核心提示：近期以來，各地紛紛出臺上調普通住宅指導價的舉措，受到各方關注。與此同時，央行在其官網發布消息稱，將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，并提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”。這意味著央行將繼住建部之后釋放滿足首套房貸需求的信號，此舉使得市場對首套房利率放開的預期進一步增加。事實上，各地出臺的關于購房政策微調的舉措，被視為地產調控的新信號。有行業人士指出，房地產調控微調和保剛性購房需求將成為今年年初樓市調控的主基調。在這種環境之下，原本被抑制的自住型剛性需求，將得到進一步釋放。“保剛性”的聲音，讓泉州不少樓盤開發商看到了今年樓市推盤的方向，不少項目更是率先行動起來，開展針對性營銷，深挖剛性客群，希望以此促進樓盤推售。

開展針對性營銷 樓盤深挖剛需客群

    今年年初以來，不少原先在售的樓盤，通過活動、宣傳等舉措，加緊推盤節奏。值得關注的是，不少力推產品的開發商，將剛性購房需求列入營銷重點，并通過種種舉措，吸引剛性需求一族對項目的關注。本周二，泉州東海片區大盤項目——東海灣項目，舉辦了東海灣“新·婚房主義”沙龍活動，邀請泉州媒體，對該項目全新推出的“新·婚房主義”進行深度討論。顯然，東海灣此舉，在泉州地面率先掀起了一股關于婚房的關注熱潮，成為力推“婚房”產品的代表性樓盤。據介紹，該項目營銷總監肖克指出，房子已經成為人們不可繞開的話題。本次東海灣提出“新·婚房主義”配合了相關優惠，是東海開發回饋社會的重磅活動。

    婚房概念的提出及相關的優惠舉措，無疑使得該項目的產品，受到了剛需購房一族的關注。而縱觀市場，除了諸如東海灣等樓盤針對性開展營銷之外，不少樓盤更是通過特價、特惠房的方式，將滿足剛性需求的產品，推向市場。“我們目前主推盤特惠房源，主要是針對兩房等中小戶型產品。”泉州市區一項目開發商人士坦言，在當前市場環境下，剛性需求客源成為各個項目開發商爭奪的主流客源。這部分群體屬于自住型買房，而購房意向非常大，因此，通過價格刺激的方式，能更好地促進成交。

政策新信號 成樓盤推盤新風向

    事實上，今年開春伊始，眾多樓盤開發商對剛性需求一族極為關注，與當初各方釋放的政策信號，息息相關。早在去年底，住建部表示，將嚴格實施差別化住房信貸政策，優先保證首次購房家庭的貸款需求。該表態隨后引發市場對首套房利率放松的猜測。與此同時，近段時間，央行在其官網發布消息稱，央行將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，并提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”。這是央行繼住建部之后再次釋放滿足首套房貸需求的信號，此舉使市場對首套房利率放開的預期進一步增加。而根據各地的房貸政策，去年由于貸款資金緊張等原因，有銀行針對首套房貸款利率執行高于基準利率的政策。同時，即使是首套房貸，放貸的時間也相對較慢。而這些問題，今年以來都得到改觀。

    在此波的政策信號中，最受關注的當屬“滿足首次購房家庭的貸款需求”。按照行業人士的觀點，住建部及央行的聲音，無疑是房地產微調的一大表現。而這種變化，則表現在剛性購房需求的利好之上。此外，記者同時從各方媒體渠道了解到，目前各地已經相繼出臺或者醞釀針對性的新政策。比如，有些地方推出的上調普通住宅指導價，減輕“符合普通住房認定標準”的房屋交易稅費負擔；比如，有些地方醞釀出臺樓市調控新政策，以放寬剛性購房需求的限制；而部分地方則表露將研究差異化購房政策。

首套房貸一旦調整 剛需一族利好

    有專業人士分析指出，綜合各地透露的信息來看，房地產調控微調和保剛性購房需求將是今年年初樓市調控的主基調。泉州不少業界人士表示，從目前的樓市情況來看，房地產調控總體從緊的基調不可能改變，但是，各地的樓市針對實際情況，或將進行微調，支持剛性需求。“房地產調控的目的，在于促進房地產市場的理性回歸，當然，目前不少城市出現的樓市現狀，也不是調控的最終目的和結果。”也有行業人士如是直言。

    “政策微調，對市場的成交，或將起到一定的促進作用。”行業人士表示，從目前的舉措來看，這一波的房貸調整聲音，在于滿足首次購房的剛性一族，因此，其必然帶來剛性需求購房一族對新信號的關注。而在這一利好政策之下，市場或將帶來兩個方面的影響：一是對開發商而言，將把剛性購房需求作為營銷的重點之一；二是對購房者而言，在各方共同推動之下，剛性需求或將得到進一步釋放。

    不少行業人士認為，政策微調的信心，讓更多的開發商及購房者看到了未來市場新的走向跡象，而今年樓市新的風向標，也將對未來樓盤的營銷及推盤，產生新的影響。海景國際營銷總監鄭啟忠認為，歷經去年地產調控之后，市場已趨于理性，不過，目前的調控政策，也在一定程度上抑制了自住型剛性需求購房者。因此，根據購房者的實際情況，細化政策，則成為各方關注的熱點。

剛需一族 撐場樓市主力

    事實上，剛需購房需求逐步釋放的趨向，今年春節以來，得到較為明顯的體現。根據本報監測的樓盤成交情況顯示，正月初一至正月十五，泉州市四區一手商品住宅成交63套，其中，中小戶型表現頗為搶眼，90平方米以下的中小戶型產品，占成交量的46%。而如果以20平方米戶型為分界點，120平方米以下的戶型，則占總成交量的51%，超過五成。在上一周（2月2日至2月8日）泉州市區四區一手住宅成交當中，90平方米以下的中小戶型產品占成交量的49%，接近五成。而如果以120平方米戶型為分界點，120平方米以下的戶型，則占總成交量的55%。顯然，這類產品無疑是剛性需求一族的主流需求戶型。

    眾多行業人士直言，在新的政策信號之下，剛性需求這一類客源，將成為今年開發商們重點挖掘的客戶群體，其也將成為今年樓市的主力。而從目前的市場反應來看，已有不少樓盤紛紛行動起來，通過細分剛性需求客源，進行有效性、有針對性的營銷。同時，也對項目的產品進行分類，對于目前較受關注的居住型產品，開展重點營銷。不少樓盤也推出優惠舉措，刺激剛性需求購房者出手買房。行業人士指出，目前剛性需求呈現較為旺盛，而如何深挖，并且抓住這部分客群，樓盤的品質、配套、未來潛力都是產品競爭力的表現。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）