房價漲勢得到遏制，房企資金全面吃緊，保障房建設創下歷史新高……剛剛過去的2011年，中國樓市“屢調屢漲”的怪象終結。2012年樓市交易僵局能否打破，長效機制能否建立，保障房的“穩定器”作用能否發揮……這是展望2012年乃至以后中國樓市的關鍵看點。

房價再度反彈還是合理回歸？

    要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。按照中央經濟工作會議明確的精神，業內專家綜合分析，“遏制房價快速上漲”的目的初步達到。國家統計局數據顯示，2011年11月份70個大中城市住宅銷售價格繼10月之后，再次下跌。從銀根看，央行表示，2012年將繼續實施穩健的貨幣政策，保持政策的連續性和穩定性。“目前沒有收到放松房地產開發貸和個貸的信號。”上海一商業銀行大客戶部負責人近期告訴記者。

    從需求看，上海、北京、深圳、廣州四個一線城市已相繼表態，今年均將繼續執行住房限購政策。投資投機性需求今年可能繼續受到遏制。從供應看，去年的中央經濟工作會議強調，加快普通商品住房建設，擴大有效供給。各地去年中小套型住房供地和建設比重均明顯上升，再加上庫存增加，今年樓市不具備因供應短缺而產生“搶購”的環境。值得關注的是，一些重點城市正在重估房地產的定位。比如，上海市主要領導近期強調，“要痛下決心，堅定不移地推動科學發展”，“經濟發展必須減少對房地產等的依賴等”。業內人士指出，這將深刻地影響市場預期，進一步削減房價反彈的“心理基礎”。

    知名房地產研究專家陳淮說：“對中國房地產業來說，“依靠于恐慌性的需求，依靠于過度占有資源的需求，依靠于為賣而買的需求支撐的關系時代過去了。”不過，業內人士同時提醒，不排除一些二、三線城市房價今年仍然上漲。為防止上漲動力的“過快轉移”，要通過責任機制嚴格確保政策執行到位。

相持僵局如何打破？

    這一輪調控中，與房價穩中有降伴生的，是交易僵局的持續。在年均城市化速度近1%、住房建設仍被認為處于“絕對短缺”的時期，交易的持續萎縮不是正常情況。據數據顯示，2011年上海房價下跌了0.56%，但供應和成交量均明顯下降；成交降幅更是接近兩成，創近7年來新低。如何打破僵局？主要是“兩端發力”。對開發商，卡緊資金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回歸到通過銷售房屋回收成本的路徑上來；對購房者，則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道，使市場恢復正常的活躍度。

    不容忽視，一系列政策在有效抑制炒房投資需求的同時，不可避免地對合理購房需求產生了“誤傷”。上海白領李穎的煩惱頗有代表性：“去年連續三次加息，首套房首付提到三成甚至四成，首套房貸款利率上浮，讓我們這樣的剛性需求很‘受傷’。”

    住建部部長姜偉新強調，將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。北京市發改委副主任趙磊表示，在當前情況下，樓市調控政策仍然不能放松力度，但不排除根據形勢的變化在適當的時機采取微調。上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為：“預計今年上半年，信貸額度趨于寬松，首套房貸利率會有機會回落。”

調控長效機制如何建立？

    正如房價的過快上漲不可持久，調控的猛藥、狠招也不能長用不懈。在堅持調控政策不動搖的同時，權威人士表示，各方面要積極探索，完善符合我國國情和市場經濟規律的住房政策體系。上海市房地產科學研究院副院長嚴榮認為，未來的樓市調控還應補足兩方面的軟肋，一是基礎性工作有待進一步推進，包括居民住房信息、住房困難人群的信息等，為調控政策制定提供科學依據；二是制度性創新需要加強，比如房產稅的完善與推廣、中央及地方稅收分配制度的改革等。

    以房產稅為例。來自重慶、上海兩地的信息顯示，試點期間房產稅征收力度雖然不大，但對住房消費已顯示一定引導作用。根據中央部署，2012年要繼續推進“房產稅改革試點”。“房產稅改革試點，體現了市場經濟要運用規范的經濟手段進行間接調控，而經濟手段里稅收是不可忽略的政策組合工具。”財政部財政科學研究所所長賈康說。不過專家認為，全面開征房產稅還需清除三大障礙：信息障礙，要加快全國住房信息數據的聯網；法律障礙，要對已有的法律、法規、地方政策進行梳理清理；征收障礙，是自己申報還是政府認定，滯納稅款如何處理等，都需要細化。

    建立房地產調控的長效機制必然要觸動各方更多的利益。比如，個人住房信息系統的建設和聯網近年來之所以“雷聲大雨點小”，一大原因就是此項工作涉及地方、部門之間的利益平衡，殊為復雜。

保障房能否加快成為樓市“穩定器”？

    2011年底，上海“馨寧公寓”和“尚景園”兩個公租房項目“揭開面紗”。面積適租，全裝修，由國有機構運營，租金低于市場價，向包括外來常住人口在內的住房困難人群敞開供應——首批合計5100套公租房一舉沖入上海這一樓市“風向標”城市，一石激起千層浪。2011年全年，上海保障房的開工建設量超過全部住宅的六成。“保障房正加快從藍圖變成實際供應，在深層次上影響著購房者的預期，還能緩沖商品房投資下降對經濟發展的影響，起著市場‘穩定器’的作用。”上海徐匯區房管局局長陳繼剛說。

    2011年，1000萬套保障房的開工量創下歷史之最，也在改變著樓市的格局。加上今年計劃開工的700萬套，兩年內開工建設的保障房，幾乎達到整個“十二五”建設任務的一半。根據國務院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達到20%。不過，業內人士提醒，尚有幾大深層次問題亟待破解。比如，根據房屋建設周期，1000萬套保障房今年進入全面施工期，其建材、人口成本將明顯高出去年。加上新建套數，今年保障房的資金需求將創新高，對各方帶來嚴重壓力，融資創新迫在眉睫。

    其次，保障房項目配套設施的供求矛盾將進一步放大。保障房能否被接受，更取決于交通、醫院、學校等公共資源的配置。2012年需完善對地方保障房建設的考核指標。

    再如，今年將有更多保障房投入供應，分配如何確保公平成為重要課題。業內人士建議，應加快建立保障房申請者經濟狀況核對的合理機制、住房保障方面的法制建設完善，堵塞漏洞。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）