今天，廈門版限購令迎來實施一周年。在2011年的2月20日，備受關注的廈門版“國八條”落地，其核心內容即“限購”，這項被稱為最嚴樓市調控的政策規定：“對廈門市民停購三套房，外地居民停購二套房。”新政一推出即致火爆的樓市迅速降溫。如今，一年的時間已經過去，“限購令”調控樓市的效果達到了嗎？購房者最關心的房價降了嗎？樓市的投機投資性需求得到抑制了嗎？剛需族的春天就要來到了嗎？昨天，又傳出央行從2月24日起下調存款準備金率的消息，這又釋放出什么信號呢？樓市調控要有所放松嗎？在這寒意未褪的早春，擺在我們眼前的這一個個問題，誰能給出正確的答案呢？

限購一周年

廈門實質降價的樓盤近20個

    在一家廣告公司上班的方征，與女友從大二開始交往，兩人已經相戀五年了。從2010年起，雙方家長就催著小兩口結婚。看著嗖嗖嗖一直上漲的房價，他總說再等等，先多賺點錢再說。一直觀望到去年底，他忍不住出手了，在兩家人的資助下，按揭買下島內蓮前一處新樓盤的小三房，單價15000多元/平方米，算是把婚房的問題解決了。“可能今后房價還會降，但我等不起了，這幾年女朋友跟我東搬西挪的，我看著不忍心，希望能早點兒給她一個家，安定下來。”方征說，在去年春天時，他看島內新樓盤的單價都在18000元/平方米以上，而且購房者幾乎沒有話語權，全得聽開發商的。“當時，蓮前一些品質較好小區的二手房，單價都在14000元/平方米以上，現在再看，調控確實起到作用了。”

    在去年12月，廈門出現首個實質降價樓盤：12月8日，島內的源昌·君悅山從原來均價2萬多元/平方米，降至14773元/平方米起，一時間引發搶購熱潮。在這之后，萬科·金域華府、禹洲·中央海岸等樓盤也相繼跟進，據不完全統計，從去年12月至今，廈門出現實質降價的樓盤近20個，降幅少則10%、多則超過25%。在采訪中，眾多和方征一樣的剛需購房者表示，與去年相比，現在購房者掌握一定話語權了，特別是地段稍差的島內部分區域和島外樓盤，不管新房還是二手房，均價或多或少都有一定下降。相比房價，樓市成交量的下降速度更是驚人。新年首月廈門商品住宅僅成交837套，環比2011年12月下跌26.06%，相比去年同期更是大跌近七成。

投機需求擠出

中介店HOLD不住現關門潮

    在前幾年，島內外的新房銷售比例，基本是六四開，而在去年，廈門島外住宅成交占全市住宅總成交套數的75%。“從這一變化我們也能看出，廈門樓市的投資投機需求得到了抑制。”廈門一家房產研究機構的負責人說。“限購令”實施一年來，相比新房的表現，廈門的二手房市場可就明顯“HOLD”不住了。2011年廈門二手房成交量創下3年來最低，廈門國土房產局統計數據顯示，2011年廈門全市二手房成交量為24671套，同比2010年的34215套下降27.9%。業內人士分析指出，相比新房的靈活降價，二手房受制于營業稅新政、房貸對房齡和面積“挑三揀四”等因素影響，買方觀望情緒濃厚，導致二手房成交量大幅下滑，二手房房價也出現了回落。統計數據顯示，去年11月廈門二手房掛牌均價環比下跌3.03%，12月環比下跌4.91%。特別是今年元旦廈門宣布延續“限購令”后的這一個多月，有房主開始大幅降價拋售房產。

   在湖里區成交量比較活躍的永升新城，一套三房去年國慶時的成交價還能達到13000元/平方米，現在該小區的三房報價降到10500元/平方米，降幅達到20%以上。“現在二手房不好賣，稍微降一點沒人接手，一步降到位，才可能有人買。”湖里區一家房產中介負責人表示。二手房市場的冷清，導致眾多中介公司無生意可做，市場再現2008年的“關門潮”。特別是在島外，更是隨處可見剛剛關閉的房產中介門店。業內人士估算，在這一階段，廈門2000家房產中介門店關了200多家，占10%左右。而2011年全年，至少有20%的中介門店倒閉。

人物

一個投資客的“過山車”生活

    限購令的推出，直接把炒房客擋在門外，從河北移居廈門的孫阿姨就是其中之一。五十出頭的孫阿姨，離異后移居廈門不到十年，只有初中文化學歷，用她自己的話說，“連合同都看不明白”。從2004年開始，她靠手中不多的積蓄投資房產，保守估計已從中盈利近百萬元。身在老家的兒子結婚、買房、買車，全是她出的錢。性格直爽的她說話毫不掩飾，“我賺錢就兩條路，買中心區期房等升值，買舊房翻新裝修再賣”。

   這些年，她投資的房產有火車站商業區的店鋪、單身公寓、五緣灣和會展片區的豪宅，無一失手。不過，去年2月出臺的“限購令”，讓她感受到了前所未有的危機。“2010年，我買下會展一個小區的樓中樓，又花20萬元裝修，客廳吊燈都花了幾千元，房子賣了快三個月，都沒賣掉。”后來，在中介的勸說下，她一口氣降了25萬元，才終于出手了。“真舍不得，扣除裝修費和投入的時間、精力，幾乎等于沒賺什么錢。”孫阿姨的危機遠沒有結束，龍年伊始，廈門再次明確：限購令繼續施行。由于其它兩處房產遲遲無法出手，面對每月兩萬多元的按揭款，她把自住的一套豪宅出租，每月租金5500元，自己則搬進了月租900元的小公寓。廈門均和房產評估有限公司董事長王崎說：“政府調控走到了這一步，不可能半途而廢。”看來孫阿姨要想搬出小公寓，還有得等。

懸疑

今年近50個樓盤開盤、加推龍年樓市能否“越冬迎春”？

    隨著新建住房銷售的冷清，廈門商品房去庫存化壓力進一步加大。上海易居房地產研究院最新發布的報告顯示，截至2011年12月底，包括廈門、福州在內的6個典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2914萬平方米，比上年同期增長32.75%，新建商品住宅存量從去年3月份以來，已連續9個月大幅增長。截至2012年2月上旬，廈門網上房地產數據顯示，當前可售住宅套數是27096套，可售住宅面積3346275平方米，近幾個月廈門樓市庫存量以月均約1000套的數量在增長。而在今年1月，廈門商品住宅銷售僅837套，樓市去庫存化壓力大增。據不完全統計，廈門今年將會有近50個樓盤開盤或加推，湖里區和思明區最多，分別是10個和8個。

    2月，廈門原本預計將有8個樓盤大舉入市，但受低迷市場影響，部分樓盤項目決定延期開盤，但仍有5個樓盤加緊上市推廣步伐。導報記者在采訪中發現，當前積極看房的客戶，以剛需族為主——— 他們因結婚、生子等現實需要，急需解決住房問題。開發商也緊急調整營銷策略，搶奪此類剛需客戶。就在剛過去的這個周末，集美兩個樓盤選擇同日開盤，主推戶型均為67平方米和87平方米的婚房，冷寂許久的售樓處又熱鬧起來。不過，要據此來說市場回暖顯然為時過早。廈門均和房地產土地評估咨詢有限公司董事長王崎表示，剛需經過“冬眠”，這段時間耐不住想出來看看，同時有些開發商做了一些優惠來吸引大量訪客，但也不是以價換量。“現在這個市場還沒有到春天，還是在冬季，只是花開幾枝，剛剛出芽。”昨天，又傳出央行從2月24日起下調存款準備金率的消息，這又釋放出什么信號呢？樓市調控要有所放松嗎？“不是放松，只是微調，刺激真正有需求的剛需客戶入市。”地產研究機構城市年輪董事長張文彪說，中央樓市調控的目標始終未變，要滿足廣大居民的合理購房需求，抑制投資投機需求。

(海西地產投資網  馬彥凱輯)