降價(jià)樓盤成交拉動(dòng)之下，上周上海樓市成交量稍稍反彈。11月21日，佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（11月14日-11月20日）上海市新建商品住宅成交面積為11.17萬平方米，環(huán)比（較前周）上漲12.34%；成交均價(jià)為20975元/平方米，環(huán)比上漲0.95%；新增供應(yīng)面積則環(huán)比下跌4.50%，至21.65萬平方米。

    中房信分析師薛建雄昨日說，隨著越來越多的開發(fā)商加入降價(jià)隊(duì)伍和一些新盤的低價(jià)入市，11月最后兩周，滬上新房成交量可能保持穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)。上海樓市正緩慢走出8月以來的成交谷底，量變必將引來質(zhì)變，房?jī)r(jià)下跌的底部也將很快形成。

降價(jià)盤集中成交

降價(jià)樓盤依然是上周的成交熱點(diǎn)。

    上海中原地產(chǎn)昨日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周上海的新房成交面積榜前十名，幾乎均給出了一定的降價(jià)幅度。其中，位于浦東周康板塊的“御景熙岸公寓”，以174套成交房源，位列全市成交榜首，該樓盤網(wǎng)上報(bào)價(jià)22000元/平方米，但目前成交價(jià)僅為17385元/平方米。昨日下午，御景熙岸售樓處一位工作人員稱，該樓盤將于11月26日推出最后一批精裝修公寓房源，均價(jià)與此前相同，仍為1.75萬元/平方米。

    中原昨日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告還提到，位于松江新橋板塊的“新弘國(guó)際城”，上周以成交153套公寓房源位列成交榜次席。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，新弘國(guó)際均價(jià)由原先的19000元/平方米降至15500-16000元/平方米，實(shí)際成交均價(jià)為1.49萬元/平方米。截至上周末，該項(xiàng)目已推1019套房源中，整體套數(shù)去化率（銷售及預(yù)定房源占比）達(dá)72.62%。佑威數(shù)據(jù)顯示，上周的成交面積榜前十名中，除了御景熙岸和新弘國(guó)際城，新城公館、萬科尚景苑、大寧瑞仕花園等也都有不同幅度的促銷。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔稱，新增供應(yīng)的加大和更多項(xiàng)目加入降價(jià)行列刺激了上周成交量的上揚(yáng)。上周成交量在0.5萬平方米以上的5個(gè)批次項(xiàng)目，較其10月份同類物業(yè)均價(jià)有8%～26%不等的降幅，其中不乏近期加入降價(jià)的“新面孔”。

周成交水平仍處低位

    不過，佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專評(píng)網(wǎng)首席分析師黃志堅(jiān)昨日說，上海商品住宅周成交量依然處于低位，而且成交面積排名前十的項(xiàng)目絕大多數(shù)為單價(jià)在2萬元以下的剛需盤。

    黃志堅(jiān)進(jìn)一步說，截至11月20日，11月滬上商品住宅成交面積僅28.46萬平方米，較10月同期提升11.03%，比去年同期則大跌45.34%，比2008年11月同期業(yè)內(nèi)“驚呼救市”時(shí)的成交量還要低。預(yù)計(jì)11月全月的成交量不會(huì)超過50萬平方米，這樣的成交量水平會(huì)進(jìn)一步加劇開發(fā)商現(xiàn)金流的緊張狀況。黃河滔則強(qiáng)調(diào)，上周未促銷項(xiàng)目成交平平，是制約后市交易量回升的不利因素。上周上海新房成交量的回升，可理解為局部熱銷、整體平淡。黃志堅(jiān)還提到，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)尚看不到轉(zhuǎn)向的跡象，同期新增供應(yīng)量和成交量的“剪刀差”又使得庫(kù)存可售量不斷加大，多數(shù)開發(fā)商會(huì)進(jìn)入艱難期。

    黃河滔也認(rèn)為，進(jìn)入11月份以來，滬上開發(fā)商的推盤節(jié)奏有所加快，三周的合計(jì)供應(yīng)面積為57.4萬平方米，而10月份整月的推盤量也僅為60.3萬平方米。黃河滔預(yù)計(jì)，11月的總體供應(yīng)量將有不小的環(huán)比增長(zhǎng)，可視為部分有意在年底前“搶收”的項(xiàng)目正在抓緊最后的時(shí)機(jī)入市。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，滬上一手房庫(kù)存約為934萬平方米，仍處近期高位。

“房?jī)r(jià)跌勢(shì)春節(jié)前結(jié)束”

    新房庫(kù)存高企，成交量仍處低位，房?jī)r(jià)依然承壓。據(jù)德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟介紹，雖然上周上海樓市新增供應(yīng)量有所下滑，但仍相當(dāng)于周成交量的兩倍。進(jìn)入11月后，樓市供過于求的情況絲毫沒有得到改觀。面對(duì)這種情況，一些大型房企已率先降價(jià)，這可能推動(dòng)降價(jià)潮的擴(kuò)散。

    薛建雄則提到，一些新近降價(jià)的樓盤，房?jī)r(jià)降幅并沒有超過之前中海、龍湖等開發(fā)商開出的20%～30%的降價(jià)水平。隨著萬科加入降價(jià)行列，會(huì)有更多較為穩(wěn)健的開發(fā)商開始降價(jià)。“市中心一些豪宅的價(jià)格可能會(huì)因報(bào)價(jià)過高，出現(xiàn)超過30%的下跌；但這不會(huì)影響到整個(gè)樓市的價(jià)格體系。”薛建雄說。薛建雄預(yù)計(jì)，在2012年元旦來臨前，上海樓市中高價(jià)盤的報(bào)價(jià)會(huì)逐步回調(diào)，新盤則將以新的市場(chǎng)定價(jià)入市，之后的成交量將會(huì)恢復(fù)到正常水平。“本輪房?jī)r(jià)下跌的步伐，也將在春節(jié)之前結(jié)束。”薛建雄說，由于樓市調(diào)控政策不會(huì)像2009年初那樣出現(xiàn)根本性改變，未來一年內(nèi)房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)溫和走勢(shì)。 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）