中海、綠地、龍湖等一線房企在上海率先掀開降價之后，地產(chǎn)老大萬科在深圳、惠州、東莞等地也開始掀起了降價潮。而隨著北京市昌平區(qū)金隅萬科城項目近日入市，萬科將降價潮開始“北上”。目前，包括“招保萬金”四大龍頭企業(yè)在內(nèi)，中海、富力、碧桂園、綠地、龍湖、雅居樂等一線房企均在“降價”上當(dāng)起了急先鋒。“大勢難為，房價仍將繼續(xù)下行。政策調(diào)控進(jìn)入相持階段，兩年時間足以讓地產(chǎn)經(jīng)歷煉獄地獄。”房產(chǎn)資深評論員共鳴表示，歷次降價跑得最急的總是央企與上市企業(yè)。

    “此次萬科降價不同于2008年策略性降價，而是不得不降。”業(yè)界認(rèn)為，萬科此次在全國拉開“降價”也有點“扛不住”的意思。而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存在接受中國商報記者采訪時則堅持認(rèn)為，此輪“降價潮”主要在珠三角及長三角地區(qū)展開，“受大環(huán)境影響，上述地區(qū)觀望氣氛濃厚，而天津、北京特別是四城區(qū)價格則難以撼動”，房企降價是“搶收”市場，“回籠資本有利于年底拿地”。但無論如何，地產(chǎn)老大萬科自2008年后又一次全面降價了。

萬科終于“扛不住”

    11月底，位于北京市昌平區(qū)的金隅萬科城將推出3期新盤。從相關(guān)網(wǎng)站顯示信息看，該樓盤為北京金隅萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下項目，以80至110平方米的2-3居戶型為主，共三棟樓，合計600套房源，均為精裝修交房。目前，新開盤均價為每平方米14000元。數(shù)據(jù)顯示，2010年9月，該樓盤均價為每平方米17000元，2011年8月，樓盤均價為每平方米15000元。業(yè)界認(rèn)為，自深圳、惠州、上海開始的萬科“降價”著陸北京，地產(chǎn)大佬參降，房價拐點已至。從此次萬科降價路線來看，此輪降價自萬科大本營深圳開始，慢慢北上，降價之說辭相較于2008年也來得非常低調(diào)。

    “10月底，深圳萬科宣布，位于龍崗坪山的金域緹香一批新房源將在11月推出，全部為74平方米到89平方米的中小戶型，入市價格選擇低價入市，全部精裝修交房。”這一來自萬科內(nèi)部的消息顯示，相比于前期每平方米12000元的單價，優(yōu)惠幅度在每平方米2000元左右。“在深圳，10000元以下單價的樓盤，不是特別好找。”這一樓盤打折信息引起了不少深圳當(dāng)?shù)鼐用竦年P(guān)注。實際上，深圳萬科的強(qiáng)力促銷還是剛剛開始，之后萬科清林徑、萬科公園里開始陸續(xù)推出優(yōu)惠活動，“總價直減，再打折，或者低價入市再送禮金券等優(yōu)惠”。

    有統(tǒng)計顯示，深圳萬科公園里、金域緹香兩個項目上，分別有15%和20%左右的降幅。盡管降幅不小，但萬科此輪降價來得沒有2008年那樣大張旗鼓。而萬科，在北京市場除金隅萬科城項目每平方米直減3000元，萬科老項目半島家園后期也開始微調(diào)，并出現(xiàn)連降現(xiàn)象。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，萬科半島家園單價首降1500元，后再降540元，第三次降價360元，累計降幅達(dá)13%。

龍頭房企紛紛降價

    11月北京樓市頗為熱鬧，除金隅萬科城以14000元單價入市外，位于順義的龍湖地產(chǎn)又一大盤龍湖好望山項目也于近期開盤。從來自龍湖地產(chǎn)內(nèi)部消息看，此項目低價入市、開盤推出多重優(yōu)惠已成定局。但龍湖表示，某些項目選擇低價入市并不意味著會在全國布局降價，“某個區(qū)域乃至某個項目情況不同，定價策略也不同。”對此，陳寶存認(rèn)為，以龍湖集團(tuán)新上任執(zhí)行董事兼首席市場官秦力洪的執(zhí)業(yè)背景看，龍湖地產(chǎn)“搶收華東”行動可以理解，并不失為上策，“年底是企業(yè)拿地的最好時機(jī)，以降價來換取資金加快回籠，從而可以入手優(yōu)質(zhì)地塊”。

    除萬科、龍湖外，從鏈家地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)來看，保利、北京城建、金隅、綠地等房企旗下北京項目近期也開始下調(diào)售價預(yù)期。“開發(fā)商為了加速出貨，除了采取實質(zhì)性價格下調(diào)外，還運(yùn)用組合促銷手法，不斷加大折扣幅度。在此基礎(chǔ)上，部分項目呈現(xiàn)連續(xù)降價特征。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月接受中國商報記者采訪時如此表示。

    據(jù)統(tǒng)計，2011年在北京新開項目的大型房企共27家，合計97個項目，除去別墅、限價項目、售完以及未成交等狀況，普通商品住宅中已有較為明顯降價的項目達(dá)到20個，其余大部分為持平狀態(tài)。“保利、北京城建、金隅、綠地等旗下全部或者部分項目從8月份開始停漲持平。”張月表示，從統(tǒng)計結(jié)果看，北京城建興業(yè)嘉園從二期每平方米21000元下降到三期每平方米17000元，降幅達(dá)到19%，富力金禧家園[最新消息 價格 戶型 點評]7月至10月價格也下調(diào)了5%。

    首開常青藤累計2次下調(diào)價格，首次單價直降4320元，后推出9.7折優(yōu)惠，再降680元；和景泰富旗下香悅四季花園推出全款9.1折，按揭9.9折優(yōu)惠，送精裝修，“單價首降140元，二次降價1120元，優(yōu)惠幅度9%”。“招保萬金”中的金地集團(tuán)旗下項目仰山嘉園也累計降幅達(dá)10%。“在京大型房企降價程度不斷加深，首先來自存貨壓力。最近公布的三季度房企季報顯示，144家上市房企利潤比二季度下滑三成，存貨達(dá)到1.22萬億元，其中招保萬金庫存為4523億元，占比高達(dá)37%。”張月表示，隨著限購向二三線城市深入，大型房企上半年全國布局的優(yōu)勢逐漸顯示出其高庫存不利的一面。不管是出于資金鏈緊張，還是出于快銷庫存的壓力，一線房企搶收市場的顯著成果或使降價越來越普遍。

大房企變通求存

    業(yè)界認(rèn)為，目前已經(jīng)不是開發(fā)商要不要降價的問題，而是要降多少才能賣掉房子的問題。“能通過降價并讓市場接受的當(dāng)屬目前的成功營銷。”地產(chǎn)評論員弓鳴在微博中這樣寫道。事實上，盡管房產(chǎn)前輩綠城還在死扛價格不降，但大型房企中也僅此一家。綠城連日來的“悲壯之舉”似難被同行效仿。在這一輪搶降中，多數(shù)房企獲益不少。以龍湖地產(chǎn)為例，此次“搶收華東”行動，上海酈城和上海好望山、杭州香醍溪岸3個項目參與，5天時間共錄得認(rèn)購金額接近20億元，上海好望山平層公寓和杭州香醍溪岸聯(lián)排別墅已基本售罄，上海酈城新推SOHO及公寓組團(tuán)，去化率也接近九成。

    據(jù)了解，上海綠地秋霞坊、中海御景熙岸降價后亦取得不俗業(yè)績。“有非常明顯的對比，以萬科銷售來看，深圳萬科銷售策略靈活，銷售額取得不錯業(yè)績，而萬科在惠州的月亮灣項目則面臨定價過高收益慘淡的局面。”據(jù)悉，同在惠州，碧桂園十里銀灘項目以6000元低價入市，而招商地產(chǎn)果嶺項目更是以4000元到5000元價格開盤，而惠州萬科月亮灣項目則在10000元到12000元單價上硬扛著。在該樓盤論壇，不少關(guān)注該樓盤的潛在購房者表達(dá)了月亮灣的價格劣勢，“比碧桂園便宜20%，可能會有點人氣”、“銷售人員一再鼓勵我們多認(rèn)籌，估計重復(fù)認(rèn)籌人多，想想未來10000套的供給壓力，參考定價過高。”惠州萬科月亮灣定價目前尚未出爐，如果沒有大力度優(yōu)惠，去化率值得擔(dān)憂。

    而對于萬科此輪參降，業(yè)界認(rèn)為，與萬科三季度銷售下滑不無關(guān)系。萬科三季報顯示，主要城市商品住宅供應(yīng)量增加，而銷售則進(jìn)一步放緩。深圳、廣州、東莞、佛山等萬科進(jìn)入的14個城市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比上升5.1%，成交面積則同比下降20.9%。

    萬科董秘譚華杰坦承，市場環(huán)境的巨大變化對萬科的銷售也有所影響：10月前后歷來都是新盤上市高峰，未來一段時期，預(yù)計新房供應(yīng)還將繼續(xù)增加，市場存貨壓力也會進(jìn)一步加大。“大型房企領(lǐng)銜降價潮，透露出兩大訊息，一，房價拐點逼近，一線城市首當(dāng)其沖；二，庫存高漲使得價格下行壓力明顯增大。”張月預(yù)測，一線城市年前降幅將達(dá)到10%，從11月份開始，樓市進(jìn)入“冬眠期”，到明年二季度，降幅有望達(dá)到20%。

(海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯)