在限購、差別化信貸和稅收政策的多重限制下，2011年中國樓市風雨驟變，讓人噤若寒蟬。這一年，全國超過120個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”，10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”；這一年，央行6次加息、上調存款準備金率，這一年，房產稅“靴子”落地，試點重慶、上海。調控如沖擊波，對市場殺傷力巨大。而對于已經到來的2012年，中國樓市又將演繹怎樣的格局？

　　2012冷清開局降價趕不上“預期”

　　北京市住建委網站網簽數據顯示，今年第一周(1月1日—7日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為2303套，比去年最后一周下跌34%，與去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，創(chuàng)近4年來新低。

　　據《中國證券報》報道，上海地區(qū)元旦期間樓市成交慘淡。據相關統(tǒng)計，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅類商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。元旦期間一線城市樓市繼續(xù)冷清，購房者觀望情緒濃厚，北京、上海樓市成交量同比大幅下跌。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，2011年幾乎所有大中城市的樓市都無可幸免地遭遇寒潮，預計2012年的中國房地產市場，將在“限速”中前行。目前拐點漸顯，預期在6-12個月內房價還有可能出現(xiàn)10%到20%的下調空間。北京等一線城市房價繼續(xù)下調超過15%的可能性非常大，而二三線城市出現(xiàn)10%左右下跌的可能性也非常大。

　　對于2012年樓市走勢，相關人士認為，2011年住宅交易量持續(xù)下滑引發(fā)價格松動，2012年樓市調控不會放松，這會加深市場的降價預期和購房者的抄底心態(tài)。多位房地產業(yè)內人士指出，預計2012年一季度或將有更大幅度的“降價潮”出現(xiàn)。

　　2012年，“沒有最低，只有更低”或一語成讖。如果說，去年降房價，還是少數開發(fā)商的先知先覺，還是試探市場，那么，2012年降價已成共識，降價不是本事，降價賣得掉才叫水平。購房者的預期值就是“降到底”，但是底在哪里，卻沒人知道。

　　調控從緊2012樓市“前低后高”？

　　種種跡象表明，2012年樓市已在冷清中開場。政策層面看，房地產市場一直顯示“政策從緊”信號。從高層官員眾口一辭強調房地產調控不放松，到從行動上再三摁住地方政府蠢蠢欲動的松綁沖動，顯示決策層對房地產的調控不會輕易松手，限購等政策亦難以很快淡出。

　　去年12月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設部召開年度工作會議，會議強調，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發(fā)展。而去年12月召開的中央經濟工作會議，“堅持房地產調控”亦成為最基本精神。

　　住建部部長姜偉新在年度會議上強調，明年將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有各項調控政策，不動搖、不放松。嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。

　　有專家預計，保障房體系和房產稅改革將成為2012年住房政策兩大著力點，為短期行政性手段的退出做準備，以實現(xiàn)房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　分析人士表示，上述消息打消了市場對房地產行業(yè)的寬松預期，只表明無論宏觀政策明年在其他任何行業(yè)上寬松，房地產行業(yè)也毫無可能。

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計顯示，截止1月7日，2011年開始限購的全國46個大中城市，在2012年第一周仍然維持著之前的政策力度。雖然未有繼續(xù)加強力度的城市，但是也沒有一個城市放寬政策。重點城市北京、上海、廣州、深圳、等地已經相繼明確表態(tài)將在今年繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，給市場釋放出明確信號。

　　中國銀行在2011年12月31日發(fā)布的《2012年一季度宏觀經濟金融展望報告》稱，房地產市場調整還將延續(xù)，預計2012年房價仍將持續(xù)緩慢回落，全年銷售量跌幅約為15%，將呈現(xiàn)“前低后高”的震蕩趨勢。

　　毫無疑問，樓市調控正在考驗決策者的智慧，持續(xù)調控是否會令中國經濟跌入“硬著陸”深淵、保障房能否力挽狂瀾、限購令何時全身而退等疑問，都會在2012年見分曉。

      房企萬億債務將至告別“黃金十年”

　　2011年，限購等調控政策使得中國的房地產市場成交量下滑。對房企而言，2012年依然“流年不利”。經濟學家茅于軾表示，中國房價已經大漲至高位，而近期各大城市房價的下跌被視為拐點的開始，2012年有大型房地產企業(yè)可能破產。

　　日前，世聯(lián)地產董事長陳勁松向媒體透露，房企債務將在2012年中開始逐步到期。

　　據悉，上市房企長短期付息債主要分布在2011年7月-2014年6月三年內，其中有46%集中在2012年償付，目前房企的資產負債率已處歷史高位，隨著房地產調控的深入，資金杠桿使用過度的跡象、積聚的風險不斷加大。除銀行貸款外，海外債、房地產信托、基金、私募、民間高利貸這四個維度的債務將一一引爆。

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，還不起債的部分房地產開發(fā)商，可能會淹沒在債務大潮中。行業(yè)洗牌一定會到來。尹伯成稱，中小開發(fā)商因資金周轉困難，開始向大型房企出售其手中開發(fā)項目。部分房企則可能會直接面臨破產重組。

　　在眾多房企中，綠城目前面臨的困境成為一面鏡子。資料顯示，綠城現(xiàn)金流狀況堪憂，綜合現(xiàn)金流量為負值。巨大的資金壓力下，綠城不得不斷臂求生，低價出售項目。1月5日晚間，綠城中國和融創(chuàng)中國聯(lián)合公告宣布，綠城地產向融創(chuàng)置地出售無錫綠城湖濱置業(yè)有限公司51%的股權，現(xiàn)金代價為5100萬元。

　　某專業(yè)人士認為，如果非要說洗牌，我們可以理解為，目前靠關系拿地與靠砸錢拿地的房地產開發(fā)商確實該出局了。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任陳淮表示：對中國房地產業(yè)來說，依靠于恐慌性的需求，依靠于過度占有資源的需求，依靠于為賣而買的需求支撐的關系時代過去了。

　　分析人士表示，房地產行業(yè)正逐步進入去杠桿化和保障性住房和商品住房的“雙規(guī)制”時代，中國房地行業(yè)的黃金十年已經宣告結束，但同時，也意味著白銀時代的開始。專家預計，2012年市場份額將會加速向龍頭企業(yè)集中，大型企業(yè)具有更強的融資能力，充足的土地儲備和全國性的戰(zhàn)略布局，在政策調控和貨幣緊縮的環(huán)境下，競爭優(yōu)勢更加明顯。

　　隨著住宅市場調控政策的常態(tài)化，2012年，商務公寓、寫字樓、市場、商鋪等形式的商業(yè)地產將面臨更多發(fā)展機遇，產業(yè)地產也是未來最佳的拿地策略，但面臨金融杠桿匱乏、投資周期長、投資回報率相對較低等困擾，需要逐步摸索相應的投融資模式、盈利模式和現(xiàn)金流平衡模式。

（海西地產投資網 李修哲）