年關(guān)錢緊。
12月1日起,北京正式對(duì)海淀溫泉鎮(zhèn)所有擬申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目,實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管。“溫泉鎮(zhèn)其實(shí)相當(dāng)于二線城市了。”11月24日,北京住建委一官員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。這也就意味著,管理部門對(duì)預(yù)售款的監(jiān)控已經(jīng)開(kāi)始向二線城市蔓延。本報(bào)記者經(jīng)多方采訪證實(shí),多個(gè)地方的二線城市近日相繼強(qiáng)化了對(duì)商品房預(yù)售款的監(jiān)管。而這對(duì)于一些中小房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。待結(jié)的工程款、到期的開(kāi)發(fā)貸款、正在趕工的期限項(xiàng)目、飛漲的建筑成本……再加上銀行對(duì)房地產(chǎn)商采取限貸乃至禁貸之策,讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們直呼“年關(guān)難過(guò)”。
劍指二線城市
預(yù)售資金監(jiān)管已劍落二線城市。11月23日,北京住建委上述官員對(duì)本報(bào)記者表示,“北京此次商品房預(yù)售款監(jiān)管涉及懷柔區(qū)、平谷區(qū)、門頭溝區(qū)等多個(gè)周邊地區(qū),而這些地區(qū)實(shí)際上已經(jīng)相當(dāng)于二線城市了。”至此,整個(gè)北京實(shí)現(xiàn)了對(duì)其預(yù)售資金的全部監(jiān)管。
據(jù)悉,二線城市的西安、石家莊、杭州、成都、泰安等地方,也已經(jīng)完成對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管措施。目前,全國(guó)至少包括70余個(gè)大中型城市出臺(tái)了預(yù)售款監(jiān)管相應(yīng)政策,記者采訪獲悉,各地出臺(tái)的預(yù)售資金監(jiān)管模式不一:從監(jiān)管主體上看,濟(jì)南引入擔(dān)保公司;廣州監(jiān)管主體是專設(shè)監(jiān)管小組;北京則由房地產(chǎn)主管部門與銀行業(yè)主管部門聯(lián)合發(fā)布文件,參與監(jiān)管的商業(yè)銀行具有較強(qiáng)的約束力。
“對(duì)于預(yù)售款監(jiān)管,中央賦予地方房地產(chǎn)主管部門制定具體操作規(guī)范的權(quán)限。”住建部建筑市場(chǎng)監(jiān)管司一官員稱。據(jù)他透露,有的地方是商業(yè)銀行監(jiān)管,主管部門督察,而有的地方則是房地產(chǎn)主管部門直接監(jiān)管。中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉則認(rèn)為,“二線城市加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管,旨在掌控開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流。”
開(kāi)發(fā)商提前應(yīng)對(duì)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在寒風(fēng)中哆嗦。信貸緊縮,加上預(yù)售收入變成了紙上談兵,房企資金缺口巨大。通常情況下,房企的資金由三部分構(gòu)成,即自有資金30%、貸款30%、預(yù)售收入40%。在一線城市的預(yù)售資金遭遇監(jiān)管后,就連萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)大佬都不得不開(kāi)始對(duì)二線城市做出部署——提前拿預(yù)售證,提前銷售。據(jù)報(bào)道,繼一線城市打出降價(jià)旗號(hào)后,萬(wàn)科、中海等龍頭房企近日在杭州、南京等二線城市也開(kāi)始了高調(diào)促銷。
在行業(yè)龍頭的示范效應(yīng)下,越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)促銷。記者采訪發(fā)現(xiàn),目前北京降價(jià)幅度最大的多是此前定價(jià)泡沫較大的高價(jià)樓盤,如通州的京貿(mào)國(guó)際城等。“監(jiān)管協(xié)議實(shí)際上是對(duì)預(yù)售款如何執(zhí)行的細(xì)化。”首創(chuàng)置業(yè)一名銷售經(jīng)理一語(yǔ)中的。不過(guò),河北省某巡視員向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露,這表明銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范,但“銀監(jiān)會(huì)、各地地方政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈,需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程”。
資金鏈隱憂加劇
今非昔比,房地產(chǎn)企業(yè)被公認(rèn)的負(fù)債率不能超過(guò)70%,而今這一鐵律已被徹底打破。本報(bào)記者采訪獲悉,目前,至少一半以上的房企超過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)。來(lái)自統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明,開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中,銀行貸款與個(gè)人按揭所占比重大幅萎縮,上半年同比均降低了3個(gè)百分點(diǎn)以上。
開(kāi)發(fā)商債務(wù)也因此劇增。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)深滬兩市126家房地產(chǎn)公司中的118家進(jìn)行統(tǒng)計(jì),未來(lái)支付的短期債務(wù)總額高達(dá)11800億元,較2009年上升了35%。在這輪樓市調(diào)控中,“房企的開(kāi)發(fā)模式也發(fā)生了改變,以往依靠預(yù)售款、貸款的模式被扭轉(zhuǎn),依靠土地和住房升值賺取利潤(rùn)的空間也被打擊。”北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌俜逭f(shuō),預(yù)售款、貸款、信托融資……與房企的融資漸行漸遠(yuǎn)。
數(shù)據(jù)顯示,上半年,在房地產(chǎn)企業(yè)各資金來(lái)源中,國(guó)內(nèi)貸款7023億元,處于低位;自籌資金卻高達(dá)16463億元,同比增長(zhǎng)32.7%。“房地產(chǎn)企業(yè)資金主要源自自籌資金和其他資金兩項(xiàng),而其他資金中主要是按揭貸款和定金及預(yù)售款,但上半年個(gè)貸同比下降7.9%。”楊少峰稱。
(海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 馬彥凱輯)
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