從雞犬升天到全面洗牌

    只有在退潮的時候才知道誰在裸泳。

    記者調研發現，即使在海南樓市整體蕭條的情況下，一些品牌開發商的房子依然賣得很好。其中的佼佼者雅居樂，其位于陵水的清水灣項目今年前10個月的累計銷售額已達75億元，接近去年全年銷售85億元的水平；而2008年才進駐海南的萬科，其位于三亞的首個項目萬科森林度假公園，一開盤就賣了10個億。資金實力決定開發與擴張進度，品牌開發商或因銷售回款較好、母公司實力雄厚、融資渠道多元化等，開發進度并未見放慢，有的甚至還逆勢提速及擴張；與之形成鮮明對比，資金實力弱的民營開發商今年明顯放慢了開發進度，有的已經出現停工，還有的甚至計劃出讓項目。

    經過近兩年的發展，海南房地產行業憑借國際旅游島概念“雞犬升天”的局面已經過去，行業大洗牌不可避免，存活下來的企業在未來將主導海南樓市的走勢，他們將帶領海南的房地產業從之前的混亂走向有序和規范化。從政策層面來看，海南省政府也有意引進及扶持大型品牌房企在海南發展，早在去年3、4月份，海南省住建廳和國土廳在制定房地產行業相關政策時，就已經開始往大型品牌企業偏斜。當前，萬科、雅居樂、華潤、中信、恒大、富力等知名開發商已進駐海南，并通過兼并收購占領了絕大部分市場份額。

    無論如何，年底都是對現金流要求最高的時點，巨量貸款、工程款、員工薪酬等費用的支付與結算，與“熱錢”的撤離、低迷的成交共同形成一道檻，跨不過去的開發商將被淘汰出局。有業內人士預計，如果調控政策不松動，開發商將不得不以價換量回收資金，這意味著春節前海南的樓價還將繼續深調。

噩夢不會重演

    嚴厲的調控、低迷的成交、急撤的游資……在本次調研過程中，記者發現很多海南當地人以及資深地產專家總會不自覺地拿當前的樓市與上世紀90年代的海南地產泡沫對比，過去一年多來樓市的瘋狂程度，總讓人有一種歷史重演的感覺。很多人都還記得，國際旅游島獲批后的5天內，海南省的商品房銷售額猛增至170多億元，這個數字是2008年海南省全年商品房銷售額的總和；房價更是出現跳躍式上漲，海口的樓盤一日一價，有的樓盤在一天之內，每平方米就上漲5000元；游資、開發商攜巨款涌向海南，東海岸的一線海景土地資源被瞬間瓜分完畢……

    調控政策緊隨而至，除了全面緊縮銀根，對于購房需求主要來自島外投資客的海南來說，限購的沖擊效果可想而知。瘋狂的房價只持續了幾個月便陷入“滯漲”，成交更是逐月萎縮，到最近更是出現量價齊跌的局面。但是，無論是政府、銀行還是開發商，似乎都對海南的樓市前景表示樂觀，他們堅信，海南樓市不會再次崩盤。因為歷史與現實雖然相似，但畢竟有所不同。首先，市場參與者的構成發生了很大變化。上世紀90年代進駐海南的開發商以游資為主，少有實力雄厚的地產商。游資擅炒作，并非真的都去蓋房子，大多是在玩“擊鼓傳花”的游戲，把只挖了個坑、還停留在圖紙上的房子抵押給銀行，把“炒地皮”賺的錢裝進自己口袋，在致命的整頓措施出臺后，數千家開發商卷款逃離，留下遍地的爛尾樓。

    而目前海南進駐了很多像萬科、中糧地產、中信、雅居樂、富力地產這樣的大品牌開發商，這些開發商的資金實力和經營能力與90年代的“散兵”有著天壤之別，最主要的是他們都是實打實地按照規劃在搞開發。游資雖然夾雜其中，但畢竟占比大大降低，而且在“溫水煮青蛙”的政策調控下，他們即使想卷款逃離，還要看成交的配合。其次，與90年代初相比，當前的房地產熱潮有真正的市場需求作為支撐。90年代初仍實行福利分房制度，住房問題不是通過市場來解決，因此樓市炒作主體是商業寫字樓，在海南經濟沒有快速跟上的大背景下，并沒有真正的市場需求；但現在住房已經市場化，而且人民生活水平有了顯著提高，海南島內居民有剛性需求，島外人士有度假需求，因此，此次海南房地產的火爆，雖然也有投資、投機成分，但主要還是真實需求在支撐。

    第三，風險控制與風險分散程度大大提高。“好了傷疤不忘疼”，經歷過一輪房地產泡沫的海南，骨子里的風險意識比任何地方都強。這也是為什么海南本地銀行對于支柱產業——房地產行業的開發貸款和消費貸款總和，僅占到貸款總額的20%左右的緣故。據了解，目前參與海南房地產開發與建設的資金，主要由開發商、建筑商、投資者從島外帶入，風險較為分散。

    最后，也是最重要的，當初投資客瘋狂炒作的海南建“省”和“大特區”只停留在概念階段，并無實質性進展；而如今海南國際旅游島建設有清晰的時間表和路線圖，除了房地產業，離島免稅、博彩試點等政策正在逐步落實，金融、物流、文化產業等現代服務業也在大力推進，夢想似乎并非遙不可及。

(海西地產投資網  馬彥凱輯）