銀行做房貸壓力測試本不是新鮮事，但官方口徑表示的測試結果一次比一次樂觀，讓這一老話題再度成了業界關注的焦點。

    上周五，在銀監會前主席劉明康表示房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題之后，不少銀行業、獲貸企業和房地產業的業內人士告訴記者，銀行壓力測試是否完全真實可靠，各銀行在房地產貸款中的“隱形”招數是否都被納入“法眼”監控，都會對最終的結果產生重大影響。那么房貸是如何“隱形”的？“隱形”的房貸能否逃過壓力測試的“法眼”？相關行業人士對房價下跌50%的切身感受如何？

改頭換面的房貸

    劉明康上周五表示，目前我國房地產的銀行貸款在10萬億人民幣以上。根據《2011年三季度金融機構貸款投向統計報告》，截至三季度末，這一房地產貸款余額數字為10.46萬億元。

    有銀行業業內人士指出，在考量房價下跌對銀行的影響時，除了以上的10.46萬億，還有其他的“涉房”類貸款，即用各種非房貸名義貸出、通過各種渠道周轉、最后流向了房地產市場的貸款，以及那些初始就以房地產為抵押物的貸款，而后者數目往往超過前者。該人士表示，名義上的和實際上的“涉房”貸款總額，“保守估計也有20萬億”。那么，這些名義上非房地產貸款的房貸，是怎么穿上“馬甲”改頭換面的呢？業內人士的表述或許會提供一些線索。“前些年投資房地產比做鋼貿生意賺得快多了，我們問銀行借了錢就去投土地、商鋪、辦公樓、整層物業、別墅。”上海某大型鋼市一鋼貿企業總經理陳先生告訴記者，他們找銀行融資的名義都是“生產經營項目”，但用虛假貿易流水等“一條龍”招數，最后把錢用去炒地炒樓。

    陳先生對于鋼貿企業當年的融資能力很得意，“我們做大宗商品的，可以提供抵押物，有質押擔保、有互保、有聯保還有市場擔保，加上資金流又大，銀行搶著借錢給我們。”至于這“一條龍”招數怎么走，陳先生舉了個例子。“我看中了1000萬的商鋪項目，就先問同業借個1000萬，購買商鋪。然后把買下的商鋪抵押給銀行，稱貸款用于進貨，其實收了賬就去還掉借的錢，等于問銀行借錢炒商鋪。”對于陳先生的做法，交通銀行一位客戶經理表示質疑，他表示根據他所在的銀行貫徹的“三個辦法一個指引”的貸后“受托支付”流程，銀行貸款將必須打給陳先生進貨的公司，而非陳先生本公司。另一家股份制銀行信貸業務負責人告訴本報，對于“受托支付”，銀行的貸后監控只能控制資金的第一筆劃歸流向。也就是說，只要陳先生找個“朋友公司”，走流程并不難。據該負責人透露，2008年金融危機過后，在貨幣刺激政策大環境下，銀行青睞有抵押的貸款客戶，并且可以根據抵押物的評估值，給予80%~120%的貸款額度，最高甚至可達150%。

    除了上述購置房產時的改頭換面，對于已購物業的升值，市場上還流行兩種從銀行套現再投資的方式：“轉按揭”和“過橋”。某炒房團資深炒房人呂先生透露，2006年前他通過“轉按揭”套現，比如一套房產本來評估價格在100萬元，按照規定放貸70萬元；1年后，該房產市價漲到150萬，這時呂先生就按增值之后的價格找另一家銀行簽訂新的按揭協議，這樣就能多獲得約35萬元貸款。

    2007年開始，監管部門封堵“轉按揭”，要求對已抵押房產在沒有償清全部貸款前不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。這種轉按揭的方式被迫轉入灰色地帶，但呂先生和他的炒房團團友們則采取了一種新對策，即“過橋”。假設其購置的房屋已從200萬上漲至400萬，但尚有100萬房貸未還，呂先生的辦法是從小貸公司等融資渠道借出100萬“過橋”款還清房貸，以此繞過監管，抵押房屋申請“消費性貸款”以套現，一方面還掉小貸公司借出的100萬，另一方面多出一筆款項進行下一個房產投資。

    對于上述“消費性貸款”，呂先生的套路是，當貸款資金小于200萬，則名義用途為“房屋裝修”，后續找裝修公司簽訂虛假裝修合同；大于200萬，則名義用途為藝術品投資，后續找典當行通過古董買賣虛報交易金額。