樓市表現(xiàn)
節(jié)前蟄伏新房源少
剛剛過去的2011年，開發(fā)商們?yōu)榱四昴┑?ldquo;搶收”，可謂使出了渾身解數(shù)。從2011年11月開始部分樓盤率先調(diào)價，特別是一些中小戶型和低總價房源備受青睞，從源昌君悅山到中央海岸均獲得一撥客群。部分樓盤的價格調(diào)整引發(fā)整體市場的優(yōu)惠促銷潮。經(jīng)歷了去年年末這波“搶收”熱潮，元旦以來開發(fā)商推盤熱情明顯下降。據(jù)悉，去年12月，信和上筑、金都·海尚國際、禹洲·中央海岸、羅賓森·璀璨新城二期、天湖城、綠苑新城、萬科·金域華府、中航城·國際社區(qū)、禹洲·城上城二期等或新開或加推。但1月以來，則鮮有樓盤有推出新房源計劃。
業(yè)內(nèi)人士表示，一般情況下，春節(jié)假期當(dāng)月，樓市的供、求都會出現(xiàn)大幅度下滑，今年元旦和春節(jié)又恰巧都集中在1月份，促使不少項目把節(jié)點挪移至節(jié)后。一方面，說明開發(fā)商春節(jié)期間推盤熱情不高，另一方面也反映出開發(fā)商年初計劃需要更多事件調(diào)整與觀察。1月樓市注定將以平淡姿態(tài)呈現(xiàn)，但春節(jié)之后，廈門樓市可能會有較大改觀。據(jù)悉，特房·黎安小鎮(zhèn)、古龍·水岸華庭、寶龍·御湖官邸、禹洲·中央海岸、聯(lián)發(fā)杏林灣一號等等多個新老樓盤籌備節(jié)后推出新房源計劃。
節(jié)后突圍
房企欲借產(chǎn)品力領(lǐng)跑
據(jù)悉，2011年廈門島內(nèi)外熱銷樓盤中，均有一個共性，就是產(chǎn)品性價比極高，產(chǎn)品力成為這些樓盤跑贏大市制勝法寶。這其中，島外的項目，如中航城、禹洲中央海岸、萬科金域華府、島內(nèi)的半山御景、國貿(mào)·天琴灣、寶嘉譽峰等項目堪稱產(chǎn)品力典范。越來越多的開發(fā)商也意識到，價格不是決定項目成交的唯一因素，如何在新一年做出差異化的高競爭力的產(chǎn)品更為重要。
寶龍地產(chǎn)營銷總監(jiān)洪慶祥在采訪中表示，當(dāng)市場處于低迷期，通常很多產(chǎn)品會做“減法”，但寶龍地產(chǎn)恰恰相反做加法，不但提升產(chǎn)品品質(zhì)，更是用心做好細(xì)節(jié)，從而做成高端產(chǎn)品中的精品產(chǎn)品。通過加大投入，走差異化路線，不陷入同質(zhì)化競爭，客群需求反而更能凸顯出來。不少業(yè)內(nèi)人士也表示，2012年，大型品牌企業(yè)開發(fā)、區(qū)域價值突出的項目可能會取得更加主導(dǎo)的地位。細(xì)到區(qū)域劃分，島外更多體現(xiàn)在價格優(yōu)勢戶型優(yōu)勢上，島內(nèi)則體現(xiàn)在區(qū)地段價值和產(chǎn)品價值。
異地外拓鎖定二月
近兩年來，廈門樓市客群成交比例中，一個比較明顯的變化是，省內(nèi)客群持續(xù)增加，特別是在“限購”、“限貸”之后，省外客群在廈置業(yè)熱情明顯下降，省內(nèi)客群置業(yè)比重加大，廈門本地購房主導(dǎo)地位也明顯加強。數(shù)據(jù)顯示，2011年，廈門本市客群購房總金額達173億元，占全市總成交金額的55%，廈門以外客群仍占近五成比例。隨著新一年的到來，在當(dāng)前樓市客群總體萎縮的情況下，突圍異地市場，仍顯得尤為重要。節(jié)后特別是2月之后的樓市外拓更成為多數(shù)廈門房企所看重營銷方式。
2012觀察
島內(nèi)房價難現(xiàn)大幅調(diào)整
新景祥咨詢顧問中心的數(shù)據(jù)顯示，2011年廈門全市商品住宅平均價格為13675元/平方米，其中，島內(nèi)商品住宅均價為22272元/平方米，島外商品住宅均價為9671元/平方米。受地價及建安成本等因素的影響，雖然供應(yīng)量大幅增加，但房價整體并無下降，反而由于去年7月份島內(nèi)樓盤的集中上市，房價一度被拉高至15909元/平方米。
在采訪中，多位業(yè)界人士直言，雖然政策持續(xù)影響引發(fā)2011年第四季廈門部分樓盤調(diào)整價格面市，但可預(yù)見的趨勢是，2012年在政策影響下，雖然不排除部分樓盤處于資金壓力而大幅促銷的可能，但期待廈門樓市總體出現(xiàn)大幅下滑在當(dāng)前形勢下機會仍然較為有限，特別是島內(nèi)樓盤。當(dāng)前島內(nèi)不少樓盤擁有地段或景觀等核心資源，抗跌能力較強，購房者經(jīng)歷了之前樓市的波動之后，對不同片區(qū)的價值和抗跌能力有了評價標(biāo)準(zhǔn)，在此情況下，擁有核心資源的房子房價下降空間較為有限。就政策影響而言，普通住宅的房價變動顯得很敏感。當(dāng)上升到高端物業(yè)的時候，購房者更為成熟，購房的目的也更明確，更兼顧了投資和自住，這個時候產(chǎn)品品質(zhì)的呈現(xiàn)具有重要的意義。
剛需客節(jié)后可伺機置業(yè)
2011年第四季，廈門樓市寒意凸顯。“特價房、降到底、一口價、不能再低了”等大幅促銷舉措開始輪番登場，一方面激起部分“蟄伏”的購房者進場，一方面也引發(fā)了購房者對區(qū)域價格的理性判斷。開發(fā)商從之前的高調(diào)挺價到理性的價格回調(diào)，使得新一年購房充滿機會點。
一個比較一致的觀點是，隨著房價的適度調(diào)整，房價將會調(diào)整到一個合理的區(qū)間，并且維持在一個相當(dāng)長的周期中。在這個周期，消費者可以趕上一個低于U形底的價格機會。立丹行機構(gòu)則更直接認(rèn)為，這個機會點可能出現(xiàn)在銷售季節(jié)和氣候節(jié)氣都比較不理想的第一季度。立丹行機構(gòu)認(rèn)為，在當(dāng)前存銷比大、政策壓力大以及島內(nèi)外市場變化大的環(huán)境下，房價下降的壓力較大，樓盤突圍最快最直接的辦法就是價格策略。在這個階段，開發(fā)商為了爭取銷售量而調(diào)整的價格策略將給購房者抄底機會。針對如何購房問題，城市年輪機構(gòu)則認(rèn)為，首先要看開發(fā)商“血統(tǒng)”，其次要看價格，接著要看品質(zhì)，最后還得選擇地段，通過這四個方面考察，置業(yè)更加有保障。
（海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 馬彥凱輯）
