預(yù)計(jì)全年成交面積與2008年相當(dāng)，甚至可能跌破2008年水平據(jù)廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-10月，廣州市十區(qū)一手樓成交數(shù)據(jù)還未公布，但根據(jù)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，11月廣州十區(qū)一手樓的成交量只有34.5萬(wàn)平方米。按照目前的成交趨勢(shì)，12月的成交面積將不足40萬(wàn)平方米，因此預(yù)計(jì)全年成交面積在550萬(wàn)-560萬(wàn)平方米，與2008年全年553萬(wàn)平方米成交面積相當(dāng)，甚至可能跌破2008年水平，為十年來(lái)成交量最低位。

9月份為市場(chǎng)分水嶺

    從今年的整體供應(yīng)量看，今年1-10月，廣州商品住宅新增供應(yīng)523萬(wàn)平方米，同比下滑21.5%。在層層遞進(jìn)的宏觀調(diào)控政策和第三季度末新增供應(yīng)增加的共同作用下，9月份后廣州一手樓成交量銳減，部分樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)促銷(xiāo)降價(jià)。今年2月前，廣州的限購(gòu)政策準(zhǔn)許一個(gè)家庭新購(gòu)一套房產(chǎn)，樓市整體上仍呈現(xiàn)供需兩旺局面。市場(chǎng)供應(yīng)充足，首次置業(yè)者及二次以上改善型置業(yè)者為樓市成交主力。并且住宅投資需求旺盛，月均成交量在50萬(wàn)平方米以上。2月，限購(gòu)、限貸政策升級(jí)為本地戶(hù)籍家庭限購(gòu)兩套房，已有兩套房的家庭不能再購(gòu)房，有社保或納稅證明的外地家庭限購(gòu)一套。二套房貸則是由原來(lái)的首付五成升至六成。不過(guò)，在2-8月期間，由于市場(chǎng)供應(yīng)不足（月均新增供應(yīng)40萬(wàn)平方米），使總體成交萎縮，月均成交量只有約44萬(wàn)平方米，但市場(chǎng)依然不乏成交熱點(diǎn)樓盤(pán)，樓價(jià)依舊穩(wěn)步上揚(yáng)。

    進(jìn)入9月黃金月，市場(chǎng)開(kāi)始逆轉(zhuǎn)。一方面市場(chǎng)供應(yīng)大幅增加，9-11月的月均新增供應(yīng)約78萬(wàn)平方米，但黃金月成交低迷，11月的成交量更跌至34.5萬(wàn)平方米，僅高于2008年2月的23萬(wàn)平方米水平，住宅投資需求大幅減少，投資比例下降。另一方面，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓價(jià)回落預(yù)期增強(qiáng)，整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)觀望氛圍更濃，導(dǎo)致成交量進(jìn)一步下降，樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)高位回落，并由外圍傳導(dǎo)至市中心。國(guó)慶前后，部分樓盤(pán)價(jià)格下調(diào)，但對(duì)銷(xiāo)售帶動(dòng)有限。直至11月底開(kāi)始，部分樓盤(pán)推出降幅超20%的特惠單位，抄底入市的買(mǎi)家才出現(xiàn)。

五區(qū)樓價(jià)同比上升超兩成

     從各區(qū)成交量來(lái)看，今年1-11月，天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、越秀區(qū)、黃埔區(qū)、白云區(qū)等中心六區(qū)成交全部出現(xiàn)不同程度縮量。其中，傳統(tǒng)成交大區(qū)天河、海珠和白云萎縮明顯，而增城、花都和番禺則保持了成交大區(qū)勢(shì)頭；從化及南沙成交量較大，上升明顯。雖然成交下滑，但是各區(qū)樓價(jià)卻有較大升幅。市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，廣州十區(qū)一手樓的成交均價(jià)為13411元/平方米，同比上升4%。漲幅較低主要是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性原因，各區(qū)樓價(jià)實(shí)際上多有較大的升幅。今年1-11月，白云區(qū)、黃埔區(qū)、越秀區(qū)等5個(gè)區(qū)域的均價(jià)同比漲幅均超過(guò)20%。其中，白云區(qū)、黃埔區(qū)的同比漲幅均超過(guò)26%，越秀區(qū)的均價(jià)同比漲幅也超過(guò)了25%。另外，南沙區(qū)、增城市和番禺區(qū)的均價(jià)同比增幅在14%-19%，升幅較高；從化市均價(jià)升幅為6%，相對(duì)緩和；蘿崗區(qū)由于成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（限價(jià)房及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房源）影響，價(jià)格同比下降1%。

2011年 1-11 月各區(qū)均價(jià)及同比變化

區(qū)域 成交均價(jià)（元/平方米） 同比增幅

白云 16211  26.6%

黃埔 14334  26.4%

越秀 27354  25.7%

花都 7616  21.2%

荔灣 22196  20.8%

天河 27185  19.1%

海珠 21476  19.1%

南沙 8753  18.0%

增城 8070  15.6%

番禺 14337  14.2%

從化 7111  6.0%

蘿崗 9812  -1.0% 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）