“看不透，真是看不透。”廣州某上市房企高層管理者高朗(化名)眉頭緊皺，他向《華夏時報》記者指出，公司管理層近期對于今年如何“隨行就市”發生不少分歧，但至今一直未有明確的定論。春節里，高朗放棄了與家人到海外度假的計劃，更多地抽時間去會一會同行或其他領域的朋友，而每次聚會的話題都幾乎離不開對房地產行情的討論，高朗感受到圈內圈外都十分煩惱，精神緊繃的狀態與其所在的房企所有同事一樣。

預言二三季度回暖

    對于如何針對國家的房地產宏觀調控做出應對，各方爭議一直沒有停息。“現在不是出了什么問題，我們得拿出方案應對，類似于做選擇題的狀況。”高朗高聲強調，“大家連問題怎么變都不確定。”雖然，國務院總理溫家寶于2011年底指出要鞏固房地產調控的成果，各地方政府去年年底之前仍能緊抓限購或者限價政策。但是，農歷新年一過，一些地方為調控松綁的跡象卻有了各種苗頭，開發商對這些異動十分敏感，但心中的糾結仍然難解。有報道指出，中山市近日悄然執行新的樓市限價令，原來規定的高于5800元/平方米的商品房不允許進行網簽備案，如今這一單價據稱已改為6590元/平方米。雖然中山市政府并未發文對此作出解釋，但已被外界解讀為廣東打破限價僵局的第一槍。此外，一直試圖向限購限價令叫板的佛山也開始跟風。

    談及此變化，高朗還不忘提醒記者，新年之后，銀行的個人房貸放款已經放松。中國農業銀行深圳分行負責個人房屋信貸業務的一位員工告訴本報記者，銀行新一年的放款已經下放，將安排給等候已久的貸款客戶。但他注意到，與往年相比，今年年初放款的資金量都較為松懈，能放款的都基本上放出，并沒有按照往年的每月定額限度去規限。有媒體2月1日報道，北京、上海兩地多數銀行已將首套房貸利率從之前的“上浮”改為“基準利率”，甚至部分銀行對于優質客戶的首套房貸利率還會有折扣優惠。據悉，現在的房貸審批時間明顯加快，建行申請房貸最長2個星期，而工行、中行審批時間則在1周左右。而去年三、四季度，由于額度緊張，貸款者需要等待1至2個月，才能申請上貸款。

    以上的變化，讓一直認為地方政府以及銀行會首先替調控政策松綁的高朗及其他管理層認定了自己的判斷。不光如此，作為去年調控政策的“得益者”，恒大地產以2012年800億的目標銷售額這一“偏于保守”的年度計劃，以示其對今年行情的判斷。恒大主席許家印更是少見地釋放出預期稱：今年一季度房地產的形勢還是低谷，二季度會從成交量的角度逐漸回升，下半年會有所好轉。記者從多家房企的管理層了解到，不少聲音認為樓市目前仍迷霧重重，但今年二、三季度將是樓市回暖拐點。

是否進軍三四線難住房企

    不管政策走向如何，高朗們至少已經對政策的變化抱有希望，與此同時，2012年的開局難題仍然猶如利刃高懸。早在2010年末至2011年春節，為了規避一二線城市限購令的消極影響，各大房企搶先在三四線城市攻城略地，幾乎成了大房企一年里最大的布局。其中，恒大、碧桂園、雅居樂等房企更因此成為了調控之下的得利者。那么，2012年開局，繼續進軍三四線城市是否仍是政策和市場驅使下的必然選擇，前仆后繼地開辟新戰場會否引發另一場新僵局，仍是房企的煩心事。

    “一旦政策隨時變動，一線城市又復活了，那時候二三四線戰場再也不是利益刺激點時，所有被動拖進戰場的付出都會陷入尷尬的局面，而難以抽身應對其他的競爭，這是最應該害怕的。”高朗坦言他的憂慮。堅信市場的他仍然在跟著市場經驗走還是追隨政策的問題上徘徊不前。在其他房企的管理層中，與高朗想法一致的并不少見。廣州某大型地產公司去年一直在長沙、江西等三四線城市開拓項目，其一高層管理者張培(化名)對是否持續拓展這些項目，并挖掘更多類似的項目問題持反對意見。除了有著與高朗類似的擔憂，他還擔心會因此損失源自一線城市的抄底機會，而后者的損失則更大。

    高朗對記者直言，越是相信市場，越是會對政策的變動恐懼。“如果政策仍然不放松，那我也只能偏重跟隨政策，支持公司向二三四線城市發展。不過，至今我仍未看到這種可能性的發生。”高朗笑稱。高朗之所以做出這樣的判斷，來自于同行恒大地產公布的最新拿地計劃：未來在土地儲備上，集團將繼續遵循“消耗多少，補充多少”的原則，確保長期可持續發展。此外，高朗也從廣州不少房企一味跟隨政策反栽跟斗的事獲得以上的判斷。

    廣州另一上市房企的內部人士透露，該公司在前年10月份轉戰廣州的郊區城市，雖然新開項目的成交量較高，但利潤率較低的難題一直困擾著公司的財政。“目前即使看中市中心的優秀項目，仍難以抽身搶奪。”該公司項目收購部人士向本報記者表示。所以，高朗認為，新一年對于二三四線城市前仆后繼的想法要有更冷靜的想法，占領那些城市應該針對不同房企自身的結構特點而言。以他所在的公司而言，公司在中高端住宅和商業地產有優勢，如果因適應政策而貿然地進入那些城市，要解決地價上漲、建筑成本、項目規劃以及當地政商關系等諸多復雜問題并不容易。“第一季度開局布局轉變可能只對企業今年的業績產生影響，但對于新戰場投入的時機、人力和物力等選擇，則會影響房企未來十年的戰略。”高朗表示。

想促銷又怕價格反彈

    對于政策的捉摸不定，使得高朗以及其他管理者在面對農歷新年之后的“新市”有些膽怯。據他所知，公司在“新市”里并沒有推出新盤或新一輪刺激業績的行動，只是做了客戶維護的安排。據悉，全國不少房企因生意冷淡度過了“史上最長春節假”，而只有綠城地產的一線售樓處春節假期全程不休假。“公司顯得十分謹慎，似乎在以不變應萬變，這也是一種被動的行為。”他告訴本報記者，廣州一些房企原來的新貨推盤行動臨時取消，也有部分延后。事實正是如此，近日，有報道指出，此前統計顯示，今年1月份廣州預計新推33個項目，但從去年12月24日至今年1月25日，實際推出的新項目只有22個，意味著有1/3的項目選擇了推遲開盤。

    中原地產華南區董事總經理李耀智向媒體表示，上半年大多數開發商愿意積極推盤入市，但進入下半年房價下跌，樓市進入觀望態勢，不少開發商對后市并不樂觀，一方面認為即便降價也未必換來成交量，另一方面，如果降價促銷，又擔心市場2008年房價下跌而2009年反彈的歷史重演，讓自己陷入被動。對政策到底是放松抑或是繼續收緊的擔心，成了最大的心事。此外，他們也擔憂放松一段時間會否立即收緊，或者持續收緊會否突然放松等反復變動的情況。“時晴時雨，亦假亦真的松綁信號會害死房企。”高朗表示十分無奈。高朗指出，由于所在的房企具有港資背景，所以這種追隨市場經濟行為的聲音仍然占上風，而對于把脈政策動向的能力，相比其他國資背景的房企則相對遜色。而到底是否緊跟政策出牌，各大房企都各懷心事。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）