在貨幣緊縮和地產(chǎn)調(diào)控雙重打壓之下，多個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)掉頭向下，房地產(chǎn)商資金鏈繃緊。這引起部分地方政府擔(dān)憂，杭州市已經(jīng)著手防范地產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司破產(chǎn)后造成欠薪，從而引發(fā)社會(huì)問題。與此同時(shí)，消費(fèi)者購房熱情消退，轉(zhuǎn)向持幣觀望；有業(yè)內(nèi)專家表示，樓市調(diào)整還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國房地產(chǎn)將結(jié)束高速增長(zhǎng)期，進(jìn)入“中速增長(zhǎng)期”，從現(xiàn)在到2013年都將是調(diào)整階段。

行業(yè)觀察

樓市衰退或持續(xù)至2013年

    隨著樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑正在經(jīng)歷巨變階段。11月12日，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在東莞表示，萬科已經(jīng)進(jìn)入“冬天”模式，并將遵循現(xiàn)金為王、積極賣房、慎重買地的原則。由于其房地產(chǎn)界領(lǐng)軍者的身份，萬科的“冬天論”不出意料地引起輿論大嘩。2008年，萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石也曾拋出“拐點(diǎn)論”，并引發(fā)一輪降價(jià)風(fēng)潮。不少業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)下滑，“冬天”或?qū)⒊掷m(xù)更長(zhǎng)時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪的衰退周期。國際貨幣基金組織（IMF）14日公布的報(bào)告也指出，中國面臨房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

近三年處于調(diào)整期

    調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正逐步明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，自今年年初出臺(tái)“新國八條”的9個(gè)月來，成交量、價(jià)格、投資等指標(biāo)的增速，以及國房景氣指數(shù)幾乎都在下行。在此背景下，郁亮拋出的“冬天論”獲得了不少業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。事實(shí)上，“現(xiàn)金為王、積極賣房、慎重買地”也正是不少房企在今年的生存策略。不少分析人士認(rèn)為，企業(yè)普遍看空后市，說明房地產(chǎn)將迎來一輪新的衰退周期。我國房地產(chǎn)領(lǐng)域一直有“5+2”的“周期論”，即房地產(chǎn)運(yùn)行將遵循“5年增長(zhǎng)、2年衰退”的周期，但這個(gè)周期會(huì)受到政策調(diào)控等多重因素影響。某研究院副院長(zhǎng)陳晟向記者表示，“5+2”僅指房地產(chǎn)發(fā)展的短周期，當(dāng)前的樓市正處于兩個(gè)“大周期”之間的調(diào)整階段。

    陳晟表示，房地產(chǎn)屬于“大周期”行業(yè)，其運(yùn)行規(guī)律與GDP增長(zhǎng)有關(guān)，相關(guān)度高達(dá)92%。房改以來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)期”。他認(rèn)為，隨著我國GDP增速的放緩，房地產(chǎn)業(yè)也將從“高速增長(zhǎng)階段”步入“中速增長(zhǎng)階段”。據(jù)悉，我國制定的“十二五”期間GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為8%，明顯低于“十一五”。今年來看，GDP增速盡管尚未回落至8%的目標(biāo)，但前三季度分別為9.7%，9.5%，9.1%，下降態(tài)勢(shì)十分明顯。 陳晟表示，當(dāng)我國GDP增速降到9%以下時(shí)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入“中速增長(zhǎng)期”。而從今年到2013年，將是調(diào)整時(shí)期。 在近日的2011中國私募基金領(lǐng)袖峰會(huì)上，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文表示，未來幾年基本上可以排除比較大的單邊牛市的可能性，房地產(chǎn)、紀(jì)念幣等行業(yè)將進(jìn)入持續(xù)的熊市。

“暴利時(shí)代”或終結(jié)

    “中速增長(zhǎng)”并不意味著“衰退”，按照陳晟的觀點(diǎn)，未來一段時(shí)間，樓市整體價(jià)格和成交量都不會(huì)有太大的變動(dòng)。國際貨幣基金組織(IMF)則持不同看法，該機(jī)構(gòu)在14日公布的報(bào)告指出，中國面臨房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵的觀點(diǎn)則是：未來兩三年，房?jī)r(jià)不可能上漲，但跌幅不會(huì)超過15%。

    一個(gè)共識(shí)則是，隨著土地成本、資金成本、各項(xiàng)稅費(fèi)的提高，未來房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤(rùn)率將會(huì)降低，“暴利時(shí)代”即將終結(jié)。從上月開始，“降價(jià)潮”蔓延到更多的企業(yè)和城市，萬科、龍湖、中海等資金面寬松的企業(yè)也加入降價(jià)行列。一些分析人士稱，到今年年底，多數(shù)上市房企財(cái)報(bào)呈現(xiàn)的毛利率將會(huì)有所降低。據(jù)悉，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率在10%左右，高端項(xiàng)目略高于上述水平，但與前幾年相比，已有明顯下降。

    此外，房地產(chǎn)投資增速也在下調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年8月～10月，我國房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)三個(gè)月下滑，今年前10月為31.1%，僅比固定資產(chǎn)投資增速高出6.2個(gè)百分點(diǎn)。而去年前十個(gè)月，兩者相差12個(gè)百分點(diǎn)。 不少分析人士認(rèn)為，兩者增速的差距不斷縮小，說明房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應(yīng)有之義。與此同時(shí)，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴也將減弱。陳晟表示，在政策面的不利影響下，未來房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)下滑，未來很可能滑落到20%以下。