“通過銷售住宅物業及部分商業物業，以產生良好的現金流量，滿足項目其余階段的資金需要。”近日，寶龍地產（01238，HK）在自己的網站上這樣介紹，并解釋了將以何種融資路徑實現其商業計劃。然而，寶龍地產在11月20日左右連續實施的一系列大幅降價，由于過分貼近樓盤開發成本，讓它的上述計劃變得十分困難。

    另外，城市綜合體大規模“爛尾”的可能性已變得越來越大。某業內人士告訴記者，對于很多綜合體開發商來說，未來的出路只能是出售股權和其他公司共同持有或者降低持有商業地產的規模。而“爛尾樓”出現的可能性也已存在，只是不會在今年爆發而已。

部分項目售價貼近成本

    11月20日，寶龍地產旗下多個項目降價優惠促銷。有報道稱，常州城市廣場一次性付款9.2折，按揭9.5折，7天內簽約9.9折，老帶新9.9折，并且有團購優惠，100人9.7折，200人9.6折，300人9.5折……最高優惠可達15萬元，報價5555元/平方米起。而搜房網的價格紀錄顯示，上述樓盤此前的銷售均價在7200元/平方米。

    記者昨日（11月21日）以購房者名義致電上述樓盤銷售人員，得到回應稱，單價6000元出頭就可以買到上述樓盤的100多平方米的三房房源。相關報道稱，寶龍地產在杭州的寶龍城市廣場推出的高層公寓在12000~13000元/平方米，而綜合樓板價是10081元/平方米。實際上，寶龍地產10月份的銷售均價已開始大幅回落。據該公司10月份企業傳訊，該公司10月份共取得91516平方米的銷售面積和5.22億元的銷售額，折合每平方米的銷售價僅5703.92元/平方米，而上半年該公司的平均售價是6934元/平方米。

    寶龍地產執行總裁許華芳在接受媒體采訪時稱,降價幅度相對而言也不算太高，但顯然這一售價已貼近成本。依據上半年財報，以總銷售面積251575平方米和物業銷售成本11.05億元計，上半年每平方米的銷售成本為4394.31元。且這一成本沒有計入2.72億元的行政開支和0.71億元的物業銷售開支。

項目爛尾風險顯現

    上海同策咨詢顧問有限公司研究張宏偉說，先通過部分銷售獲得售房款，然后以這一部分售房款持有商用物業是目前開發商發展城市綜合體的常規做法。

    此前，寶龍集團有限公司副總裁黃永華曾通過媒體表示，要增持商業地產項目，自持商業項目占整體商業地產項目的比重要超過60%。而上半年財報顯示，該公司長期持有投資類物業資產達到139.34億元，比用于銷售的開發中物業和持有銷售竣工物業部分的資產（累計72.75億元）高出近一倍。但大幅降價后，寶龍地產顯然不可能按照既定計劃自持商用物業。尤其雪上加霜的是，寶龍地產上半年的租金收入僅為1.01億，投資回報僅1%~2%。張宏偉說，上述低于存款利息的租金回報，可能很難讓寶龍地產獲得貸款。而上海一家民營銀行信貸部門人士也介紹說，很難為這樣低租金回報的商場提供貸款。

    中房信分析師薛建雄說，在降價潮下，綜合體項目的開發商目前其實和住宅開發商一樣日子難過。開發商將被迫更多地放棄自持物業，轉而增加銷售，或者干脆轉讓。那些已經被開發商銷售大半的物業甚至有可能出現“爛尾樓”。孫華良也進一步強調了綜合體領域出現“爛尾樓”的可能性，只是由于上述領域上市公司居多，“爛尾樓”的風險可能會推遲到明年。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）