近日一份權(quán)威資料顯示，截至2011年12月底，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)3084萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)約46%,平均增幅較上年同期增長(zhǎng)五成左右。而深圳新建商品住宅庫(kù)存265萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.63%。

　　有業(yè)界人士稱，過(guò)去19個(gè)月來(lái)，中央政府抑制房?jī)r(jià)的"猛藥"接二連三，從打擊"地王"，到推出地方政府問(wèn)責(zé)制，限購(gòu)令，調(diào)控的發(fā)條越擰越緊。強(qiáng)力行政措施下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，這輪樓市調(diào)控將趨勢(shì)將持續(xù)多久，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者心里恐怕都沒(méi)有底。而素有樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳樓市，半年多來(lái)的持續(xù)低迷，成交也逼近歷史低點(diǎn)，中小開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，市場(chǎng)展開(kāi)洗牌整合。深圳，或?qū)⒙氏仍谌珖?guó)引發(fā)一輪樓市降價(jià)潮。

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土委最新公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2011年12月深圳全市新房成交均價(jià)為每平方米16002元，與2010年同期相比，下降幅度為15%。業(yè)內(nèi)人士表示，深圳樓市下行趨勢(shì)明顯，"拐點(diǎn)"已經(jīng)形成。

　　據(jù)了解，今年春節(jié)期間，深圳樓市行情比往年更冷清，商業(yè)地產(chǎn)寒氣逼人。深圳市規(guī)劃國(guó)土委剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，從1月19日至1月30日，深圳商業(yè)物業(yè)連續(xù)12天保持"零成交"的狀態(tài)。

　　而以往節(jié)日期間商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況會(huì)略優(yōu)于住宅市場(chǎng)，但今年春節(jié)期間商業(yè)地產(chǎn)也十分蕭條。1月中旬，深圳商業(yè)物業(yè)成交量月環(huán)比跌幅已達(dá)七成，到春節(jié)期間，成交量更跌至谷底。截至30日，商業(yè)與辦公樓物業(yè)市場(chǎng)已連續(xù)12天"零成交"。目前商業(yè)可售套數(shù)8907套，可售面積859429.51平方米。

　　新年之初，深圳二手房持續(xù)陰跌，不容樂(lè)觀。據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)全市188個(gè)樣板樓盤的監(jiān)測(cè)，剛剛過(guò)去的2012年1月，深圳二手房成交均價(jià)為18504元/平方米，環(huán)比下跌了3.1%，同比下跌了7.8%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，1月份，二手房成交出現(xiàn)大幅萎縮，既有春節(jié)長(zhǎng)假的原因，也受業(yè)主放盤量大幅減少的影響。預(yù)計(jì)2月份成交量會(huì)有所回升，但基本上將維持在2011年12月底這一較低水平上。價(jià)格方面，2012年樓市價(jià)格進(jìn)入深度調(diào)整期，目前，住宅價(jià)格整體下行的趨勢(shì)十分明顯。

　　記者了解，住宅庫(kù)存激增，也影響到銀行在房貸利率上的考量。如今，深圳首套房貸款利率開(kāi)始松動(dòng)。"首套住房貸款利率最低可以到基準(zhǔn)。"深圳多家銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的工作人員這樣對(duì)記者表示。記者走訪多家銀行了解到，目前越來(lái)越多的銀行明確表示，首套住房最低貸款利率可為基準(zhǔn)。

　　不過(guò)記者留意到，大部分銀行對(duì)給予"基準(zhǔn)利率"有著一定的"門檻"。

　　"我們首套住房貸款利率在基準(zhǔn)到上浮5%之間，一般來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)的客戶才可以獲得基準(zhǔn)。"交行深圳一網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者稱。對(duì)于如何界定"優(yōu)質(zhì)客戶"，他表示，"在交行有50萬(wàn)元存款或者等值的金融資產(chǎn)客戶就是優(yōu)質(zhì)客戶"。

　　深圳中行一網(wǎng)店的個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，若首套房為"一手樓"，貸款利率可以做到基準(zhǔn)利率。若首套住房購(gòu)買的是"二手樓"，貸款利率最少要上浮10%。

　　深圳建行、農(nóng)行網(wǎng)點(diǎn)的工作人員均表示，首套住房貸款利率最低為基準(zhǔn)，但這也只是針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶。招行深圳分行相關(guān)人士向記者透露，目前大部分銀行對(duì)客戶實(shí)行利率差別化定價(jià)，也就是對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)的客戶可能獲得相對(duì)低一點(diǎn)的貸款利率。

　　但同時(shí)，記者也發(fā)現(xiàn)，深圳銀行對(duì)二套住房按揭貸款政策仍在嚴(yán)格執(zhí)行。深圳一家銀行的支行行長(zhǎng)表示，相對(duì)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在銀行受理的絕大部分是首套住房按揭貸款，二套住房相對(duì)要少許多。二套住房貸款首付成數(shù)必須為六成以上，貸款利率最低為基準(zhǔn)的1.1倍。

鏈接>>內(nèi)地買家投資香港樓市創(chuàng)新高

　　由于內(nèi)地樓市調(diào)控持續(xù)趨緊，一線城市限購(gòu)，使得樓市投資需求被擠出。部分內(nèi)地投資資金轉(zhuǎn)而流入香港樓市，其交易數(shù)量及金額均創(chuàng)新高。

　　據(jù)香港中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年全年一手及二手私人住宅市場(chǎng)，已知內(nèi)地個(gè)人買家比例數(shù)據(jù)占比均創(chuàng)新高。其宗數(shù)占10.9%，金額占18.6%。其中一手市場(chǎng)的比例，宗數(shù)占28.0%，金額高達(dá)36.8%。二手市場(chǎng)的比例，宗數(shù)占8.7%，金額占12.6%。

　　據(jù)報(bào)道，目前香港不少中等樓盤及高端房產(chǎn)普遍受到內(nèi)地投資者的青睞。有的樓盤一上市即被內(nèi)地的投資者組團(tuán)狂掃。

　　中原地產(chǎn)的分析人士認(rèn)為，雖然香港取消了投資移民涉及房產(chǎn)，但是內(nèi)地購(gòu)房者依然熱衷香港置業(yè)，內(nèi)地資金流向香港樓市主要由于受到內(nèi)地城市限購(gòu)影響。盡管香港在世界高房?jī)r(jià)城市中最新排名位列第五，樓價(jià)一向不低，但2009年內(nèi)地樓價(jià)一度狂飆，使內(nèi)地?zé)狳c(diǎn)城市的樓價(jià)已與香港樓價(jià)比肩，且已明顯上漲乏力。同時(shí)，內(nèi)地樓市實(shí)施的調(diào)控政策也已開(kāi)始見(jiàn)效，上海、北京等部分熱點(diǎn)城市樓價(jià)已經(jīng)開(kāi)始下調(diào)。前期進(jìn)入市場(chǎng)已經(jīng)獲利的資本開(kāi)始離場(chǎng)尋找其他升值空間。

　　另外，現(xiàn)在香港租房回報(bào)率已明顯高于許多內(nèi)地城市，北京樓市目前租金雖然一直在上漲，但是相比房?jī)r(jià)依然懸殊。一套總價(jià)300萬(wàn)的房產(chǎn)，月租基本在4000-5000左右，租售比超過(guò)1∶500。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是投資者境外買房的一個(gè)重要原因。

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 李修哲輯）