最后，小面積段的四房產(chǎn)品，可以說更多的面向客群是剛需，可以有效控制總價，同時也為剛需未來的置換埋下伏筆，畢竟在同等功能實現(xiàn)下，更低的總價，會讓它們在二手房市場更具備競爭力。