時值2011年歲末，在限購令、限價令等嚴厲的樓市調控政策輪番沖擊下，扛住了一輪又一輪調控沖擊波的珠三角樓市終于低下了高昂的頭。深圳、廣州、佛山等城市房價開始出現實質性下滑，降價潮在整個珠三角悄然蔓延。

深圳：

幾經反彈房價終于“低頭”

    經過長達一年多的限購，深圳的房價終于“低頭”了。今年11月份，深圳新房僅成交1685套，環比10月份再度大幅下跌了23.79%，總成交面積為14.5萬平方米，成交均價為18757元/平方米，比10月份下跌了1.89%。與2010年20205元/平方米的均價相比，每平方米下跌了1448元。本輪調控政策始于2010年4月中旬，被稱為“4·15”新政。新政出臺時，著實給了當時持續高漲的房價“當頭一棒”。“4·15”新政過后的幾個月里，深圳住宅市場成交量出現了一定下滑，但由于“4·15”新政并不十分嚴厲，過了政策觀望期后，深圳樓市于當年8月下旬開始急劇反彈。

    市場的快速反撲促使了“9·29”新政出臺，即深圳限購令的出臺。限購令出臺后，到2010年11月份，持續“高燒”的深圳樓市終于穩定了下來。進入2011年1月，市場對政策消化后，樓市再度出現反彈。2011年1月26日“新國八條”出臺后，貨幣政策收緊，深圳各大銀行明顯收緊房貸，樓市開始進入漫長的“退燒期”。在過去的一年多時間里，限購、限貸、限價等各種調控政策令人眼花繚亂，深圳樓市成交量也起起落落。市場的反復，給了開發商充分的信心。一直到今年5月之前，接受證券時報記者采訪的深圳本地開發商大多明言不會降價，并對樓市未來充滿信心，認為過了政策消化期后，行情會好轉。當時，業內人士也多對深圳房價會下降持懷疑態度。

    如果說2008年的降價大旗由萬科扛起，那么今年率先祭起降價大旗的則是中海地產。該地產商于今年5月份推出了兩個限價盤，均價大約低于市場價2000元左右，一入市即成為深圳房地產市場關注的焦點。而此前，開發商都十分“硬氣”，堅決選擇“死扛”，中海的降價行為也因此格外引人注目。但在今年6、7月份，降價的仍然只是個別樓盤。隨后，除了限價盤、降價盤可以引起熱銷外，其他樓盤成交量普遍慘淡。這種情況一直持續到了“金九銀十”。今年的9月份和10月份，深圳房地產市場延續頹勢，成交量十分低迷，一些“死扛”的開發商開始有些hold不住。在這樣的背景下，順勢而為的開發商越來越多，降價開始成潮。

    世聯地產(002285,股吧)華南區首席分析師曹取認為，今年深圳住宅市場的成交量可能會創下十年來的新低。主要因為今年上半年市場觀望情緒濃重，開發商期待市場回暖，放緩了推盤節奏，今年上半年深圳樓市供應量和成交量均處于歷史低位，盡管開發商在下半年加大了推盤量，但仍改變不了低迷的市場氛圍。

廣州：

降價潮蔓延至中心城區

    廣州和深圳一樣，也是最早執行限購令的城市之一。廣州從去年10月中旬開始執行限購政策，但當時較為寬松，有兩套房的居民還可以再購買一套；到今年3月份，廣州開始執行最嚴厲的限購令，有兩套房的居民不能再購房。

    合富置業首席分析師龍斌表示，廣州和北京、上海、深圳的情況不一樣，廣州并不是全范圍實行限購，廣州的增城和從化兩區只限價不限購。此外，在過去的兩年里，廣州房價漲幅相對于其他一線城市相對溫和，因此和其他的一線城市比，廣州樓市今年的行情稍“暖”，成交量雖然也有下滑，但不至于跌至“冰點”，且房價下跌的幅度也不深。數據顯示，今年10月份廣州的一手樓成交量6410套，在一線城市中居首。

    早前，廣州降價樓盤主要集中在供應量較大的郊區。不過，隨著全國房地產市場的降溫，廣州樓盤的降價數量也在增多，且降價范圍已由外圍四區蔓延至中心六區。近日，西灣陽光、智杰雅筑、中房觀湖國際、珠江怡景灣等樓盤都有不同程度的降價幅度。業內人士認為，廣州樓盤正由假摔向真跌演變，部分資金緊張的開發商將最先降價。

佛山：

限購令下成交量遭腰斬

    在珠三角幾個重點城市中，限購令對佛山的影響最為顯著。近幾年佛山房地產市場一片繁榮，2007年新房的成交均價為4907元/平方米，2008年為5475元/平方米，2009年則達5856元/平方米，到了2010年更是同比上漲了27.2%，達到7448元/平方米。

    在佛山開始執行限購令之前，佛山的房地產市場堪稱火爆，每月的成交面積都在80萬至90萬平方米的高位，個別月份的成交面積甚至過了100萬平方米。在今年3月份開始執行限購政策后，佛山樓市成交量“一落千丈”，成交量迅速回落至50萬平方米左右。佛山市住建局公布的數據顯示，今年10月份佛山全市成交面積僅為35.74萬平方米。

    龍斌認為，和其他珠三角城市相比，佛山本地居民多，外來居民相對較少，且本地居民大多有房，因此限購令對佛山影響巨大。佛山樓市成交量遭腰斬，讓佛山市政府有點“坐不住了”。10月11日中午，佛山市政府發布通知宣布松綁限購政策，結果在各方壓力下，僅過了12小時就又下令暫緩執行，被網友戲稱為“史上最短命政令”。目前，在巨大的銷售壓力下，佛山樓盤打折成風，房價出現實質性下跌。

珠海：

“雙限令”滿月效果已顯

    珠海的房地產市場是典型的投資型市場，限購呼聲一直很高，但直到今年11月份，珠海的限購令才姍姍來遲。珠海自11月1日起開始限購，主要針對主城區（香洲區）。限購令施行后，本地居民和在珠海已繳納一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。同時，報備項目的住房平均價格超過珠海市2011年度房價控制目標（11285元/平方米）的，主管部門暫停備案，商品房預售管理部門暫停核發商品房預售許可證。

    據了解，珠海房價已連續7年上漲。在橫琴開發、城市西拓以及珠中江一體化等利好消息刺激下，置業者和投資者一度對珠海樓市充滿信心。業內人士普遍認為，珠海在年底突然出臺“雙限令”，主要為防患于未然，打一張防御牌，遏制將來可能出現的新一輪房地產熱。數據顯示，珠海市商品房預(銷)售專網數據顯示，一手房的網簽數有所下降，全市11月份共成交343套住宅用房，比10月份的406套下降了15.5%。龍斌認為，珠海實行“雙限令”時間較短，且限購范圍有限，此次限購僅限于主城區，且限購只針對新購的住房套數，不考慮購房者已有的住房套數，因此，“雙限令”效果有待進一步觀察。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）