從明年1月1日起，個人房貸月供就要“漲價”了。央行今年連續3次上調貸款利率，5年期以上基準貸款利率已經從年初的6.4%增加到7.05%。由于銀行約定貸款基準利率的調整方式通常為“次年1月1日”，這意味著房貸將從下個月起執行新利率，房貸一族每月還款額也將相應增加。對此，不少“房奴”打算在月供漲價前提前還貸。業內人士認為，在目前宏觀經濟的形勢及資金流動性趨緊的局面下，并不是所有的情況都適合提前還貸，有些過去申請到七折優惠利率的買家因為成本低，只要增加的負擔不大，與其拿出大筆錢來提前還貸，還不如用作定期存款。

今年3次上調成本將疊加

    自去年10月的下旬起至今年7月，央行以幾乎2個月一調的頻率對存貸款基準利率進行了5次上調，其中2011年占了3次。其上調后疊加的還款成本無疑是購房者最為關心的。以一筆100萬元的總額、30年年限、采用等額本息還款方式的商業貸款為例，如果執行的是基準利率，月供為6255.06元，經過今年三次加息后，明年的月供將增加到6686.64元，月供增加431.58元。假如申請時已是二套房貸的基準利率上浮1.1倍的話，今年的月供為6679.91元，明年為7167.58元，增加487.67元。由此可見，3次加息后根據購房者不同的貸款的利率類型，其還款差額也大不相同。不過需要注意的是，如果購房者與銀行簽訂的貸款合同中優惠利率未有設定期限等細節，無論房貸基準率如何浮動，仍將享受合同中注明的優惠幅度。

    還是以上述情況為例，如果繼續享受7折優惠利率，加息后購房者的月供當然也會增加，不過增加的幅度沒有基準和上浮利率那么大。經過計算月供大約增加273.58元。

享受利率折扣者不必著急

    對于打算提前還貸的購房者來說，不同情況要區別對待。尤其是2008、2009年享受著7折利率優惠的購房者。按照2012年調整貸款利率后，基準貸款利率為7.05%來計算，如果當初簽訂7折優惠的利率，且無協議設定期限的購房者，其明年的貸款利率水平為4.935%。

    分析師黃河滔表示，以貸款100萬元30年期等額本息商業貸款為例，按6.4%的基準利率打7折計算，每月月供為5054.98元。明年1月1日后，按7.05%為基準利率的7折還款，每月月供為5328.56元。利率調整前后月供差別不到300元。目前加息后銀行5年期以上定期存款利率達到5.50%。與其把這筆錢拿去提前還房貸，還不如放在銀行存定期。其次，對于等額本息超出還款周期一半的購房者，提前還貸并不劃算。等額本息還款方式每個月還款的總額是固定的，但前期借款人歸還的資金中利息的比例較大，本金較小。購房者實際上在已經償還了大部分利息的情況下，提前還款的部分多為本金。

（海西地產投資網  馬彥凱輯）