2011年12月26日，一款由國投信托發布的洋河股份股權收益權投資集合資金信托計劃正式成立，募集資金人民幣1.8億元。知情人士透露，這筆資金將流向房地產。這是中小房企打通信托融資渠道的新辦法，即以關聯公司的上市股權或者礦權作質押成立信托產品，然后將募集資金間接輸入房地產項目中。相比傳統的房地產融資，這種曲線救國方式的成本更為低廉。業內人士認為，今年將迎來千億元級的信托計劃集中兌付，“10%左右的項目無法按時結算”，其中有一批項目公司可能退出市場。但對信托公司而言，風險集中爆發可能只是“小概率事件”。

多元化騰挪

    剛剛成立的洋河信托計劃，信托資金用于受讓洋河集團持有的洋河股份不超過股限售流通股股權收益權。以截至2011年10月31日的20日均價140.6元計算，信托的質押率在35%左右，但預計的成本收益率只有9%—9.5%。知情人士說，信托募資的最終流向是房地產項目。這個信托計劃的收益率加上管理費，總成本在12個點左右，遠低于目前房地產信托20%的成本。洋河相關人士在上海找到多家信托公司談合作，但都未成行。“這個價格太低了，所以當初找到我們，我們沒做。”上海一家大型信托公司高管說。

    這位高管在跟記者聊天的兩小時中，不斷地接到推介項目的電話，這些項目有幾個是希望通過公司證券股權或者采礦權質押，向房地產項目輸血。“我們信托主要是做保障房的項目，普通商品房項目做得非常少，這種風險評估下來比較小。但是由于很多項目是上市公司的股權，流動性要比土地資產好得多，所以也會考慮。”上述高管說。多元化房企擁有的上市公司股權，無疑是最好的質押品。榮盛發展于2011年4月和12月，分別被大股東榮盛控股和二股東榮盛建設先后兩次將大量股權質押給平安信托，這些股權質押獲得的信托融資投向都是房地產。

    當然也有些中小板上市公司選擇跟房地產脫開干系。2011年12月 26日，江蘇九鼎新材決定以7375萬元的價格轉出公司持有半數股權的如歌花苑房地產項目。九鼎新材董秘馮建兵說：“國家宏觀調控，二線、三線城市房地產成交量普遍下滑，房價也受到一定的影響。這個項目在江蘇如皋，土地款雖然交付了，但自2010年取得土地證后都未進行土地開發。為保護股東權益，全力發展公司主營玻璃纖維系列產品，退出房地產項目。”

    “預計中小企業賣股權的情況比較多，這是必然的，連很多大房企都開始轉型了。”一位上海大型信托房地產部門負責人說。該人士說，在一些存量信托中，很多中小企業就那么幾塊地，又沒有其他的業務可以支持，發展的持續性有限，最終選擇退出的會不少，這應該是房地產行業的一次集中洗牌。

集中爆發難現

    諾亞財富的統計顯示，2012年到期的房地產信托產品規模達到1172億元。“上半年的風險可能會比較大，主要是因為各種應收賬款、政府的稅收，都要集中在這段時間完成支付。”前述信托公司高管稱，2012年進入兌付期的近千億房地產信托，“按時還不了的估計在10%以內。”

    “市場都判斷出集中兌付有一定風險，信托公司自然有了相關的應對。”一家房地產業務超過三成的大型信托公司房產業務負責人說，“行業會有很多辦法來規避大問題在2012年爆發。”這位負責人介紹，比如展期，或者用一個新的計劃來接管原來的產品，實在不行才會到股權轉讓這一步。在極端現象中，才會強制平倉，拍賣抵押資產。上述信托高管透露，最近鬧得沸沸揚揚的星耀五洲的信托融資連環局，天津市政府可能出面主導安排新的融資計劃，“估計會是股權轉讓，拍賣質押標的可能性很小。”

    而在房地產信托領域，拍賣的流程大致為：第一次拍賣按評估價的八折為起拍價，如流拍第二次再打八折，第三次又打八折，如果還是流拍，則信托機構收回抵押物。“即便是這種情況，信托賬戶也不會有大的損失。因為一般標的物的抵押價格不會高于市場估價的5折。”前述信托高管說，“所以從這個角度來看，這個風險不會在2012年集中爆發，可能會積累，形成次級債。樂觀地看，可能時間換空間，逐步消化。”

    雖然目前數十家信托公司已經停止房地產項目，但市場上仍然有被監管部門放行的公司和產品。比如安信信托，每個月都會有兩三期房地產項目募集資金。據接近上海市銀監局人士透露，安信信托會指派專人到標的項目上，管理建設和銷售進度。這種市面上稀缺的房地產信托，在開發商中間仍然供不應求，20%以上融資成本很正常。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）