當(dāng)各地樓盤的降價(jià)潮剛剛拉開帷幕，一時(shí)間卻出現(xiàn)了一大堆“被稱”或“自稱”零利甚至虧損的樓盤。然而，這些樓盤中真正虧損的項(xiàng)目其實(shí)是極少數(shù)，多數(shù)項(xiàng)目的毛利可能仍然要高于其他行業(yè)的一般水平。上海有一家開出了低于一萬元一平方米銷售價(jià)格的樓盤——旭輝瀾悅灣，因?yàn)樽苑Q“零利”銷售而成為近期媒體報(bào)道的熱點(diǎn)。但上海市建設(shè)交通委員會(huì)公布的該項(xiàng)目的總投資額折算每平方米的投資卻只有6000多元，以目前的售價(jià)計(jì)算，開發(fā)商至少能取得每平方米3000多元的毛利。上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平表示，房子是否零利潤(rùn)，要等整個(gè)樓盤全部銷售完畢才能算出。而在沒有賣完房子前，就對(duì)外宣稱 “零利銷售”，就會(huì)誤導(dǎo)購(gòu)房者，有廣告虛假之嫌。

“零利”樓盤毛利或超30%

    在上海羅涇鎮(zhèn)附近即將在本月底開盤的旭輝瀾悅灣售樓處外，一則“旭輝瀾悅灣，零利銷售20萬起”的廣告分外吸引眼球。而銷售人員也告訴記者，上述樓盤目前的確是零利潤(rùn)銷售。受到上述項(xiàng)目自稱“零利”銷售的影響，部分媒體也刊發(fā)報(bào)道稱，上述樓盤以零利潤(rùn)銷售。但上海市建設(shè)交通委員會(huì)公布的上海市建設(shè)項(xiàng)目信息卻顯示，所謂“零利潤(rùn)”的說法并不真實(shí)。上述項(xiàng)目的總投資僅9.01億，總建筑面積達(dá)到140068平方米，以此計(jì)算每平方米的投資額僅為6434.52元。

    另據(jù)上述項(xiàng)目的項(xiàng)目公司——上海旭明置業(yè)有限公司和上海新馬建設(shè)(集團(tuán))有限公司簽定的施工總包合同，16棟六到七層的多層和一棟十八層的高層，以及一棟兩層和一棟地下建筑，總共55109.8平方米的施工總建面，合同總包價(jià)卻只有11030.6737萬元，折合每平方米的造價(jià)僅2001.58元。而該項(xiàng)目的前身寶山工業(yè)園區(qū)潘涇路東側(cè)地塊（北塊）在去年底被旭輝摘得時(shí)的土地樓板價(jià)只有2801元/平方米。杜躍平告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)商的成本包括建安成本、財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用、土地成本加稅費(fèi)。而按照上述公開成本計(jì)算，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到9800元一平方米。

    薛建雄也告訴記者，一般情況下，登記在上海市建設(shè)交通委員會(huì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資，實(shí)際上就是扣除稅收外，開發(fā)商的全部成本投入，只是不包括稅收成本而已。記者按照上海市建設(shè)交通委員會(huì)公布的信息，以及開發(fā)商公布的房?jī)r(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目的毛利可以達(dá)到30%以上。

戶外廣告或和實(shí)際不符

    既然開發(fā)商仍然有很高的毛利，為何仍然對(duì)外宣傳“零利潤(rùn)”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪旭輝集團(tuán)相關(guān)媒體負(fù)責(zé)人，但該負(fù)責(zé)人稱“對(duì)此搜房網(wǎng)有直播”就掛了電話。
杜躍平告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)商的廣告承諾要和事實(shí)一致。而上述旭輝瀾悅灣的“零利潤(rùn)”廣告與公司上報(bào)給上海市建設(shè)交通委員會(huì)的材料顯然不符合。對(duì)此，薛建雄告訴記者，旭輝瀾悅灣的原定容積率為1.8，但目前銷售的部分容積率只有1.0。在這樣的情況下，項(xiàng)目的開發(fā)成本可能增加了，所以開發(fā)商以此為理由稱“零利潤(rùn)率”。

    但杜躍平認(rèn)為，判斷房屋是否是零利潤(rùn)，應(yīng)該從整個(gè)項(xiàng)目去考慮，而不能以項(xiàng)目的一個(gè)部分，或者單獨(dú)一套房作為考慮。如果是這樣，旭輝瀾悅灣的戶外彩旗廣告所稱的“零利”銷售可能和事實(shí)不符。

降價(jià)風(fēng)潮或減速

    事實(shí)上，目前真正意義上的虧本或零利潤(rùn)樓盤在整個(gè)上海樓市幾乎沒有。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，目前全行業(yè)內(nèi)真正可能虧本的，只能是2009年和2010年上海成交的20余幅單價(jià)或總價(jià)“地王”。但截至目前，只有三到四個(gè)已上市，其他項(xiàng)目幾乎都沒有。而這些項(xiàng)目的售價(jià)并不低。

    此前分析稱，目前的降價(jià)更多的是房地產(chǎn)企業(yè)年底快速回籠資金過冬的短期行為。隨著未來政策的適度寬松，反映到房地產(chǎn)領(lǐng)域，就使得企業(yè)的融資環(huán)境得到改善。其依據(jù)是央行10月新增信貸為5868億，比9月的4700億明顯增多。而10月M2同比增速為12.9%，比9月略有下降，但降幅趨緩，對(duì)137家內(nèi)地上市房企貨幣資金分析發(fā)現(xiàn)，上市房企貨幣資金對(duì)短期債務(wù)覆蓋率與M2同比增速走勢(shì)幾乎趨于一致，呈現(xiàn)出顯著的相關(guān)性。 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）