核心提示：又是一年成追憶。2011年的樓市，充滿變數也好，低調行事也罷，都已翻了過去。對于已經到來的2012年，有人說，調控不會放松，市場博弈依然繼續上演，也有人判斷，房地產持續低迷，樓市將迎來更加寒冷的冬天，還有人認為首套房信貸政策將出現松動，市場將出現價跌量漲的情況。在這里，我們就當前的市場狀況，也做出了五大猜想。2012年樓市究竟何去何從，調控將出現怎樣的變化，是繼續低迷還是步入新一輪增長期？隨著時間的推移，相信所有問題的答案將見分曉。

猜想一：環灣建設全面提速

    近年來，環灣、向灣成為泉州城市發展的主旋律，在環灣城市建設推動之下，越來越多的新區域受到關注，原本以泉州中心市區、東海片區、城東洛江片區、橋南片區、江南新區為主導的城市格局，日漸被打破，而隨之而來的是濱江商務區、高鐵片區、臺商投資區等全新的城市板塊，成為城市開發的熱土。去年以來，多重利好之下，泉州環灣城市地產開發受到關注。未來，泉州環灣城市發展將迎來新的契機。而交通路網的不斷完善無疑是泉州環灣建設加速重要的助推器。從目前來看，泉州正加快環灣城市格局的形成。城東至東海濱江快速通道、泉州環灣跨海大道、環城高速路網、站前大橋等重要的交通路網不斷建設中，不少重點工程項目將在今年正式通車投入使用。

    可以說，在路網新格局之下，泉州環灣城市各區域之間的聯系將更加緊密，同時，地產開發也迎來了更為廣闊的發展腹地。可以說，2012年，泉州環灣地產開發將不斷提速，新的城市熱土將興起。

猜想二：樓盤進入細分時代

    經歷了2011年第四季度房地產銷售的急速下滑，泉州不少開發商紛紛在尋求對策，去年的泉州房地產市場，開發商不僅注重品質的打造，同時，在產品上也更為講究，這也意味著，泉州樓市進入了產品細分時代。

    泉州目前主要銷售的產品以居住型的產品為主，投資和投機的比例相對較少。今年開發商也主要會在兩個方面進行突破，一是在產品上。主要針對一些高端樓盤，開發商對產品更精細化的打造，同時也提升整個樓盤的基調。無論是在建筑用料上，還是在產品的細節打造上，都更用心。這也是開發商在去年角逐市場的關鍵，也是勝敗的關鍵。二是在開發上，會有所細分，比如開發旅游地產、復合型地產或者在一些重點鄉鎮，打造超級城市綜合體，相當于造城的概念，這樣也能打造出差異化的產品，在逆勢中尋求新的突破。

    不少開發商人士坦言，在市場競爭日趨激烈的泉州市場，注重產品的打造已經成為每一個開發商的基本功。去年第四季度，泉州房地產市場遇冷，開發商也面臨巨大的挑戰，開發什么樣的產品能更吸引購房者的關注，這也是去年開發商需要從市場的不斷變化中找尋答案。

猜想三：異地房企角逐泉州

    值得關注的是，近一兩年來，泉州迎來了不少異地開發商的關注，以萬達集團、上實地產等國內房企巨鱷的入駐為主。而國內一線的開發商，如海爾地產、萬科地產等也有傳言準備進入泉州市場。可以說，越來越多異地房企來泉州開發，打破了以往本土開發商一枝獨秀的局面，本土開發商及異地開發商共舞的時代悄然來臨，這對于異地開發商來說，不僅是機遇，也是挑戰。

    據了解，異地開發商之所以會不約而同地選擇泉州作為開發重點，這與泉州位居全省第一的經濟總量有一定的關系。而且本身泉州的房價并不高，在福建省排名靠后，本身的房地產泡沫較少，可提升的空間較大。而泉州作為三線城市，對于政策的敏感性沒有那么強，這也是一線開發商角逐于此的又一大原因之一。同時，泉州作為海西經濟區的一部分，也是發展的最重要一環，開發商也是看好了泉州未來的發展前景，特別是地產開發的未來前景，對于一線開發商來說，這又是一大機遇。而一線開發商需要承擔的挑戰也是比比皆是，比如泉州房價目前還保持較平穩的狀態，一線開發商的進入，勢必會拉升泉州整體的房價，這對于泉州購房者來說，需要多長的時間認同，也是關鍵所在。其次，一線開發商與本土開發商的博弈會持續加碼，這對于剛進入泉州的一線開發商，也是重大的挑戰。

猜想四：帶精裝修樓盤漸多

    帶精裝修樓盤，成為房地產市場奇葩，并在2011泉州樓市上演了一場推盤熱。2011年以來，在樓市調控之下，住宅市場趨于平淡，不過在淡市之下，帶精裝修樓盤卻在市場中逆市突圍，成為當前樓市一大看點。泉州萬達公館、世茂·御龍灣、三盛·溫泉公館等項目的精裝修住宅產品紛紛入市，與此同時，不少樓盤表示將介入精裝修住宅市場，一時之間，精裝修住宅成為市場一大看點。

    由毛坯房過渡到帶裝修成品房，是房地產行業的一次變革和飛躍。可以說，住宅從毛坯房走向精裝修時代，對于購房者而言，顯然是一大利好。這種利好體現在多個方面。首先，購房者省心，交房之后，可以實現快捷入市，而無須再費力考慮裝修的問題；其次，房款當中包含裝修費用，購房者無須考慮交房后房子裝修款的事情；再次，購房者無須受到裝修困擾，很多毛坯房的業主都有這樣的經歷，買了房子入住之后，由于裝修時間不一樣，先期入住的業主，生活往往會受到周邊鄰居裝修的影響。

    精裝修項目已經成為房地產市場發展的趨勢所在。在房地產競爭日漸多元化的今天，如何在“精裝修住宅”體現自身的核心競爭力，顯得尤其關鍵。不少開發商明確表示將在今年開始進軍精裝修住宅市場的聲音，使得泉州精裝修住宅市場的前景，廣受關注。可以預見，精裝修住宅市場或者成為泉州房地產市場一道亮麗的風景線，并在激烈的市場競爭中，尋找到自身的發展之路。

猜想五：剛性需求或成主力

    受宏觀調控政策影響，泉州樓市成交量持續下滑，購房者觀望情緒濃重，已是2011年泉州樓市主基調。經過一年的調整，逐步冷卻的市場將回歸理性，開發商會更加注重樓盤綜合品質，購房者也將更理性地選房購房，剛性需求群體或成為2012年樓市購房主角。從開發角度來說，樓市遇冷、房貸難貸、購房者持續觀望，使得銷售成為最大問題，開發商不得不思考新的開發方向和銷售策略。經過一年的摸索和嘗試，多數開發商已經調整了房地產開發方向，對開發規劃、項目定位、產品結構、價格策略等方面都進行了精打細磨，并且更加注重樓盤綜合品質。

    從需求角度而言，多重政策之下，投機和投資的群體已經逐漸退出市場。購房者不再盲目跟風，在選房時，往往根據自己的實際需求，對項目的品牌、地段、配套、價格、品質、潛力等方面，進行綜合考量后才出手。可以說，需求已經漸漸回歸理性。當然，成交量低迷并不能說明沒有需求，結婚、入學等剛性需求群體依然存在。如果2012年信貸政策有所放松的傳聞變成現實，樓盤價格又在購房者的預期之內，那么剛需群體必將釋放出來成為樓市主角，而高品質、高性價比，且符合剛需群體需求的兩房、三房等產品，將贏得更多市場。

攜手前行

    2011年，從年初的“新國八條”頒布，到上調貸款利率和存款準備金率，再到提高首套房貸款利率，宏觀調控政策就如唐僧的緊箍咒，讓樓市從瘋狂逐漸恢復到冷靜。泉州亦如此。泉州樓市周報發布的數據顯示，雖然各大樓盤價格相對穩定，但成交量已然驟降。限貸，是泉州樓市成交量下滑的一大原因。記者在采訪中了解到，盡管泉州民間資本雄厚，但是能夠一次性付款的購房者只是少數，所以“限貸”將投機投資群體拒之門外的同時，也抑制了部分剛需群體。二套房首付比例提高，是另一大原因，購房首期投入款數額的加大，無疑加劇了觀望氛圍。

    欣慰的是，在“低迷、觀望”貫穿市場的背景之下，泉州開發商們一方面依然保持樂觀積極的心態，想方設法活躍市場，另一方面則開始冷靜思考，在產品創新、樓盤品質提高、品牌經營、增值配套等方面下足了功夫。與此同時，購房者也漸漸恢復了理性和平靜，隨波逐流搶房的現象消失了，越來越多購房者經過綜合考量后才會入市。2011年12月底，中央經濟工作會議對樓市調控的定調，打破了人們對2012年樓市迎來春天的期待。會議指出，堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。由此可見，房地產市場或將迎來一次更加嚴厲的調控政策，而2012年依然是樓市調控關鍵期。

    在新的一年里，當樓市熱潮逐漸退去，開發商也許迎來更多品質和品牌的挑戰，也可能面臨淘汰和整合的命運。今年泉州樓市競爭將更激烈，“買方市場”將更為明顯，如果信貸政策如傳聞會寬松化或者微調，或將有更多剛需置業者入市推動銷售量。

未來不可預見，但正因如此而更值得期待。2012年，我們將繼續同泉州樓市一起前行！ 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）