對房價的討論，已經成為尋常百姓茶余飯后聊以消遣的重要話題。時至年關，調控政策的去留與房價的走勢再次成為最熱門的焦點。國家統計局星期五公布的國房景氣景氣指數已經低于景氣臨界點，加之外部經濟環境不容樂觀，這一切，都給調控政策的存留延續或是到期終止帶來不確定的因素，而這，也將直接影響到2012年房價的走勢。

     已經持續了近兩年的房地產調控，在“限購”加入之后，房價過快上漲的腳步逐漸放緩，而“拐點”也漸漸明朗。央行日前發布的報告也指出，房地產開發投資增速高位回落，土地交易市場量價齊跌，房地產貸款增速回落，房價拐點初現端倪。

     中國社科院9日發布的《住房綠皮書：中國住房發展報告(2011-2012)》預測，明年一季度，一線城市絕對價格下降的態勢將持續，但是降幅不會很大，試探性降價、權衡降價可能是市場主導，房價拐點很可能在第一季度顯現。第二季度，整體性降價幅度則有限，預計開發企業會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，絕對價格下降的范圍呈現擴大趨勢。在第三季度，如果政策面仍舊嚴控，開發企業融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠低于預期的話，降價范圍會繼續擴大，降價幅度會更深。

    此前一直看好中國房地產市場的外資機構，進入下半年以來，也紛紛預測明年中國的房價將會下降。11月中旬，摩根大通董事總經理兼中國區全球市場業務主席李晶在上海預計，明年大城市房地產價格會下降10%-20%。12月6日，摩根大通發布的報告顯示，中國明年經濟增長最大的挑戰來自房地產市場，認為中國房價有可能下跌30％。9月末，標準普爾公布了一份針對中國地產開發商的壓力測試報告，將綠城中國、合生創展、上海證大等6家房地產企業列入“扛不住”銷售下降影響的名單，并預測房價在一年內將下調10%。

    針對可能出現的房價下滑，住宅綠皮書建議，應建立房地產調控的應急機制，做好房價下降應對預案，避免房地產市場“硬著陸”。在房價出現較大程度的下滑時，結合“康居工程”的探索，恢復和增加普通商品房的金融和稅收優惠政策；當出現更大速度的下滑時，采取放松首付、下調利率等手段的金融政策，減緩下跌改變預期；當出現很大速度的下滑時，允許在限購的具體條件上做謹慎放松，但要實行上級主管部門申報制度。盡管房價在房地產調控之下，可能出現下滑，但社科院發布的綠皮書同時指出，正是由于房價的下滑是因為調控政策引起，所以，這種下滑的基礎并不穩固，目前房地產的回穩和下調不是市場機制產生的，限貸和限購政策，限價和問責等行政高壓手段一旦撤出，加上貨幣政策的逐漸放松，資產價格可能出現報復性反彈，引發不正常的熱錢流出。

    針對此問題，住宅綠皮書提出，2012年房地產市場調控應堅持“持續、穩定、差別、靈活”的原則，著眼于“回歸理性，健康發展”的調控目標：在價格上，房價過高的城市價格下降，一般的城市平穩；在銷售上，總體基本平穩，保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，總體適度減緩投資，保障房和普通商品房投資穩步增加。應繼續堅持從嚴調控不動搖，完善調控行政措施，防止報復性反彈。

    畢竟現在房地產市場所面臨的情況，雖然內外環境比2008年要好得多，但總體處境是極為相似的。2008年下半年至2009年上半年，在房地產調控和橫掃全球的金融危機作用下，國房景氣指數徘徊在景氣臨界點之下，隨后，多項舉措放開，鼓勵資金進入房地產市場，國房景氣指數迅速回升的同時，房價也出現報復性上漲。而今，國房景氣指數低于臨界點，全球性的經濟復蘇疲軟，歐洲多國紛紛下調2012年經濟增長預期。房地產調控會否就此放開，是人們最為關心的問題，如2009年般的房價的報復性反彈，也是這輪調控最為擔心的事情。

    統計局剛剛公布的數字顯示，11月份國房景氣指數創下28個月新低——99.87，低于景氣臨界點，與2008年10月份99.68的數值極為接近，也是2001年以來，連續10年中，全國房地產景氣指數出現的第10個月份低于100點。從統計數據來看，全國大中城市房價趨于穩定，部分城市還出現了環比的連續回落，但是，從具體城市具體區域分析來看，則會發現，當前市場仍處于僵持階段，普通商品住房價格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房價過高、上漲過快的局面并沒有根本改變。在我國加快城市化進程中，各大城市都在積極擴建，郊區縣新建的大量項目拉低了城市的住宅均價，而市中心原本已經開發的城區，住宅價格還在緩慢攀升，雖然，北京、上海、廣州等一線城市的郊區出現了較大幅度的下滑，但二、三線城市不少仍在上漲，有的漲幅甚至超過了一倍。以此來看，2012年的房地產調控，也是不可放松。

（海西地產投資網  馬彥凱輯）