2020年在不知不覺中，已經(jīng)走過了一半！這個(gè)上半年足夠精彩！

　　我們經(jīng)歷了史上最長的一個(gè)春節(jié)、二三月份整個(gè)國家按下了暫停鍵，開發(fā)商集體上線直播買房，然后是復(fù)工復(fù)產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)增長不再設(shè)定目標(biāo)了、地?cái)傄部梢詳[了，就連向來嚴(yán)肅的各級領(lǐng)導(dǎo)也走入直播間開啟直播帶貨……磨難種種，依然向前！正如這半年的泉州樓市一樣，經(jīng)歷了黑天鵝事件，但是整體形勢依然穩(wěn)健。

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　　首先，我們不妨先說一下泉州上半年的樓市基本面：量跌價(jià)漲！

　　整個(gè)2020年上半年，整個(gè)大泉州住宅成交預(yù)計(jì)在3萬套左右，成交面積超過350萬㎡，其中晉江和泉州市區(qū)依舊是主力軍，成交了超1.5萬套住宅，成交面積超過184萬㎡。整體成交相比2019年同期有了一定幅度的下跌，但想想上半年由于疫情近兩個(gè)月的樓市停擺，這樣的成交量并不意外。

　　而在價(jià)格上，根據(jù)5月份國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房價(jià)指數(shù)，5月份泉州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1%，同比上漲 4.5%；二手房方面上月環(huán)比上漲0.8%，同比上漲2.3%。

　　泉州房價(jià)漲幅溫和！

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　　從去年的和今年上半年同期的對比數(shù)據(jù)來看，跌幅最大的地方竟然是泉州市區(qū)和安溪，按照常人理解，市區(qū)占據(jù)核心之便，各方面資源較為集中，出現(xiàn)這樣的情況，其實(shí)最主要的原因還在于，上半年的樓市大部分時(shí)間，是在做減法！

　　首先的房源供應(yīng)減少。這點(diǎn)很容易理解，截止6月30日，泉州五區(qū)共有23個(gè)項(xiàng)目獲批住宅類產(chǎn)品預(yù)售，累計(jì)獲批的房源約6700套，看著不算少，但這其中約4000套是在5月中旬之后獲批預(yù)售。

　　特別是一直以來的熱門板塊，東海、城東、中心城區(qū)，在5月份之前可以說是新房零供應(yīng)（海宸尊域項(xiàng)目在4.30-5.1才開始搖號選房）。

　　其次是土地市場市場停擺。上半年泉州六區(qū)僅有臺商區(qū)三幅地塊在一二月份出讓（泉港五月底成交一幅小體量雙限地塊），中心市區(qū)，上半年土地零成交！5月29日年度供地計(jì)劃才正式公布，首批出讓的兩幅宅地已推出，但是實(shí)際成交日期已經(jīng)是7月份。

泉州中心市區(qū)年度供地計(jì)劃地塊分布圖

　　上半年的斷供造成了這樣幾個(gè)現(xiàn)象：

　　一是由于受疫情影響，新房供應(yīng)不足，許多有購房需求的人轉(zhuǎn)移到二手房市場尋找機(jī)會(huì)，特別是有些房東在此期間拋售房源，也客觀上促成了二手房的成交，上半年二手房市場表現(xiàn)好于預(yù)期。

　　二是整體市場熱度還在。先不說東海板塊最近那低得令人發(fā)指的非剛需中簽率，就連外界覺得新天認(rèn)籌之后紅利結(jié)束，限價(jià)到了一個(gè)更高階段的江南板塊，幾批次房源入市，依舊是認(rèn)籌數(shù)高于房源數(shù)。

　　市場的眾多需求在新房供應(yīng)不足的情況下總要尋找一些釋放的出口，不愿意等的流向二手房，愿意等待的人，更多的是在等東海。

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　　從5月開始東海板塊一連迎來上實(shí)海上海、萬科城市之光、東海灣門第、云璽臺4盤5批次房源的洗禮（新一批房源也即將到來），依舊高燒不退。可以說最近這2個(gè)月，東海可以出現(xiàn)了近年來難得的所有在售項(xiàng)目集體推盤的盛況。

　　二手房倒掛、新行政中心地位的奠定、可以預(yù)見的紅利兌現(xiàn)，選擇東海我們可以有一大堆理由，但看似快節(jié)奏的城市發(fā)展，卻一直處于慢節(jié)奏的房價(jià)更新當(dāng)中。

　　說到板塊房價(jià)的更新，這一點(diǎn)從近年來泉州土拍當(dāng)中看到明顯的變化。

各版塊已成交地塊最高限價(jià)

　　典型的江南板塊，2017年片區(qū)內(nèi)主力盤限價(jià)最高的八千多九千出頭，2018年世茂地塊毛坯限價(jià)接近一萬一，現(xiàn)在樓市供應(yīng)的主力源昌江南城毛坯限價(jià)12036元/平。三年經(jīng)歷了三輪房價(jià)的更新。

　　城東自水墨芳林之后，毛坯限價(jià)到了17825元/平，北峰板塊早已告別了萬科麓城的13029元/㎡，即將進(jìn)入東海灣山水秋暝毛坯限價(jià)14791元/㎡的時(shí)代。

　　在別的板塊已經(jīng)是限價(jià)出讓項(xiàng)目為主流的時(shí)代，東海還在消化著體量不小的非限價(jià)出讓項(xiàng)目，而在泉州嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策下，這些地塊在銷售價(jià)格上難以得到更高的突破。

　　而這個(gè)情況最直接的表現(xiàn)就是：大家公認(rèn)的核心板塊被打成了價(jià)值洼地，購房者群起而入變得自然而然。

　　這樣的現(xiàn)實(shí)也消磨的開發(fā)企業(yè)推盤入市的積極性，這一點(diǎn)在萬科城市之光和云璽臺兩個(gè)項(xiàng)目上表現(xiàn)得尤為明顯。不過近期兩個(gè)項(xiàng)目推盤節(jié)奏明顯加快，這種跡象說明，在東海高熱度下，樓市存量釋放的腳步加快，板塊的限價(jià)紅利正在以高于我們預(yù)期的速度消失。

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　　板塊限價(jià)紅利的消失，最直接的表現(xiàn)就是，限價(jià)更高的地塊逐步成為立場的主流。

　　5月29日，泉州年度供地計(jì)劃出爐，12宗地塊，可以說，都是所屬板塊中上品。

　　這一點(diǎn)，從6月浦西萬達(dá)旁掛出兩幅商住地就可以看出，限價(jià)商品住宅毛坯限價(jià)均為19666元/平，比2018年群盛摘得的津淮街地塊高630元/平。就包括東海，也即將有新的地塊加入，原城建地塊，如果出讓，在限價(jià)水平上，想象空間極大。

　　回顧這三年多泉州限價(jià)地塊的出讓，經(jīng)歷了這樣的一種變化。

　　在樓市風(fēng)生水起的2017年，大量待成熟新區(qū)地塊（俗稱邊角料）出讓，受當(dāng)時(shí)市場行情影響，開發(fā)企業(yè)普遍拿地?zé)崆檩^高，也催生了眾多“板塊崛起”的神話，隨著樓市分化加劇，2019年出現(xiàn)了的情況是，出讓一下地塊區(qū)位不錯(cuò)，但是有安置房配建要求的地塊，而從去年底開始，直接“王炸地塊”頻出，限價(jià)水平也水漲船高，表現(xiàn)最為明顯的就是泉州市區(qū)、晉江市區(qū)、安溪縣城中心。

　　對于開發(fā)商企業(yè)來說，拿泉州的地，風(fēng)險(xiǎn)真不高！

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　　這樣的一通操作之下，為泉州樓市的穩(wěn)定打下了基礎(chǔ)，也形成了新的行情趨勢。

　　對于下階段泉州樓市的表現(xiàn)，海帶君的觀點(diǎn)是，在下半年或明年年初，泉州樓市價(jià)漲量跌的態(tài)勢將更加明顯。

　　首先正如上文提到的，板塊價(jià)格進(jìn)入新一輪更新，在新的、優(yōu)質(zhì)的、更高限價(jià)水平的地塊加入下，促成了各版塊價(jià)格的上漲。

　　另外同樣是新一輪價(jià)格更新的影響，像東海這樣的區(qū)域限價(jià)紅利會(huì)逐步消失，不過在此過程中，依然會(huì)消化掉相當(dāng)一部分的購房需求。

　　更重要的是，更多的購房者在新的價(jià)格體系下，向外圍板塊板塊溢出，中心市區(qū)板塊成交量會(huì)有明顯萎縮。

　　4月28日，為統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作，泉州市政府出臺了《促“六穩(wěn)”“六保”追趕行動(dòng)方案》。其中涉及房地產(chǎn)的僅有寥寥數(shù)語：推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。推動(dòng)386個(gè)在建項(xiàng)目加快投資建設(shè)、48宗未開工項(xiàng)目盡快開工。加快房地產(chǎn)用地供應(yīng)。探索限價(jià)限購政策定向?qū)捤伞?/p>

　　從目前看，督促符合條件的地產(chǎn)項(xiàng)目盡快入市已經(jīng)取得明顯的效果，而對于官方首次提出的限價(jià)、限購定向?qū)捤蛇@個(gè)點(diǎn)上，相信未來將會(huì)有進(jìn)一步的動(dòng)作。

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　　泉州樓市新一輪周期，將會(huì)建立起更有層次的價(jià)格體系，在凸顯中心區(qū)域地位的同時(shí)，一些外圍板塊將會(huì)在下階段成為土地出讓的重點(diǎn)區(qū)域。在此海帶君預(yù)計(jì)，以下幾個(gè)板塊將會(huì)成為未來樓市的新熱點(diǎn)：

　　鯉城區(qū)——江南站前、繁榮片區(qū)

　　豐澤區(qū)——北峰西華洋板塊

　　洛江區(qū)——陽江新城板塊

　　臺商區(qū)——白沙板塊

　　晉江市——晉東板塊

　　從幾個(gè)板塊看，均處于泉州重點(diǎn)打造的海絲新城范圍內(nèi)，政府規(guī)劃在前，一些重磅公建項(xiàng)目陸續(xù)落地，征遷也在穩(wěn)步推進(jìn)當(dāng)中。相比于東海的限價(jià)紅利，他們更多的是依托城市建設(shè)的紅利，未來預(yù)計(jì)整體限價(jià)水平會(huì)在1.3-1.4萬元/平左右，與泉州主城區(qū)1.7-1.9萬元/平的限價(jià)水平形成新的價(jià)格梯度。

　　可以說2020年上半年，受疫情影響，近兩個(gè)的停工停產(chǎn)、新房供應(yīng)延遲、土地供應(yīng)不足，5月份才開始的這一波集中推盤都是在對原有存量的消耗，可以說，上半年樓市的一系列減法，已經(jīng)形成了對原有樓市格局的拆解，俗話說不破不立，隨著新的更高限價(jià)水平地塊的出讓，新一輪的價(jià)格更新已經(jīng)在路上。