中國的房地產金融有一個很鮮明的特點，行業高峰時選擇上市融資，行業低谷時則轉向民間資本，融資渠道的選擇既是中國房地產市場起伏的風向標，又是促動整個行業變局的重要推手。在2011年第13屆中國住交會上，資本界的各路好手得到了傾力熱捧。無論是銀行人士、基金操盤手還是信托負責人，都以他們背后強大的資本力量和富有吸引魔力的言辭宣講成為本屆展會的重要亮點與人氣磁場。毋庸置疑，2012年，在這個公認的漫長而寒冷的房地產冬天里，注定了又到資本飛揚之時。

并購蜂起

    資本加劇分化，這種分化又進一步分割資本。赤裸裸逐利的資本，永遠青睞的是地產行業的強者，為其推波助瀾，開辟疆土。而這在2012年，或許將集中體現在地產并購領域。因此，很多住交會的與會嘉賓都傾向于認為，2012年對房地產來講將是一個“并購年”。中投顧問房地產行業研究員韓長吉指出，2011年出現的一輪密集并購僅僅是端倪，并購潮的出現需要調控政策繼續深入，如果限購、信貸緊縮繼續維持，預計在2012年年中大并購時代將真正來臨。

    對于銀行而言，由于房地產處于國家宏觀調控的焦點，房地產行業的并購貸款一直雷聲大，雨點小，但這并不意味著其中沒有機會。“并購貸款以及優質的或者不良的房地產項目的收購基金會在明年出現。”房地產金融專家蔡概還判斷。專家認為，除了并購貸款，房地產市場大規模并購所需要的資金還有很多渠道。光大銀行首席經濟學家盛宏清就認為，香港市場上規模達6000億元的人民幣存款存在回流的可能，這對于投資地產股以及為房企提供委托貸款都是一個重要的契機。

    目前，政府已經允許香港建立人民幣回流機制，小QFII投資的初期額度金額為200億元。“我認為這個口子還可以再擴大一些，促進資金在內地香港之間的雙向流動。”盛宏清表示。此外，與會人士也討論了私募票據未來在地產融資渠道上的應用。由于私募票據不會受到凈資產的限制，成本略高于銀行貸款，在未來貨幣政策放松的環境下，將成為房企新的融資工具。

基金鷹揚

    時至年底，房地產市場的溫度越來越低，而為房地產項目融資的房地產基金卻出現井噴式增長。數據顯示，僅深圳正在運轉的房地產基金就有2200家，天津則有1000多家，據估計，全國房地產基金規模至少達到千億之多。“2012年將是房地產基金的春天。”盛世神州房地產投資基金董事長張民耕表示，在宏觀調控下，房企融資渠道越來越狹窄的情況下，這個行業就越發回歸到金融本性，基金作為一種靈活而便捷的融資方式重新被市場所看重。

    實際上，2011年房地產基金狂潮就已經席卷而來，在全國各地都掀起一股“全民PE”波瀾。“社會上的民間資金量巨大，在銀行負利率和通貨膨脹的環境下，這些資金需要一個很好的出口投向，而房地產作為收益穩定又透明可見的標的，受到了民間資本的青睞。”張民耕認為，這種趨勢在2012年會愈演愈烈。而房企參與到基金中的熱情也開始空前高漲。多年前還羞羞答答的全能開發商，如今作為堂皇的共享開發商登場，用開放性的心態去容納資本、共擔風險、分享收益。本次參加住交會的地產商萊蒙國際聯袂旗下的華盛萊蒙地產投資基金亮相，也吸引了眾多業內人士的目光。“這是我們未來重要的利潤增長點，同時又可以作為我們優質項目的融資渠道，形成1+1>2的效果，前景非常可觀。”萊蒙國際董事長黃俊康表示。

    諸如金地集團、濱江集團、復地集團、榮盛發展等房企都與萊蒙國際有著相同的觀察和實踐，專家們認為，這種“地產+金融”的發展模式也會在2012年更加突出并成為主流，未來的地產霸主一定會在這種模式上產生。盡管鷹揚四海，但中國房地產基金在2012年以及未來仍有很多重要的問題要解決。募集資金這一最難的環節仍是很多地產基金管理者頭疼之處，中國投資人與歐美相比極不成熟，因此國內地產基金比海外基金還要多一項職責——對投資人的啟蒙教育；另外，由于大小基金為數極多，魚龍混雜，給選擇和監管帶來很多難題，也蘊藏了巨大的風險。

信托虎視

    在2011年第三季度井噴之后，房地產信托突然銷聲匿跡。金融監管系統出于對房地產風險的防范，已經對信托機構發出警告，很多信托機構也暫停了房地產信托的發行。“最近兩個原本定好的信托都已經募集無望了，信托機構那邊非常謹慎，寧可不做這幾單了。”一位參加住交會的開發商表示。

    大業信托有限公司總裁王毅表示，目前信托已經開始認真審視未來2~3年房地產的發展趨勢。“因為到時候是這批房地產信托集中兌付的時候，如何去評判其中的風險呢？銀行可以在貸款償還上進行時間的延期，但信托無法做到。”與會的多數信托業專家傾向于認為，2012年房地產信托形勢不容樂觀。由于房地產資金鏈已經發生了根本性的逆轉，監管層要求金融機構不得再向增量房地產項目輸血，這就在金融機構與房地產之間豎起一道防火墻，迫使房企遠離金融機構。但這并不意味著這些信托機構就不再問津地產，它們依然在外圍虎視眈眈。

    “信托是最具創新能力、最有競爭力的金融企業，它們會根據自己的理解和經驗對接房地產，市場上還有很多機會。”蔡概還指出。“產業延伸是信托新的方向，比如說新興的商業區、工業區、文化產業園區等，我們針對這些建立起投融資相結合的信托產品，這將使我們避開敏感地帶。”王毅表示，“同時，信托下一步一定是偏向基金形式，不僅解決了流動性風險，而且緩解了兌付時間點的問題。”

REITs龜縮

    一直以來，作為最受關注的房地產金融工具，REITs在中國已經被探討論證了近10年之久，但至今仍是“猶抱琵琶半遮面”，反而成了很多房地產人士揶揄的對象。正如全國工商聯房地產商會秘書長鐘彬所說的，“胎動不如行動”，2012年的行業冬天是否會成為REITs破冰而出的最好機會？一位長期研究REITs的金融專家對記者表示，REITs“龜縮”的狀態不太可能在2012年有所突破。“首先是開發商沒有這個需求，因為REITs不是融資，房企又不是到了完全沒有流動性的地步，沒有動力去支持這個產品；另一方面有好的物業都掌握在自己手里，適合做REITs的優質物業在全國范圍內都找不出來。”該專家表示。

    盡管此前在北京、天津、上海、深圳等展開了REITs的論證和試點，但所謂的試點只能成為類REITs。一些諸如銀行間流動的準REITs和可回購的債權類型產品都不能算是真正意義上在證券交易所掛牌上市的REITs；而監管層所構想的公司型基金是以我國的《公司法》為基礎，與美國以《投資公司法》為基準的REITs有著霄壤之別，完全不能同日而語。“無論是體制因素的桎梏問題，還是市場層面的產品需求問題，解決起來都需要一段漫長的過程，想在2012年有一個根本性的突破難而又難，只能耐心的一步一步來吧。”該專家說。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）