與業(yè)界普遍悲觀預(yù)期不同，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌對2012年樓市略為樂觀。顧云昌在接受本報記者專訪時稱，2012年的房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)是擴(kuò)大內(nèi)需、惠及民生、增加有效供應(yīng)的樓市，大概率是仍然會保持“穩(wěn)中有進(jìn)”的態(tài)勢。

    顧云昌就中國目前城市化率推算，中國房地產(chǎn)市場至少還有20年增量的光景。這一點與華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)(微博)的說法一致。

    房地產(chǎn)市場應(yīng)爭取軟著陸

    在顧云昌看來，2012年的房地產(chǎn)市場不會像有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測的那樣，出現(xiàn)泡沫破滅，而是會實現(xiàn)軟著陸。

    國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年名義增長27.9%（扣除價格因素實際增長20.0%）。

    顧云昌認(rèn)為，2011年在嚴(yán)厲調(diào)控情況下，房地產(chǎn)投資依然增長，2012年房地產(chǎn)投資仍然會保持一定增長，但漲幅會回落。

    “房地產(chǎn)穩(wěn)中有進(jìn)，保障房發(fā)揮了很大作用。2011年全國房屋新開工面積190083萬平方米，比上年增長16.2%。盡管增速放緩，但仍在正的區(qū)間內(nèi)。”顧云昌稱。

    顧云昌判斷房地產(chǎn)市場仍會“穩(wěn)中有進(jìn)”的另外一個依據(jù)是，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)層面是正相關(guān)的。“從中央的口徑看，仍然要遏制房價過快上漲。但從2011年調(diào)控的情況來看，過快上漲的內(nèi)動力已經(jīng)不存在。不管從中央還是地方政府，關(guān)鍵口徑上都稱房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，但影響調(diào)控力度的主要在于地方政府，許多地方則已經(jīng)感受到樓市緊縮對地方財政的影響，他們有其內(nèi)在需求在執(zhí)行力度上明緊暗松。”顧云昌說。

    廣州中山是一個很好的例證。春節(jié)長假過后，中山樓市限價令有所松動，但并未按此前相關(guān)部門所說的直接取消，而是將限價標(biāo)準(zhǔn)悄然從5800元/平方米提高至6590元/平方米。

    顧云昌認(rèn)為，地方政府的內(nèi)在需求不僅是地方財政問題，還有投資問題。目前還沒有哪個行業(yè)可以取代房地產(chǎn)。

    穩(wěn)中有進(jìn)的第三個依據(jù)是城市化進(jìn)程剛至中途。國家統(tǒng)計局給出的數(shù)據(jù)稱，2011年，中國城市化率為51.27%。“城市化率超過50%，說明2011年城鎮(zhèn)人口比重首次超過農(nóng)村人口，但與發(fā)達(dá)國家比較，還并不高。”顧云昌認(rèn)為，目前的城市化率整好超過一半，勢頭并沒有結(jié)束。按照2011年的速度，房地產(chǎn)市場還有20年的增量光景。在這20年中，房地產(chǎn)仍將是事實上的支柱產(chǎn)業(yè)。

全面進(jìn)入買方市場

    中央領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房價合理回歸。顧云昌對“合理回歸”的理解是，房地產(chǎn)價格總體回落，居民總體收入提高，從而使得兩者之間差距變小，房價增幅低于收入增幅。

    顧云昌認(rèn)為，找尋房地產(chǎn)價格的合理回歸路徑并不容易。2012年房地產(chǎn)調(diào)控的重點仍然是構(gòu)建合理價格體系。只有不同的家庭都能買得起、租得起房子的時候，才能形成合理的價格體系。而保障房、棚戶區(qū)改造，本身就是要使價格回歸，形成中低收入家庭價格體系。

    在房價合理回歸的背景下，房地產(chǎn)商品房市場也將從長期的賣方市場進(jìn)入真正的買方市場。這其中，庫存壓力已經(jīng)凸顯。

    北京中原市場研究部根據(jù)目前在建住宅面積及最近1年的新開工面積推算，預(yù)期在2012年上半年，全國主要的35個熱點城市供應(yīng)量將明顯增長，合計潛在供應(yīng)面積達(dá)2.56億平米。按照其中80%為住宅實際可售面積，單套住宅100平米計算，僅今年上半年這35個城市的潛在供應(yīng)面積就超過200萬套。

    “供大于求的買方市場出現(xiàn)，將給市場帶來更激烈的競爭，會帶來洗牌和利潤的攤薄。房企應(yīng)該進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局轉(zhuǎn)型，向更加多區(qū)域發(fā)展，從大城市向中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，從沿海往內(nèi)地轉(zhuǎn)移。” 顧云昌認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)做最壞的打算。不過他認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)是遏制房價過快上漲，而2012年除了遏制房價反彈以外，還應(yīng)防止房地產(chǎn)嚴(yán)重下滑。他認(rèn)為，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控形勢也因此而變得極為復(fù)雜。

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 李修哲輯）