11月銷售數據出爐，幾乎是一邊倒的慘綠。淡季加上調控影響逐漸浮現，地產行業正式進入冰河紀。哪種經營模式的房企誰能活下來，誰又能活得更好？

轉得夠快活得更好

    近幾個月無疑采用快速周轉經營的房企有著更好的銷售數據。在幾乎一片慘綠的11月銷售業績中，佳兆業卻出乎意料地實現11月合約銷售同比增長60%，佳兆業總裁黃傳奇將此歸因為公司堅持的快速周轉模式。當然，快速周轉也是有代價的，佳兆業今年1～11月的合約平均售價同比下降了41%，只有6625元/平方米。該公司對此的解釋是由于非一線城市的銷售貢獻。同樣取得數據上勝利的還包括率先在華東掀起降價潮的龍湖，其前10個月累計實現合同銷售金額326.3億元，已經接近去年全年333億元，距離今年400億元的銷售目標僅一步之遙。

    另一家快速銷售的代表碧桂園也有不俗表現，前11個月也完成了394億元的銷售額，已完成全年銷售任務的91.6%。“截至11月30日，我們還有36億元的已認購待簽約金額，加起來正好430億元。”碧桂園的負責人表示，2011年全年任務已經鎖定。

    恒大11月有所收斂，當月銷售額約12.4億元，是該集團今年銷售最少的一個月。前11個月，恒大已經完成791.1億元的銷售額，完成全年合約銷售目標的113%。這些在今年調控嚴苛的市場中表現出色的房企，企業戰略以及發展目標都有著相當一致的特點。首先是高周轉，近幾年全國開發商的開發周期都在加快，但平均周期依然需要18個月，但以碧桂園為代表的老牌高周轉房企僅僅需要12個月，甚至有些只需要6個月，就可以完成從拿地到開發銷售的周期。碧桂園這種開發模式一直為其他新跟進者所追捧。這些年恒大的周轉速度也在加快，而根據業內人士對恒大的研究，恒大這個過程一直控制在6至8個月。

靈活定價

    快速周轉除了在開發周期上不斷縮短時間外，在銷售策略中也是靈活定價。從今年1月開始，調控措施讓購房者的意愿一再縮減。快速周轉型企業更多地會以購房者的心理價位為開盤定價，在不同階段采取“階段性降價”或者加大打折優惠的措施。有些項目為了吸引市場中日益萎縮的購房者，不惜以微利甚至虧本為招徠。

    2010年中海地產銷售量不如萬科，但利潤卻超過了對手。這種高利潤率一直延續到今年上半年，2011年半年報顯示，中海上半年毛利率從去年同期的40.5%上升到42.9%，而同期萬科的毛利率僅為32.1%。另一方面，中海地產也是今年調控中“跑得最快”的企業。隨著調控越來越嚴苛，中海在全國的降價風潮也是一浪高過一浪。深圳、重慶、上海都傳來中海降價的消息，數據顯示中海降價幅度在10%～20%左右。

    犧牲利潤率，讓中海獲得了更大的銷售額。12月8日，中海公布了前11個月的銷售業績，期間中海累計賣出了815億港元的房子，同比增長38.9%，超額完成今年800億港元的銷售目標。 這種靈活的定價策略，不僅讓開發商緊緊扣住日益萎縮的購房團體，也讓開發商可以迅速回籠資金。國內房地產行業的負債率普遍較高，據公開數據統計，截至今年上半年，上市房企的平均負債率已達到71.28%。資產負債率已達到近十年來的高峰。

    而今年又是管理層不斷限制房企的資金鏈的時刻，不僅在股市融資的渠道消失，銀行開發貸也是越來越緊。今年前11個月，開發商越來越依賴于自籌資金及定金預收款。數據顯示，國內貸款前11個月只有11376億元，同比只增長了1.2%，而受歐債危機影響，外資對房地產的投入也明顯減低，前11個月增長了16.6%。今年同比增長19%的開發企業資金總來源，更多依賴于自籌資金(31092億元，增長30.6%)及定金與預收款(19228億元，增長20.7%)。因此在調控背景下，高周轉類型的企業有著更為穩定的收益。

（海西地產投資網  馬彥凱輯）