編者按：12月15日，“城市觀點論壇中國行2011年度論壇”在廣州舉行。來自政府部門、研究機構的專家，房地產開發、投資、運營企業的高管，金融機構代表就宏觀政策走向、房地產市場結構性調整、城鎮化趨勢以及金融創新等問題展開討論，把脈中國房地產穩定健康發展的路徑，提出了很多有建設性意見，也對下一步市場變化做出了預判。本報記者按照宏觀政策、貨幣環境、開發商運營、房地產基金四大主題進行采訪報道，供讀者參考。

樓市調控政策預期 向左還是向右？

    明年政府應該抓緊制定中長期規劃，拓寬房地產融資渠道隨著“金九銀十”的消散，人們在11月開始討論房價“拐點”初步確立，樓市調控取得顯著成效。政策與市場即將步入承上啟下的2012年，那么未來的樓市政策是向左走還是向右走？

房地產形勢沒有那么嚴峻

    12月15日，在廣州舉辦的“城市觀點論壇中國行2011年度論壇”上，中國房地產行業協會副會長朱中一表示，從現有的房地產開發投資和新開工面積來看，全國房地產形勢不像公眾所感受到的那般嚴峻。據其介紹，1-11月，全國房地產開發投資完成是55483億元，廣東同比增長35.6%；住宅開發投資39857億元，同比增長32.8%，廣東同比增長32.8%；新開工面積，全國1-11月份是174952萬平方米，同比增長20.5%，廣東同比增長21.5%。

    “從這幾條來看，全國的房地產形勢不像我們感受到的，更不想媒體宣傳的那般嚴峻。”不過，這并不意味著房地產行業的壓力并不存在。朱中一從銷售、信貸和開工情況來說明這一觀點：受限購政策影響，1-11月住宅銷售面積40各城市同比下降0.1%，包括廣州、深圳——“全國總的情況應該說還是可以”。而在信貸方面，由于信貸從緊，使得房地產行業資金鏈趨緊。“最突出的問題是個人貸款下降5.5%”，朱中一強調到，由于各類按揭貸款從緊，不少居民的貸款沒有兌現。另外從整個房地產來看，新開工和竣工速度放緩，使得一些地方存在上漲的壓力。

短期房市仍將慣性下行

    “2003年到2010年北京房價平均上漲7.5倍”，朱中一表示，過去十年房地產發展的太快了。同時，他還分析了房價過快上漲的原因在于，包括供求不足、流動性過剩以及普通百姓投資渠道不暢等多種因素的共同作用。但是，最深層次的原因之一在于，“地方政府和中央政府過度依賴土地財政。”如今，“限購”、“限價”和“限貸”等調控政策作用之下，政府贏來了一個可以重新進行市場規劃的時期。

    至于過去一年的調控效果，“我一直認為今年房地產市場的調整仍然是結構性調整，有好有差”，12月25日，建設部政策研究中心主任秦虹在論壇上表示，過去一年各個不同城市的房地產投資增長有負有正，企業發展得有好有壞。而在剛剛結束的中央經濟工作會議上，涉及到房地產行業的首要問題之一就是，堅持房地產調控政策不動搖——中國房地產行業協會副會長朱中一分析認為。除此之外，會議還提及要促進房價合理回歸、促進房地產行業健康發展。在堅持房產調控不動搖的情況下，政策效果還會繼續顯現，秦虹表示，“所以市場慣性還會下行。”

政策走向明緊暗松？

    至于未來政府是否還持續打壓房地產行業，朱中一認為，政府的目的是抑制房地產過快上漲，直至房價合理回歸。無論如何，“房地產在經濟方面占有很大的份額，我們經濟也要發展”，因此在朱中一看來，政府也是“希望房地產平穩健康發展的。”因此，朱中一認為，明年政府應該抓緊制定中長期規劃，包括規范市場行為，防范市場下行和企業風險，減少流通環節的稅收，拓寬房地產融資渠道等方面，“調控的最根本目的就是老百姓住有所居，房地產健康發展。

    “我最希望2012年在堅持調控政策、穩定房價的基礎上，來抓緊中長期的制度，這樣堅持防空政策不動搖，房價合理回歸，促進房地產市場健康發展實現。把這個建立起來，才能把三者有機地結合起來”，朱中一如是說。不過，青島海爾地產（集團）有限公司董事長兼首席執行官盧鏗對于所謂政策向理性化發展的理解則是，“表現就是明緊暗松。”

未來應該明確政策預期

    或許，正是對于明年政策的走向，存在諸多猜測和紛爭，因此在秦虹看來，未來政策預期應該明確，否則將會造成市場的不穩定。從1月26日國八條出臺，到1月27日上海房產稅的試點公布，“我們圍繞著限購政策什么時候退出，有什么樣的政策出臺，房產稅試點擴大，不斷的猜測、分析的過程中度過了一年”，秦虹表示，政策預期的不穩定，將會造成未來市場的不穩定。

    “我們很難判斷市場到底發生什么樣的變化，所以帶來各種各樣的風險判斷——要么大家一哄而上，要么集體觀望，市場總是沒有出現穩定的發展”，因此，秦虹認為，市場應該明確未來政策方向、政策預期，這樣才能可以做出自己理性的選擇。不過，在政策應該給出明確預期的同時，也需要地方政府乃至金融機構的有力執行，“不能說我們總的政策目標和具體細化的目標相脫節”，秦虹如是說。在其看來，從政策的制訂，宏觀政策、中央政策和各個地方政策和各個部門的政策等方面要圍繞穩定的政策方向、目標來配套。政策的制定，也需要各個地方政府和各個部門在落實過程中也要認真落實，不要落空。

房地產步入常態發展的新十年

    朱中一表示，前十年房地產快速發展，后十年是一個常態發展的十年，房地產行業將出現四個轉變：由過去的賣方市場為主向買方市場為主；以銷售為主向租售轉變；量增加為性價比轉變；房地產業態一枝獨秀向多方面協調發展轉變。建設部政策研究中心主任秦虹也表示，從長期看來，房地產行業的增長空間仍在——“城鎮化還在進行，經濟還在發展，收入還在提高，人們對消費升級還沒有結束，所以市場空間依然存在”。

    不過，這并不意味這房地產還會以過去十年的速度和質量去發展。“我們不可能把今后房地產市場發展按照前十年的發展經驗復制到后十年，因為我們今后房地產市場發展外部環境跟十年前相比發生很大的變化”，秦虹表示。在其看來，“十二五”規劃主動控制經濟速度，所以中國經濟回歸到理性、穩步的增長。同時，貨幣政策已經逐漸回歸到我們正常水平，再加上保障房供給的逐步釋放，“市場未來會理性和健康的發展”。

（海西地產投資網  馬彥凱輯）