業(yè)內(nèi)人士表示，只有滿足地價(jià)下行、開發(fā)商資金緊張、二手房降價(jià)這三個(gè)條件，全面拐點(diǎn)才會(huì)真正到來。而從目前市場(chǎng)環(huán)境及政策走向來看，這三個(gè)條件正在加速形成。

標(biāo)桿房企年末更謹(jǐn)慎

    理論上，年末幾月正是房企囤地的好時(shí)機(jī)，但與2010年同期相比，房地產(chǎn)商的拿地?zé)崆檎�大幅下滑。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月份，僅有萬(wàn)科、綠城兩家房企共計(jì)花費(fèi)約21億元購(gòu)入4宗地塊。其中，綠城參股山東東營(yíng)區(qū)一宗商住用地僅花費(fèi)9800萬(wàn)元。而前期每月都有購(gòu)地支出的保利、中海等房企在當(dāng)月未有動(dòng)作。

    今年前10個(gè)月，標(biāo)桿房企累計(jì)拿地金額與累計(jì)合約銷售金額的比例約為21%，這一比例甚至低于處于金融危機(jī)漩渦中的2008年。分析十大標(biāo)桿房企今年1-10月拿地量和地塊分布城市可以發(fā)現(xiàn)，拿地最多的三家開發(fā)商分別是萬(wàn)科、中海和保利，在全國(guó)拿地量分別是600萬(wàn)平方米、492萬(wàn)平方米和474萬(wàn)平方米，而這三家開發(fā)商恰恰正是今年以來降價(jià)最為積極、定價(jià)策略最為靈活的開發(fā)商。

一線城市

成為土地流標(biāo)重災(zāi)區(qū)

    可以說，樓市大環(huán)境日益低迷，一線城市土地市場(chǎng)遇冷已成不爭(zhēng)的事實(shí)，這些以往開發(fā)商的“必爭(zhēng)之地”正變成“燙手山芋”。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，保利、恒大、華潤(rùn)、綠城、萬(wàn)科等多家標(biāo)桿房企已明顯放慢拿地節(jié)奏，除卻10月份中糧地產(chǎn)摘得上海奉賢區(qū)2塊土地之外，其余重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企均未在一線城市出手拿地。以上海為例，10月份滬上推出的地塊中有8幅地塊出現(xiàn)出讓終止的情況，而原定于11月9日進(jìn)行出讓的4幅南橋新城住宅地塊也因無(wú)人競(jìng)買而在10月31日終止出讓。

    商業(yè)用地同樣出現(xiàn)類似情形，10月21日滬上5宗商業(yè)地塊開標(biāo)，但最終只有2宗地塊以底價(jià)成交，3宗商業(yè)性質(zhì)地塊因無(wú)人申請(qǐng)而提前終止出讓。廣州土地市場(chǎng)也是一片慘淡。進(jìn)入11月后，廣州三度因市場(chǎng)過于冷淡而不得不中止總計(jì)20余幅地塊的出讓，唯一一塊按時(shí)出讓的地塊也因?yàn)闊o(wú)人應(yīng)價(jià)而流拍。這種多幅地塊出讓終止在此前的一線城市土地市場(chǎng)上并不多見。據(jù)中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月份重點(diǎn)城市居住用地流標(biāo)率高達(dá)23%，較前期大增。今年1-10月，重點(diǎn)城市的居住用地累計(jì)成交量同比大幅減少28%。

二、三線城市成避風(fēng)港

    與一線城市土地市場(chǎng)遭遇寒流的情形相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在二線城市土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)截然不同。據(jù)同策數(shù)據(jù)顯示，10月以來二、三線城市再度受到開發(fā)商的青睞，房企拿地?zé)崆槊黠@高于上個(gè)月，共有24宗地塊成交，成交量明顯高于一線城市。最引人注目的，莫過于綠地斥資6億一舉拿下嘉興5宗地塊，累計(jì)土地成交面積達(dá)16.23萬(wàn)方。在眾多房企資金鏈趨緊的情形下，綠地此次大刀闊斧拿地，頗有“攻城略地”之勢(shì)，也給冷清的土地市場(chǎng)注入了一針興奮劑。

    就連最近身陷“資金門”困擾的綠城地產(chǎn)，也在近期摘得山東東營(yíng)市的8幅地塊，累計(jì)土地價(jià)款約34.5億元。上海同策咨詢研究指出，在當(dāng)前嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背景下，早先深耕一線城市并以住宅地產(chǎn)為發(fā)展軸心的品牌房企，正逐步向二、三線城市縱深地帶轉(zhuǎn)移。以綠地集團(tuán)為例，集團(tuán)總裁張玉良表示，綠地一方面應(yīng)堅(jiān)持積極審慎的拿地策略，視現(xiàn)金流情況擇機(jī)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，特別是今年以來加大了在三四線城市的拓展力度；另一方面，房企也要積極響應(yīng)政策要求，通過加大適銷對(duì)路產(chǎn)品的供應(yīng)及促銷力度，加快產(chǎn)品去化和現(xiàn)金回籠，確保現(xiàn)金流的平衡與高效健康運(yùn)行。 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）