可以肯定的是，今春，首次購房者需求的釋放有了政策的“東風”，這便是火爐前即將撩動剛需之火的一根“棍子”。首當其沖，搶奪購房迫切性最強、群體最龐大、釋放可能性最大的剛性需求買家，會是2012年首戰的焦 點。而這，又將是撩動市場的又一根“棍子”。時下淡靜的市場，如同一個覆蓋著雪白爐灰的火爐，表面看來平靜冰冷，但假若用一根棍子輕輕撥開爐灰，火苗便會再度熊熊燃燒。火從未消失，這隱藏在爐灰下之火，便是因種種原因被壓抑、觀望的剛性需求。目前的市場處于兩種觀望狀態之中：一種是政策的觀望；另一種是價格的觀望。這兩種觀望博弈的結果將成為最近一波推貨潮背后的策動力。

    本周，央行表態，今年要繼續落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。以此為注腳的，是今年年初各大銀行首套房重回基準利率的推行。我們知道，在“雙限”政策面前，“限貸”比“限購”更具實質殺傷力。盡管當前的差別化信貸政策并未惠及二三套房購房者，但必然會起到影響預期的效果。在當前的市場中，心理預期往往先導于事實的發生，可以肯定的是，今春，首次購房者需求的釋放有了政策的“東風”，這便是火爐前即將撩動剛需之火的一根“棍子”。

    而價格的觀望也將會很快塵埃落定。貸款政策的定向寬松并不會導致開發商降價行為的中止，恰恰相反，正是有了政策的“東風”，開發商將會加快促銷步伐，會更下定決心果斷入市。我們進行價格預測的時候，需要抓的第一個要點是供求關系，第二個要點是市場預期。目前在供求關系的杠桿上，我們不難發現，開發商繼續“扛價”的時間成本越來越大，積壓的存貨量越來越多，走貨的迫切性也越來越大。而在市場預期方面，從去年下半年開始，市場一直在走下坡路，這種態勢在今年伊始仍在延續，幾大房企日前公布的1月份銷售數據均呈“開門綠”，預期并不樂觀。兩者綜合分析，2012年，尤其是上半年，市場的嚴峻程度比2011年更甚幾分。

    開發商并非如人們想象中那么不愿意割肉降價，“死扛”行為在僵持的背景下出現，往往更多是出于“越降價越賣不出”的困惑與擔憂。假如讓利能夠換得需求的釋放，相信會有越來越多的開發商愿意加入促銷的行列。首當其沖，搶奪購房迫切性最強、群體最龐大、釋放可能性最大的剛性需求買家，會是2012年首戰的焦點。而這，又將是撩動市場的又一根“棍子”。或許，樓市知止而后有定，謀定而后則動，便在此草長鶯飛二月天里。

(海西地產投資網  馬彥凱輯）