“房價跌50%我就跑路”

    “房價跌50%我就跑路，但銀行肯定比我先死。”某地產開發公司總裁高先生在接受記者采訪時表示，在中國做房地產商10多年來，他從金融機構回籠資金的辦法已經升級過兩次，如果他的資金鏈斷了，那些“錢的源頭”肯定很慘。高先生說，10年前，他造完樓回籠資金的成本很小，只要“借人頭”(收身份證)開虛假收入證明，就可以從銀行“貸款買房”；2007年左右，這些初級花招被監管了，他和同行們紛紛走信托渠道，因此“如果房價暴跌，信托也要出大問題”。

    當房地產信托也被叫停了以后，地產公司和銀行一起開發了新花招。高先生透露，數月前，某銀行為了“曲線放貸”給一家房地產企業而開出了銀票，再由另一家有資金的銀行對銀票貼現。上述信貸業務負責人也表示，房地產商急缺資金而愿意給出高利率，因此這類操作確實存在部分“灰色地帶”，而據他所知，還有銀行將對房地產商的“變相貸款”打包成理財產品置入資產池。這些做法，都可能成為房貸壓力測試的盲點。

    此外，高先生還透露，他去年手頭有一塊地，需要套出資金蓋樓，而當時銀行對房地產的貸款已經收縮。他的做法是，找兩家互為上下游的“自己人”貿易公司，簽訂一個上億元的虛假貿易合同，再將他的土地作為“第三方抵押”，從銀行貸出貿易款項。不過高先生也承認，隨著銀行目前對這類貿易貸款的貸后貨物裝船、保險手續等越查越緊，這種手段也已經行不通了。高先生稱從銀行渠道的實際融資成本已經超過了10%，但眼下房產租金回報率只有2%~3%，不計房產本身的價格下跌，這其中的年損失就有10%。對于記者“為何不拋盤”的詢問，高先生回答，“跌市里，就算降價也拋不掉了”。

盲點在于系統性風險？

    對于種種“隱形”房貸，某銀行主管風控的高層昨日在接受采訪時表示，早期一些銀行在做壓力測試時的確有遺漏計算以房產或土地為抵押物的一般貸款，但據他所知，此輪壓力測試里，銀行已經做出了調整。但是，上述股份制銀行信貸業務負責人告訴記者，以房產為抵押物進行一般貸款和貸款再進入房地產市場，兩者之間銀行承擔的風險是不一樣的。鑒于以上“招數”的存在，銀行的壓力測試可能受到部分干擾。

    此外，該負責人還表示，那些從銀行貸出的完全不涉及房地產的款項，也有可能在目前資金面從緊的背景下，被高利率所吸引，周轉后最終進入了房市。本報記者昨日對某“投資公司”執行董事的采訪部分證實了這一觀點，據他估算，公司放出的錢款，“少說有六成”最終落腳點還是房地產市場，而對于投資者和投資公司的資金來源，“銀行貸款肯定是一大組成部分”。除了“隱形”房貸可能的盲點外，上述主管風控的高層認為，房價下跌50%所帶來的問題將不是靜態的針對房地產行業的壓力測試可以估算的，因為“經濟將會崩潰，系統性風險無可避免”。

    有學者撰文指出，房價變動至少將使42個行業受到影響，比如鋼鐵、水泥、電解鋁、玻璃、石灰、家具、汽車等行業。上述銀行高層的擔憂也正在于此，“到時候，不是房地產貸款會壞賬，而是各個行業的貸款都會集體大面積壞賬”。不過，據媒體此前援引光大銀行風險管理部一位負責人的話稱，在近一年多的壓力測試中，銀行已經更多地采用“系統性風險”角度，并且有多家銀行考慮到了房貸與地方融資平臺貸款之間的關聯度。

    到目前為止，各家銀行具體如何開展壓力測試，對外界來說仍然是個謎。市場人士也曾因“各家銀行披露的房貸壓力測試數據相近”而懷疑結果的可信度。某股份制銀行分析師曾對媒體指出，銀行“有一個先入為主的印象，然后把模型往一個方向去做，最后報給銀監會的數據顯示各家差不多，整個行業的數據也差不多”。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）