預計全年成交面積與2008年相當，甚至可能跌破2008年水平據廣州市房管局數據，今年1-10月，廣州市十區一手樓成交數據還未公布，但根據網站統計的陽光家緣數據，11月廣州十區一手樓的成交量只有34.5萬平方米。按照目前的成交趨勢，12月的成交面積將不足40萬平方米，因此預計全年成交面積在550萬-560萬平方米，與2008年全年553萬平方米成交面積相當，甚至可能跌破2008年水平，為十年來成交量最低位。

9月份為市場分水嶺

    從今年的整體供應量看，今年1-10月，廣州商品住宅新增供應523萬平方米，同比下滑21.5%。在層層遞進的宏觀調控政策和第三季度末新增供應增加的共同作用下，9月份后廣州一手樓成交量銳減，部分樓盤開始出現促銷降價。今年2月前，廣州的限購政策準許一個家庭新購一套房產，樓市整體上仍呈現供需兩旺局面。市場供應充足，首次置業者及二次以上改善型置業者為樓市成交主力。并且住宅投資需求旺盛，月均成交量在50萬平方米以上。2月，限購、限貸政策升級為本地戶籍家庭限購兩套房，已有兩套房的家庭不能再購房，有社保或納稅證明的外地家庭限購一套。二套房貸則是由原來的首付五成升至六成。不過，在2-8月期間，由于市場供應不足（月均新增供應40萬平方米），使總體成交萎縮，月均成交量只有約44萬平方米，但市場依然不乏成交熱點樓盤，樓價依舊穩步上揚。

    進入9月黃金月，市場開始逆轉。一方面市場供應大幅增加，9-11月的月均新增供應約78萬平方米，但黃金月成交低迷，11月的成交量更跌至34.5萬平方米，僅高于2008年2月的23萬平方米水平，住宅投資需求大幅減少，投資比例下降。另一方面，購房者對未來樓價回落預期增強，整個消費市場觀望氛圍更濃，導致成交量進一步下降，樓盤價格出現高位回落，并由外圍傳導至市中心。國慶前后，部分樓盤價格下調，但對銷售帶動有限。直至11月底開始，部分樓盤推出降幅超20%的特惠單位，抄底入市的買家才出現。

五區樓價同比上升超兩成

     從各區成交量來看，今年1-11月，天河區、海珠區、荔灣區、越秀區、黃埔區、白云區等中心六區成交全部出現不同程度縮量。其中，傳統成交大區天河、海珠和白云萎縮明顯，而增城、花都和番禺則保持了成交大區勢頭；從化及南沙成交量較大，上升明顯。雖然成交下滑，但是各區樓價卻有較大升幅。市房管局數據顯示，今年1-10月，廣州十區一手樓的成交均價為13411元/平方米，同比上升4%。漲幅較低主要是因為結構性原因，各區樓價實際上多有較大的升幅。今年1-11月，白云區、黃埔區、越秀區等5個區域的均價同比漲幅均超過20%。其中，白云區、黃埔區的同比漲幅均超過26%，越秀區的均價同比漲幅也超過了25%。另外，南沙區、增城市和番禺區的均價同比增幅在14%-19%，升幅較高；從化市均價升幅為6%，相對緩和；蘿崗區由于成交產品結構（限價房及內部認購房源）影響，價格同比下降1%。

2011年 1-11 月各區均價及同比變化

區域 成交均價（元/平方米） 同比增幅

白云 16211  26.6%

黃埔 14334  26.4%

越秀 27354  25.7%

花都 7616  21.2%

荔灣 22196  20.8%

天河 27185  19.1%

海珠 21476  19.1%

南沙 8753  18.0%

增城 8070  15.6%

番禺 14337  14.2%

從化 7111  6.0%

蘿崗 9812  -1.0% 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）