與眾多開發商收縮過冬迥異，一直“蝸居”深圳悶聲發財的星河集團（下稱“星河”）開始高調步入前臺，高舉百億巨資逆勢擴張著手沖擊資本市場。12月15日，星河總裁姚惠瓊在接受《第一財經日報》采訪時證實，目前該集團正在調整內部業務架構和戰略布局為上市作準備，計劃在2012年沖刺百億銷售規模，在2015年前完成上市進程。包括卓越集團、光耀地產等在內的多家深圳民營房企，上市之勢已如箭在弦上。但在當前市場環境下，開發商沖擊資本市場仍有不小的難度。在業內人士看來，橫跨住宅、商業和金融投資的三元產業架構，有望為星河沖擊資本市場提供更大的騰挪空間。尤其是星河近期在商業地產方面的大規模復制，將為其成功上市增加更多的砝碼。

逆勢擴張全國

    星河前身為深圳星河地產，主要涉及城市舊改、住宅和別墅開發、城市綜合體運營等中高端產品開發。姚惠瓊透露，目前星河籌備了多種上市方案，包括集團整體上市或把商業地產業務分拆出來單獨上市，但資本市場是選擇內地還是香港，目前尚沒有最后確定。按照戰略規劃，星河未來將著力發展住宅、商業、金融三元驅動的業務架構，其中商業地產會占業務構成的30%左右，商業面積預計5年內達到200萬平方米，而金融投資業務的占比計劃達到10%至15%。

    大規模逆勢擴張和商業品牌復制，為星河沖刺上市打響前奏。這也是星河在今年樓市持續低迷下仍在全國大規模拿地的深層次原因。繼投資130億元的深圳星河雅寶項目在9月3日正式動工后，星河11月8日在天津以3.13億元的成交價格拿下了總建筑面積合計18萬平方米的兩幅地塊。更早之前的7月份，星河參與了對北京CBD核心區Z2a地塊的爭奪，出價18.1692億元。另外兩家參與競標的則是潘石屹親自帶隊的SOHO中國和陽光[最新消息 價格 戶型 點評]保險集團聯合體。

    此前的2月，星河成功競得位于江蘇常州武進西太湖的1000畝儲備用地，該地塊是繼2009年12月通過拍賣取得1045畝儲備用地后，星河在常州獲取的第二個大型土地項目；3月17日，星河在深圳的坂田街道坂田村第三工業區城市更新項目正式簽約；幾天后的3月28日，星河與廣州南沙區南橫村合作項目正式簽約，獲得占地面積近10萬平方米的商住用地，這是星河第一次在廣州布局。一個月后，星河又成功取得廣東惠州14.7萬平方米的居住用地。

     姚惠瓊表示，2011年至今，眾多開發商紛紛收縮戰線，但公司已在深圳、北京、天津、廣州和常州等地多次出手，區域范圍涵蓋長三角、珠三角和環渤海，未來還準備進入武漢、重慶、成都等二三線城市。由于遭遇內地樓市調控影響，自花樣年在2009年底和萊蒙國際在2011年在香港上市之后，深圳至今再無房地產企業登陸資本市場。眾多房企在樓市整體低迷背景下紛紛陷入資金緊張的窘境。

    星河的逆勢擴張，或許與樓市調控著眼于商品住宅市場密切相關，星河的地產業務以房地產綜合開發為主，恰恰避開了調控的“重災區”。按照星河的戰略，該集團將做大地產進而反哺商業地產、金融投資，也有望在房地產調控局面下平衡風險和增加未來資本市場溢價能力。不過，星河的品牌影響仍主要集中于深圳，且公司在深圳市場之強勢在某種程度上讓萬科、中海地產、招商地產等巨頭都難以匹敵。目前，星河累積開發總建筑面積超過400萬平方米，其中僅在深圳福田中心區的開發物業就達60萬平方米，因此公司被認為是與卓越齊名的另一個深圳CBD之王。

商業和金融護駕

    現在，星河正打算將其在商業地產中的成功模式復制到全國。姚惠瓊說，投資近10億元龍崗大運城綜合體COCOPARK已經開始招商，下一步COCOPARK將會向江蘇常州、廣東惠州等地拓展，逐步實現其全國布局。深圳房地產內參網總經理尹香武甚至認為，深圳30年只有一個中心區即福田中心區，星河占其四分之一，成為唯一在深圳中心區中產品線覆蓋住宅、商業、酒店、寫字樓等多種形態的專業地產開發商。

    目前，星河已在運營的五大商業項目總面積超過60萬平方米，5年內計劃達到200萬平方米。對比來看，星河目前運營的商業地產面積已經與招商地產規模相當。除商業地產優勢外，讓星河底氣十足的另一資本是其金融資產已產生巨大溢價。2009年10月，經中國保監會審批通過，星河以持有3.6億股占比9.73%，成為國內七大保險集團之一陽光保險集團的第一大股東。隨著今年2月20日，中國保監會批準陽光保險集團定向增發4.5億元，星河退居第五位。截至2011年6月底，陽光保險集團當年保費收入超過160億元，行業排名第8位。

    2009年10月，星河出資4億左右，成為中國資本規模最大的國有創投機構深圳創新投資集團的第二大股東。截至2011年10月31日，深創投投資了55個項目位居行業第一，而排名第二的紅杉資本僅投資15個項目。此外，星河還是深圳福田銀座村鎮銀行的創始人和第二大股東。星河的這些金融資產溢價可進行大概推算，以深創投為例，2011年8月5日，深圳能源發布公告稱，公司擬收購星河所持有的深圳市創新投資集團有限公司0.666%股權，收購價格為6460.2萬元。以此價格計算，星河對深創投的投資已產生數倍賬面收益。姚惠瓊表示：“我們相信，金融投資有望給星河帶來更加豐厚的收益。另外，我們覺得做商業和地產是匹配的，可以構成一個穩定的資產構架，也能給公司帶來穩定的現金流。” 

(海西地產投資網  馬彥凱輯）